（2015）历商初字第2140号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-11-11
案件名称
济南中海地产有限公司与高岩商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市历下区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济南中海地产有限公司,高岩
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十条，第一百一十四条第一款
全文
济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2015）历商初字第2140号原告济南中海地产有限公司，住所地济南市。法定代表人欧阳国欣，董事长。委托代理人菅应俊，北京德恒（济南）律师事务所律师。委托代理人肖理哲，北京德恒（济南）律师事务所律师。被告高岩，男，1979年3月12日出生，汉族，住济南市历下区。委托代理人王翠娟，女，1984年6月20日出生，汉族，系高岩之妻,住济南市历下区。原告济南中海地产有限公司与被告高岩商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员于群独任审判，公开开庭进行了审理。原告济南中海地产有限公司的委托代理人菅应俊、肖理哲，被告高岩的委托代理人王翠娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济南中海地产有限公司诉称，2010年4月1日，济南中海地产有限公司与高岩签订《济南市商品房买卖合同》以及补充协议一份，约定：高岩购买济南中海地产有限公司开发的济南市历下区商品房一套，该房屋建筑面积84.29平方米，总价款为654686元。高岩支付首付款131686元（含定金），剩余房款以银行贷款方式支付。2014年5月13日济南中海地产有限公司向购房业主公告了《关于车位、商铺及住宅的房屋所有权证办理通知》，告知其应于2014年5月17日前办理完毕发票领取、契税及维修资金的缴纳手续。但高岩在济南中海地产有限公司通知期限内并未办理产权登记，济南中海地产有限公司通过EMS向高岩多次发送《关于办理房屋所有权证的催告函》、律师函催促其办理产权登记，高岩均未回应。合同补充协议第九条第二款约定：“买受人应在出卖人通知时间内提交全部办理产权登记及抵押手续的资料并按照国家规定缴纳相关税、费，否则每逾期一日，买受人应按该房屋总价款的万分之二向收买人支付违约金，且不得以办理产权事宜追究出卖人的任何责任；逾期超过30日，出卖人有权解除合同，并按该房屋总价款的30%向买受人追究违约责任。”至此，高岩应向济南中海地产有限公司支付违约金62457.04元。为此，济南中海地产有限公司请求法院判令：1、高岩履行该涉案房产的办理房屋所有权证书的义务；2、高岩支付济南中海地产有限公司因逾期办理房屋产权证违约金62457.04元（暂计至2015年9月6日，自2015年9月7日至判决生效之日止，每日违约金按涉案房屋总价款的万分之二计算）；3、高岩承担原告因本案支付的律师费3000元；4、本案诉讼费用由高岩承担。济南中海地产有限公司为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、济南市商品房买卖合同一份，证明济南中海地产有限公司、高岩之间存在房屋买卖合同关系；证据2、高岩接收房屋的交接单两页，其中第二页中海紫御东郡入住售楼记录中复查结果为“满意”；证据3、中海紫御东郡房屋所有权证提交资料通知三份，证明济南中海地产有限公司分别于2012年3月1日、2013年3月11日、2014年5月13日分三次通知所在楼座的业主提交相关办理产权的文件及代理费用，进行产权登记的办理；证据4、催款通知四份及EMS回执和邮寄单，证明济南中海地产有限公司分别2014年4月18日、2014年10月30日、2014年12月16日、2015年5月30日分别以催告函及律师函的形式向被告发出通知要求其及时办理产权登记相关事宜；证据5、律师费支付回单和代理合同、发票，证明济南中海地产有限公司已向其委托的律师事务所支付了律师费共计15000元五个案子，每案3000元；证据6、高岩在2012年12月15日办理移交结算协议的签到表一张及结算退款的财务账单两张；证据7、在房屋张贴催告通知的照片一张。高岩辩称，第一、办理产权证登记需要中海地产提供的房屋结算移交协议书，我们多次和物业联系过，要求对方出具该协议书，但对方未能提供，如果对方及时提供，我们早就可以办理了，没有该协议，房管局不予办理；第二、我们交房的时候，我们家有漏水的情况等质量问题，物业也没有及时给处理，我们也想要房产证。高岩未提交证据。经对济南中海地产有限公司提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：高岩与济南中海地产有限公司于2010年4月1日签订商品房买卖合同及补充协议，约定由高岩购买位于济南市历下区济南市历下区的涉诉房屋。合同及补充协议签订后，高岩按约定付清了购房款654686元，济南中海地产有限公司交付了涉案房屋，济南中海地产有限公司已于2012年3月31日为涉诉房屋办理了新建商品房所有权初始登记。另查明，高岩与济南中海地产有限公司签订补充协议约定，合同补充协议第九条约定“买受人应在出卖人通知的时间内提交全部办理产权登记和抵押登记手续的资料并按照国家规定交纳相关税、费，否则每逾期一日，买受人应按该房屋总价款的万分之二向出卖人支付违约金，且不得以办理产权事宜追究出卖人任何责任”。补充协议第八条约定“如果收件人拒收电报或邮件，同样以电报交发之日或者邮件发出邮戳日期视为送达日”。补充协议第十四条约定“以诉讼方的方式解决的，由买受人承担所产的律师费及其他因诉讼产生的费用”。本院认为，涉诉房屋已取得商品房销售许可证，高岩与济南中海地产有限公司自愿签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效。涉诉房屋已交付，济南中海地产有限公司已于2012年3月31日为涉诉房屋办理了新建商品房所有权初始登记，根据合同补充协议第九条约定“买受人应在出卖人通知的时间内提交全部办理产权登记和抵押登记手续的资料并按照国家规定交纳相关税、费。”济南中海地产有限公司分别于2012年3月1日和2013年3月11日、2014年5月13日分三次通知所在楼座的业主提交相关办理产权的文件及代理费用，进行产权登记的办理，分别于2014年4月18日、2014年10月30日、2014年12月16日、2015年5月30日以催告函及律师函的形式向高岩签订购房合同时预留的通讯地址“济南市”及涉诉房屋地址“济南市历下区济南市历下区”两个地址邮寄过通知，要求其及时办理产权登记相关事宜，补充协议第八条约定“如果收件人拒收电报或邮件，同样以电报交发之日或者邮件发出邮戳日期视为送达日。”根据双方约定，本院认为济南中海地产有限公司已尽到通知的义务。高岩未在约定期限内提交资料，配合开发商办理房屋所有权证，其行为已构成违约，应依法承担违约责任。对于高岩的委托代理人答辩意见中提到济南中海地产有限公司未提供房屋结算移交协议书，造成高岩无法到房管局办理房产证，本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的试试，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。济南中海地产有限公司提交的证据六中的房屋移交结算协议及签到表中有高岩的亲笔签名，且付款回单显示高岩已收到了移交退款，能够证明济南中海地产有限公司已经将房屋结算移交给高岩。高岩对其辩解并未提交证据加以证实，故本院对该辩解意见不予认可。高岩以此为由不配合济南中海地产有限公司办理房屋产权证书的行为应认定为违约行为，高岩应依约承担违约责任。对于高岩的委托代理人答辩意见中提到家中漏水的情况等质量问题，本院认为该答辩意见与本案不属同一法律关系，高岩可另行起诉主张权利。对违约金的处理，当事人有约定的应当按照约定处理，没有约定或损失数额难以确定的，可按照相关司法解释的规定处理。根据合同约定每逾期一日，买受人应按该房屋总价款的万分之二向收买人支付违约金，本案中，双方已在合同中对违约责任的承担方式及违约金的计算方式有了明确约定，该约定不违反法律、法规禁止性规定，故济南中海地产有限公司的请求栗刚承担违约金62457.04元的主张，本院予以支持。房屋总价款654686元，济南中海地产有限公司告知高岩应于2014年5月17日前办理产权登记，至起诉之日2015年9月6日，共477天，合同约定，每日违约金按涉案房屋总价款的万分之二计算，高岩应按合同约定支付济南中海地产有限公司因逾期办理房屋产权证违约金654686×0.0002×477=62457.04元（暂计至2015年9月6日），自2015年9月7日至判决生效之日止，每日违约金按涉案房屋总价款的万分之二继续计算。济南中海地产有限公司主张高岩承担律师费的诉讼请求，本院认为该项支出系因高岩的违约行为造成的经济损失，且符合补充合同第十四条之约定，本院予以支持。对于济南中海地产有限公司要求高岩履行办理房屋所有权证义务的请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定：“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：一、法律上或事实上不能履行的；二、债务的标的不适于强制履行或履行费用过高的；三、债权人在合理期限内未要求履行”，本案中，办理房屋所有权证需要高岩交纳相关契税及费用等，还需提供相关的资料，这些工作在高岩不配合情况下，他人是无法代其完成的，因此，该情况可以理解为“债务标的不适于强制履行的情形”，在此情况下，济南中海地产有限公司要求高岩办理房屋产权证，本院不予支持，对此济南中海地产有限公司可以寻求其他法律途径予以救济。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十条，第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告高岩于本判决生效之日起十日内支付原告济南中海地产有限公司违约金人民币62457.04元；二、被告高岩于本判决生效之日起十日内支付原告济南中海地产有限公司违约金（计算方式：自2015年9月7日至判决生效之日止，每日违约金按涉案房屋总价款的万分之二计算）；三、被告高岩于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南中海地产有限公司的损失人民币3000元；四、驳回原告中海地产有限公司的其他诉讼请求。上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。案件受理费人民币1440元，减半收取人民币720元，由被告高岩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理审判员 于群二〇一六年二月一日书记员 薛莲 来自：