（2015）雨民初字第2692号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-03-29
案件名称
原告南京市康盛花园住宅小区业主委员会与被告彭建鸣、朱玉美返还原物纠纷一审民事判决书
法院
南京市雨花台区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京市康盛花园住宅小区业主委员会,彭建鸣,朱玉美
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2015）雨民初字第2692号原告南京市康盛花园住宅小区业主委员会，住所地在南京市雨花台区玉兰路1号。负责人肖志强，南京市康盛花园住宅小区业主委员会主任。委托代理人许东麟，男，1946年12月27日生，汉族。被告彭建鸣，男，1975年2月11日生，汉族。被告朱玉美，女，1977年3月14日生，汉族。以上两被告共同委托代理人周世军，国浩律师（南京）事务所律师。以上两被告共同委托代理人谢红飞，国浩律师（南京）事务所律师。原告南京市康盛花园住宅小区业主委员会（以下简称康盛花园业委会）诉被告彭建鸣、朱玉美返还原物纠纷一案，本院于2015年11月9日立案受理后，依法由代理审判员程媛适用简易程序，于2015年12月10日、2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告康盛花园业委会主任肖志强、委托代理人许东麟，被告彭建鸣和朱玉美共同委托代理人谢红飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康盛花园业委会诉称，原告与南京晟悫物业管理服务有限公司（以下简称晟悫物业）于2014年底签订了《康盛花园物业管理委托合同》。晟悫物业于2015年初进驻康盛花园小区，原告交给晟悫物业三间物业用房作为办公室使用。2015年3月，晟悫物业在没有得到相关业主和业主大会同意的情况下，不听业委会劝阻，擅自强行将其中一间办公室改变用途出租给被告从事烟酒经营。原告屡次要求晟悫物业恢复房屋本来用途，但晟悫物业不予理睬。原告找被告交涉，但被告以其是与晟悫物业签订的租赁合同，与业委会无关为由拒不迁出。由于晟悫物业的违法违约行为，原告与晟悫物业于2015年4月28日同意解除物业合同。为解决善后事宜，双方签订了《关于康盛花园物业合同解除后交接事项协议》。协议第四条约定“原物业办公室出租给小区业主，乙方（即晟悫物业）将在5月底协调解决完毕，并将房屋钥匙交还给甲方（即原告）。”晟悫物业于2015年4月30日终止与原告的合同关系，5月初已全部撤出康盛花园。晟悫物业告知原告，其在撤出时已将被告支付的全部租金退还被告。原告要求被告迁出该房，但被告依然不肯迁出。被告至今已经无偿占用该物业用房达半年之久，很多业主对此忿忿不平。根据国务院物业管理条例第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。原告遂具状诉至法院，请求法院判令：1.确认被告与晟悫物业签订的租赁合同无效；2.被告迁出其非法占用的物业管理用房，并支付自2015年5月1日起至实际迁出之日的占有使用费，按40元／月／平米，面积80平米计算（参照同地段干租洗店租金）；3.本案诉讼费由被告承担。被告彭建鸣与朱玉美共同辩称，一、原告并没有证据证明其或全体业主为本案所涉房屋的所有权人，也没有证据证明该房屋为物业用房，原告请求返还没有事实基础。二、即使涉案房屋为全体业主所有，但是不能否认被告与案外人南京晟悫物业管理有限公司所签租赁合同书的合法效力，原告主张被告为非法占用与事实不符合。三、原告重新聘请的物业公司南京金百丰物业管理有限公司认可了原租赁合同并依据该合同收取了被告租金，因此原告要求返还房屋自相矛盾。综上，请求法院查清事实，依法驳回诉讼请求。经审理查明，晟悫物业系康盛花园小区原物业公司。2014年12月28日，康盛花园业委会与晟悫物业签订康盛花园物业管理委托合同。2015年3月25日，晟悫物业（甲方）与承租方彭建鸣、朱玉美（乙方）签订租赁合同书，约定甲方将南京市雨花台区玉兰路1号康盛花园内建筑面积为70平方米的房屋租赁给乙方朱玉美、彭建鸣经营烟酒，租期为4年，自2015年4月10日至2018年4月11日止。租期内，乙方按18元／月／平方付给甲方房屋租赁费，每月租赁费为1250元，全年租赁费用为15000元。付款方式为签约之日起预付一个季度的租赁费，并收取押金3000元，此后先付款后使用。2015年5月12日，康盛花园业委会与晟悫物业签订《关于康盛花园物业合同解除后交接事项协议》，协议载明双方于2015年4月28日同意解除合同，晟悫物业服务至2015年4月30日止，双方协商达成交接协议，其中协议第四项约定：“原物业办公室出租给小区业主，乙方将在5月底协调解决完毕，并将房屋钥匙交还给甲方”。交接完毕后乙方不再收取与康盛花园有关的任何费用，并同意由康盛花园新任物业公司收取1-4月份乙方未收的所有费用。又查明，案涉租赁房屋位于康盛花园小区内20幢和21幢之间一楼平台东侧，被告彭建鸣、朱玉美在案涉房屋内经营博敏烟酒批发总汇。2015年11月16日，康盛小区现物业公司即金百丰物业收取两被告7500元，审理中，原告陈述金百丰公司收取的7500元系管理服务费，两被告认为金百丰公司收取的即烟酒店房租。庭审中，经原告申请，本院至南京市城建档案馆调取本案诉争房屋的建设工程规划许可证及相关图纸，经原被告双方质证，确认案涉租赁房屋所在位置对应的是康盛花园020-021栋商住综合楼建设工程规划许可证，许可证注明其中0-1层为超级市场，面积为3744平方米。原告陈述案涉租赁房屋与超市相连，均在20-21幢一层，超市属国资办资产，剩余部分为物业用房属于全体业主，故诉至法院，请求确认租赁合同无效，要求被告返还房屋。以上事实有物业管理委托合同、房屋租赁合同、《关于康盛花园物业合同解除后交接事项协议》、建设工程规划许可证、城建档案馆图纸、收据、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，当事人对自己提出的主张负有证明义务，没有证据或证据不足的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据案涉房屋所在位置对应的建设工程规划许可证，案涉房屋位于建设工程规划许可证上超级市场范围内，且无案涉房屋系物业管理用房的登记备案资料，原告亦无证据证明案涉房屋的性质和权利归属，原告康盛业委会作为提起本次诉讼的原告，在未提供有效证据证明其系案涉房屋权利人的情况下，提出确认合同无效、返还房屋的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照最高人民法院《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告南京市康盛花园住宅小区业主委员会的诉讼请求。本案案件受理费440元减半收取220元，由原告南京市康盛花园住宅小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费440元。（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76。）代理审判员 程媛二〇一六年二月一日见习书记员 高雅 来自