（2015）杭余余民初字第1729号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-05-27
案件名称
浙江佳源物业管理有限公司杭州分公司与方韩平物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市余杭区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江佳源物业管理有限公司杭州分公司,方韩平
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭余余民初字第1729号原告：浙江佳源物业管理有限公司杭州分公司，住所地杭州余杭区临平世纪星公寓4幢197-5#。负责人：凌龙。委托代理人：王亚超、洪旭明，浙江卓特律师事务所律师。被告：方韩平。原告浙江佳源物业管理有限公司杭州分公司诉被告方韩平物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月14日受理后，依法由代理审判员吴高高适用简易程序，于2016年1月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王亚超到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告浙江佳源物业管理有限公司杭州分公司起诉称：被告系闲林街道盛美苑5-1-302室的业主。2007年11月，怡城（浙江）物业管理有限公司杭州分公司（后变更登记为原告）与浙江广源房地产开发有限公司签订《盛世嘉园前期物业服务委托合同》一份，合同约定了盛世嘉园小区（五期）服务期限及物业管理服务费和车位使用费。约定原告自盛世嘉园物业交付之日前30日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。合同对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的原告可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收违约金。合同生效后，原告按合同约定对该小区进行物业管理。被告在享受该物业管理后，并未向原告缴纳期限为2011年1月1日起至2014年12月31日的物业管理费，被告房屋面积都为86.05平方米，物业费为0.7元／平方米，欠费期限为48个月，物业费共计2891.28元。以上费用，经原告多次催缴，被告仍无理拒付，故起诉请求判令：1、被告向原告支付物管费2891.28元，并支付违约金1280.2元（暂自2015年1月1日起计至2015年7月31日，暂算150天，按每日千分之三计算，以实际付清日为准），合计4125.10元；2、判令本案的诉讼费用由被告承担。为证明自己的主张，原告向本院提供的证据有：1、前期物业服务委托合同、补充协议及杭州市余杭区物价局余价批（2006）11号文件复印件各一份，证明原、被告签有物业服务合同及约定收费期限和收费标准在批复核准的范围内的事实。2、房产查档记录一份，证明被告系涉案房产的产权人的事实。3、催缴物业费的EMS快递单及被告签收情况各一份，证明原告对涉案房屋物业费进行过催缴的事实。4、企业工商变更登记情况一份，证明原告系怡城（浙江）物业管理有限公司杭州分公司名称变更后的主体。5、确认单一份，证明盛世嘉园小区的各期范围和每期交付时间。被告方韩平未作答辩和举证。对原告提交的上述五项证据，被告在本院送达民事诉状及证据副本后的答辩期内未提出异议，也未到庭应诉，视为放弃质证权利。经审查，本院认为，原告的五项举证均符合有效证据的形式要件，其内容与原告诉称的事实一致，故本院予以认定。根据以上有效证据和庭审中当事人的有关陈述，本案经审理查明事实如下：原告的前身（于2013年3月经工商登记名称变更）怡城（浙江）物业管理有限公司杭州分公司系闲林街道盛世嘉园小区房产开发商浙江广源房地产开发有限公司选聘的前期物业管理服务单位，双方于2007年11月31日签订《盛世嘉园前期物业服务委托合同（四期盛美苑）》一份，约定由原告对盛世嘉园五期盛美苑提供前期物业管理服务，收费标准为多层住宅0.70元／月·平方米、小高层和高层1.30元／月·平方米（含电梯、水泵运行费），物业服务费用按年度（12个月）预先交纳，业主或物业使用人应在收到交付通知后履行交纳义务，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日千分之三的标准向原告支付违约金；物业服务期限自盛世嘉园物业交付之日前30日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时。被告系余杭区闲林街道盛世嘉园盛美苑5-1-302室的房屋业主，房屋建筑面积86.05平方米，但被告一直未交纳该房屋2010年和2014年四年的物业管理费。2014年5月21日，原告委托代理人王亚超以邮政专递方式向被告发出律师函，催缴自2011年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理服务费，但被告至今仍未交纳。另查明：一、余杭区物价局于2006年10月23日作出《关于盛世嘉园小区（一、二期）前期物业管理服务收费标准的批复》，确定该小区前期物业管理服务收费等级为甲级，无电梯住宅中准收费标准0.6元／平方米·月，浮动幅度为±20%，不包括高能耗设施运行所需能耗费用。二、盛世嘉园小区至今未与其他物业管理企业签订物业服务合同，原告与开发商签订的前期物业服务委托合同仍在履行中。本院认为，原告与杭州广源房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》合法有效，应依约履行，该合同对小区业主均具有约束力。被告购买所在小区物业后，应依照合同的约定向原告交纳物业管理费。被告未按约定向原告交纳2011年和2014年期间的物业管理费已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告诉请被告支付尚欠物业管理费，符合法律有关规定，本院予以支持。但结合案件的实际情况，原告主张的逾期付款违约金偏高，本院将酌情作降低调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告方韩平支付原告浙江佳源物业管理有限公司杭州分公司物业服务费2891.28元，于本判决生效后十日内付清。二、被告方韩平支付原告浙江佳源物业管理有限公司杭州分公司逾期付款违约金350元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告浙江佳源物业管理有限公司杭州分公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告方韩平负担，于本判决生效后十日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 吴高高二〇一六年二月一日书 记 员 钱 玲 来自