（2015）长民初字第1120号

裁判日期: 2016-02-01

公开日期: 2016-06-16

案件名称

梧州市福兴物业管理有限公司与钟健强、顾春梅物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

梧州市长洲区人民法院

所属地区

梧州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

梧州市福兴物业管理有限公司,钟健强,顾春梅

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院民事判决书（2015）长民初字第1120号原告梧州市福兴物业管理有限公司，住所地梧州市新兴三路6-2号三楼303室。法定代表人龙堂智，该公司总经理。委托代理人何建平，广西顺景律师事务所律师。被告钟健强。被告顾春梅。原告梧州市福兴物业管理有限公司（以下简称福兴物业公司）与被告钟健强、顾春梅物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月7日立案受理后，由简易程序转换为普通程序，依法组成合议庭于2016年1月29日公开开庭进行了审理。原告福兴物业公司的委托代理人何建平到庭参加了诉讼，被告钟健强、顾春梅经公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告福兴物业公司诉称，2007年8月15日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告向被告位于广西梧州市红岭路7号福兴时代·商业广场7#楼4单元319房提供物业服务，物业管理费以梧州市物价局审批为依据收取，公摊水电费按实际发生额公摊，并约定每月10号前交纳物业管理相关费用，如被告未依据协议并按原告相关规定按时足额向原告交纳物业管理综合服务费、水电公摊费、电梯运行费等有关分摊费用，逾期之日按每天3‰交纳滞纳金。2008年3月13日梧州市物价局核定物业管理费为每平方米建筑面积0.55元，原告下浮按0.50元执行，被告的实测建筑面积为148.73平方米，每月物业管理费为74.37元。被告自2012年1月1日起，未按照《前期物业服务协议》交纳物业服务费和公共分摊费，截止至2015年4月30日被告拖欠物业管理费2974.80元、公共分摊费295.47元，共3270.27元，同时根据双方的约定被告应按拖欠物业管理服务费计算支付滞纳金5285.92元。因此请求法院判令：一、被告支付所欠物业管理服务费2974.80元、公共分摊费295.47元，合计3270.27元；二、被告支付滞纳金5285.92元；三、本案诉讼费用由被告承担。原告福兴物业公司为其诉称，提供的证据有：1、前期物业管理服务协议；2、关于梧州市福兴时代商业广场部分住宅物业服务收费的批复；3、公共路灯分摊费用明细表；4、房产测绘成果报告；5、原告公司的营业执照、组织机构代码证。被告钟健强、顾春梅未作答辩，也未提供证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告钟健强、顾春梅经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证的权利。上述证据，虽未经被告当庭质证，但经本院审查，认为是客观、真实的，且与本案事实具有关联性，故本院予以认定。根据原告提供的证据及庭上陈述，本院查明以下法律事实：2007年8月15日，原告福兴物业公司（甲方）与被告钟健强、顾春梅（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告向被告购买的梧州市红岭路7号福兴时代·商业广场7#楼三层（复式）19号房提供物业管理服务，住宅建筑面积149.57平方米；物业服务费每月每平方米建筑面积收费标准以梧州市物价局审批为依据；乙方每月10号前交费；电梯运行费按电梯实际运行所产生的所有费用（包括电梯维修费、维护费、电费等）向最终用户收取；公摊水电费按实际发生额公摊；乙方违反协议，不按甲方相关规定交纳物业管理综合服务费等费用的，甲方按有关法规要求乙方限期补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金等内容。2008年3月13日，梧州市物价局作出梧价格字（2008）20号《关于梧州市福兴时代商业广场部分住宅物业服务收费的批复》，核定福兴时代商业广场2#、4#、6#、7#、8#楼住宅物业服务收费的基准价为每平方米建筑面积0.55元（可在此基准价上下浮动15%）。原告按每平方米建筑面积0.50元收取物业服务费。2009年3月20日，梧州市方略房地产测绘有限责任公司作出测绘成果报告，被告住宅的建筑面积为148.73平方米，被告每月应交物业服务费74.37元。自2012年1月1日起至2015年4月30日止，被告拖物业服务费2974.80元、公共分摊费295.47元，共3270.27元。原告经催讨无着，诉至本院成讼。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，没有违反法律法规，是合法有效的，对双方具有约束力。原告福兴物业公司为梧州市红岭路7号福兴时代·商业广场提供了物业管理服务，其有权依合同约定向被告收取相应的物业服务费用，被告作为业主实际接受了原告提供的管理服务，应当支付物业服务等费用。被告自2012年1月1日起，未按照《前期物业管理服务协议》交纳物业服务费、公共分摊费，截止至2015年4月30日，被告拖欠物业服务费、公共分摊费共3270.27元，原告诉请被告支付该费用合理合法，本院予以支持。被告拖欠物业服务等费用的，依合同约定需从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金，由于合同约定的滞纳金计算标准过高，已明显高于原告造成的损失，根据本案的实际情况，原告因被告迟延支付物业服务费造成的实际损失是银行利息，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院依法将滞纳金调整为按被告欠物业服务费的金额，依照中国人民银行同期同类贷款利率6%的1.3倍分段计算，从2012年1月起至2015年4月30日止产生的滞纳金为396.40元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告钟健强、顾春梅于本判决生效之日起十日内向原告梧州市福兴物业管理有限公司支付2012年1月1日至2015年4月30日的物业服务费和公共分摊费共3270.27元；二、被告钟健强、顾春梅于本判决生效之日起十日内向原告梧州市福兴物业管理有限公司支付逾期交纳物业费的滞纳金396.40元。本案案件受理费50元，公告费700元，合计750元，由原告梧州市福兴物业管理有限公司负担450元，被告钟健强、顾春梅负担300元。如果当事人未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审　判　长　　吕晓雯人民陪审员　　李道英人民陪审员　　黄子娟二〇一六年二月一日书　记　员　　刘　惠附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业管理费用；（六）法律、法规规定的其他义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。来源：百度“”