（2015）浙温民终字第3028号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-04-12
案件名称
温州三和酒店有限公司与平阳华廷娱乐有限公司、钱云光等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
平阳华廷娱乐有限公司,温州三和酒店有限公司,钱云光,宋建德
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙温民终字第3028号上诉人（原审被告）：平阳华廷娱乐有限公司，住所地：平阳县昆阳镇人民政府东侧。法定代表人：钱云光，执行董事。委托代理人：池方辉，浙江平宇（平阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温州三和酒店有限公司，住所地：平阳县昆阳镇人民政府东侧。法定代表人：孔万强，董事长。委托代理人：陈孟强，浙江九州大众律师事务所律师。原审被告：钱云光。原审被告：宋建德。以上二原审被告的共同委托代理人：池方辉，浙江平宇（平阳）律师事务所律师。上诉人平阳华廷娱乐有限公司（以下简称华廷娱乐公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2015）温平民初字第341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原判认定，2010年7月26日，温州三和酒店有限公司（以下简称三和酒店）与钱云光、宋建德签订了《平阳三和酒店KTV租赁合同》，约定：三和酒店将坐落于平阳县昆阳镇三和酒店的七、八、九三个楼层出租给钱云光、宋建德使用；租期为六年，自2011年5月1日起至2017年4月30日止；租金按年支付，并提前一个月支付；在租赁期内，钱云光、宋建德逾期支付租金超过15天的，三和酒店可以单方书面通知解除合同，提前收回租赁房屋，并有权要求其承担违约责任；钱云光、宋建德支付三和酒店租赁保证金500000元等等。合同签订后，钱云光、宋建德支付了租赁保证金500000元，三和酒店将涉案房屋交付钱云光、宋建德装修和使用。2012年11月9日，三和酒店与钱云光签订了《平阳三和酒店KTV租赁补充协议（二）》，约定：按原协议约定将租金起算日定于2012年7月1日，付款日期调整为2014年7月1日至2015年6月30日年租金1980000元于2014年6月1日前付清、2015年7月1日至2016年6月30日年租金2178000元于2015年6月1日前付清等等。2014年10月16日，三和酒店与华廷娱乐公司签订了《补充协议书》，约定：华廷娱乐公司承租三和酒店7-9楼作为经营场所，租期为六年；双方就2014年租金和支付方式补充协议，2014年7月1日至2015年6月30日租金为1400000元，华廷娱乐公司于2014年11月30日前支付租金300000元、2015年1月31日前支付租金300000元、2015年2月28日前支付租金500000元、2015年4月30日前支付租金300000元；其他承租的事宜参照老的租赁协议书等等。补充协议书签订后，华廷娱乐公司陆续向三和酒店支付租金，截止2015年4月24日尚欠租金930000元。扣除押金500000元，华廷娱乐公司应支付三和酒店租金430000元。2015年7月31日，三和酒店以房屋租赁合同纠纷为由向平阳县人民法院起诉称：三和酒店与华廷娱乐公司、钱云光、宋建德签订租赁合同，将坐落于平阳县昆阳镇三和酒店的7、8、9三个楼层出租给华廷娱乐公司、钱云光、宋建德经营KTV项目。但合同及相关补充协议生效以来，华廷娱乐公司、钱云光、宋建德未严格履行其约定的义务，屡屡拖欠房租。请求判令：一、解除三和酒店与华廷娱乐公司、钱云光、宋建德签订的房屋租赁合同；二、华廷娱乐公司、钱云光、宋建德向三和酒店支付拖欠房屋租金430000元及2015年7月1日至房屋腾退之日期间的房屋占用费（占用费按《平阳三和酒店KTV租赁补充协议（二）》第一条第五项租金2178000元计算）；三、华廷娱乐公司、钱云光、宋建德腾退承租的房屋。钱云光、宋建德、华廷娱乐公司在原审中答辩称：第一，承租方应为华廷娱乐公司，钱云光、宋建德不应作为本案被告。第二，因三和酒店负责的消防验收等因素影响，三和KTV项目直至2012年7月1日才开始正式营业，给承租方造成员工工资等管理费用损失1587322.62元。本案处理上应酌情考虑上述情形。第三，三和KTV项目正式营业不久，党中央明令禁止公款消费KTV服务，从而发生了无法预见、非不可抗力造成不属于商业风险的重大变化，致收入直线下降。第四，三和酒店的法定代表人口头认可予以减少3万元租金。双方曾协商达成2015年7月1日至2016年6月30日年租金为90万元的口头合意。为充分发挥KTV项目的合理效用，本案不宜提前解除房屋租赁合同。原判认为，三和酒店与华廷娱乐公司、钱云光、宋建德之间签订分别的《平阳三和酒店KTV租赁合同》、《平阳三和酒店KTV租赁补充协议（二）》、《补充协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行义务。关于租赁合同主体问题。三和酒店与华廷娱乐公司、钱云光、宋建德分别签订了三份合同。从三和酒店KTV项目经营来看，实际由华廷娱乐公司进行经营和管理。现华廷娱乐公司、钱云光、宋建德均已认可涉案房屋租赁实际由华廷娱乐公司继受。三和酒店与华廷娱乐公司签订的补充协议书已表明承租方为华廷娱乐公司，且明确其他承租事宜参照老的租赁协议书，足以说明三和酒店亦已认可承租方为华廷娱乐公司。故确认三和酒店与华廷娱乐公司存在租赁关系，三和酒店对钱云光、宋建德的诉讼主张，不予支持。关于租赁合同解除问题。三和酒店与华廷娱乐公司签订的补充协议书已明确其他承租事宜参照老的租赁协议书，华廷娱乐公司也认可继受涉案房屋租赁的事实，故三和酒店与钱云光、宋建德签订的房屋租赁合同对华廷娱乐公司有效，华廷娱乐公司应按合同约定履行义务。根据《平阳三和酒店KTV租赁合同》约定，若逾期支付租金超过15日，三和酒店有权通知解除合同并提前收回租赁房屋。三和酒店与华廷娱乐公司就2014年租金支付约定最后一期为2015年4月30日。现华廷娱乐公司至今尚欠2014年租金930000元，扣除租赁保证金后仍欠430000元，其拖欠租金行为已经明显构成违约。故三和酒店要求解除三和酒店与华廷娱乐公司就坐落于平阳县××和酒店××、××、九三个楼层签订的相关房屋租赁合同，予以支持。租赁合同解除后，华廷娱乐公司应及时腾空所承租的房屋。关于租金支付和占用费问题。华廷娱乐公司未按约定支付租金。故三和酒店主张华廷娱乐公司支付租金430000元，予以支持。华廷娱乐公司主张三和酒店承诺该租金减少30000元，但未提供相关证据予以证实，三和酒店亦不予认定，故不予采信。根据2012年11月9日的协议约定，2015年7月1日2016年6月30日年租金2178000元。三和酒店与华廷娱乐公司于2014年10月16日签订的《补充协议书》仅就2014年7月1日至2015年6月30日的租金进行协商并达成协议，故2015年7月1日起租金仍应按原协议履行。现三和酒店主张2015年7月1日后按年租金2178000元标准计算房屋占用费至实际腾退为止，应予以支持。华廷娱乐公司主张双方口头协商2015年7月1日2016年6月30日年租金为900000元，依据不足，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除温州三和酒店有限公司与平阳华廷娱乐有限公司之间关于坐落于平阳县××和酒店××、××、九三个楼层的房屋租赁合同；二、平阳华廷娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内腾空坐落于平阳县××和酒店××、××、九三个楼层房屋；三、平阳华廷娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付温州三和酒店有限公司租金430000元及2015年7月1日起至平阳华廷娱乐有限公司实际腾空之日止的房屋租金（该租金按每年2178000元标准计算）；四、驳回温州三和酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7750元，减半收取3875元，由平阳华廷娱乐有限公司负担。宣判后，华廷娱乐公司不服，提起上诉称：第一，原判支持三和酒店解除租赁合同并及时腾空所承租的房屋的诉请存在不妥之处，依法应当纠正。三和酒店拖欠部分租金并无恶意不付之意，是由于三和KTV项目开始正式营业不久，党中央即明令禁止公款消费KTV，从而发生了在订立本案合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。且华廷娱乐公司投入了大量的人力、物力和财力进行装修装饰、经营管理，贸然提前解除会造成巨大的损失和浪费。因此应当根据情势变更原则，经协商一致变更房屋租赁合同。第二，在租金支付和占有费中应当酌情扣减相应的费用。（1）因三和酒店负责办理的消防验收等因素，导致华廷娱乐公司实际逾期营业时间长达14个月。据不完全统计，自2011年5月1日起至2012年6月30日止，除未能如期营业产生经济效益外，还支付员工工资等管理费用1587322.62元。（2）三和酒店原法定代表人朱荣霞曾口头承诺减少30000元租金。（3）三和酒店与华廷娱乐公司曾就2015年7月1日起至2016年6月30日止的年租金数额进行协商，并达成变更为900000元的口头合意。请求撤销原判，依法改判驳回三和酒店原审的全部诉讼请求。被上诉人三和公司答辩称：第一，解除合同并未对华廷娱乐公司产生巨大浪费。第二，中央关于禁止KTV消费确实对经营产生影响，双方在补充协议中已将租金调低，但华廷娱乐不能因此拒绝支付租金。华廷娱乐不能及时交付租金，三和酒店请求解除合同属无奈之举，也是真实意思表示，三和酒店无意对合同再行协商。第三，2012年1月份是试营业期，2012年6月才是正式营业，华廷娱乐公司直到2012年6月份消防才通过，其在2012年6月份才开始营业不是三和酒店的原因造成的。且考虑到其他因原因，三和酒店将租金从2012年7月开始计算。第四，三和酒店原法定代表人没有承诺减免30000元。2015年到2016年的租金并未进行协商，也没有达成合意。请求驳回上诉，维持原判。原审被告钱云光、宋建德同意华廷娱乐公司的上诉请求和理由。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审核当事人向原审法院提供的证据，依法对原判决认定的事实予以确认。本院认为，关于华廷娱乐公司主张变更涉案租赁合同的问题。双方在合同中明确约定若逾期支付租金超过15日，三和酒店享有解除合同的权利。华廷娱乐公司拖欠2014年租金至今，该行为符合合同约定的解除条件。现三和酒店不同意变更合同，坚持要求解除合同，且华廷娱乐公司无具体的合同变更方案。故原判支持三和酒店要求解除合同的主张正确。华廷娱乐公司要求变更合同于法无据，本院不予支持。关于华廷娱乐公司主张应当在租金中扣除部分费用的问题。本案的租金是从2012年7月开始计算的，华廷娱乐公司认为应当扣除2012年6月份之前发生的费用和可能产生的经营收入，没有事实依据。华廷娱乐认为应当在租金中扣除30000元及2015年7月1日至2016年6月30日的年租金按照900000元计算，但未提供证据予以证明，本院对其该主张不予支持。综上，华廷娱乐公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7750元，由上诉人平阳华廷娱乐有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余 萌审 判 员 刘宏杰代理审判员 陈黛锦二〇一六年二月一日书 记 员 李博武 来自：