（2015）湖民初字第8490号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-12-31
案件名称
洪美满与陈新菊房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市湖里区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
洪美满,陈新菊
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖民初字第8490号原告洪美满，女，1975年12月14日出生，汉族，住厦门市同安区凤岗村。委托代理人黄志强，厦门市禾山法律服务所法律服务工作者。被告陈新菊，女，1978年10月7日出生，汉族，住厦门市翔安区新圩镇。委托代理人陈启进、张妮婷（实习），福建天翼律师事务所律师。原告洪美满与被告陈新菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理后，依法由代理审判员张占甫适用简易程序，于2015年12月23日公开开庭进行了审理，原告洪美满及其委托代理人黄志强，被告陈新菊的委托代理人陈启进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪美满诉称，洪美满与陈新菊于2015年10月8日通过房产中介厦门金海岸房产服务有限公司（下属厦门市思明区翼捷物业服务部）签订房产买卖协议，洪美满向陈新菊购买位于厦门市湖里区江顺里51号504房产（土地房屋权证号012846**，建筑面积130.34平方米），总价款2480000元整。协议签订后，洪美满依约支付购房定金100000元及中介费28000元。按照协议，洪美满应于2015年11月16日支付首付款580000元整（含定金）；洪美满因自身客观原因，当日无法及时将款项转付陈新菊，洪美满也通过电话及短信及时与陈新菊沟通请求谅解，当时陈新菊也表示谅解。2015年11月19日、20日、21日，原告又连续通过电话、短信及房产中介联系陈新菊，欲将首付款交付给陈新菊，并依陈新菊要求准备提前支付全部购房款，请求陈新菊共同去办理房产过户相关手续；但陈新菊突然提出洪美满首付款支付逾期已违约，不同意继续履约，并表示定金无法退回，不再接受洪美满及房产中介的联系，拒绝洪美满继续履行协议的请求。洪美满于2015年11月22日到江头司法所寻求法律帮助调解，司法工作人员与陈新菊电话联系沟通，但陈新菊拒绝调解，让洪美满走诉讼途径。即使洪美满首付款项未能依期履行，但洪美满愿意按照协议承担相应的违约责任，且该协议有效期内，协议仍有继续履行的可能，事实上洪美满也按照陈新菊要求继续履约并准备全款支付；现陈新菊单方提出解约并拒绝退还购房定金款项均没有理由，事实上已经构成悔约。洪美满为维护自身合法权益请求法院判令：1、陈新菊继续履行双方签订的房产买卖协议；2、陈新菊双倍支付购房违约金200000元，承担洪美满已支付中介费用28000元整。3、陈新菊承担本案的所有诉讼费用（包括洪美满的诉讼代理费用）。本案审理过程中，洪美满将诉讼请求变更为：1、陈新菊赔偿洪美满定金200000元。2、陈新菊承担洪美满已支付的中介费用28000元。庭审过程中，洪美满将第1项诉讼请求明确为：要求陈新菊双倍返还定金200000元。被告陈新菊辩称，洪美满的诉求没有法律依据。签订协议后，洪美满没有按买卖合同履行自身义务，应属其违约。据合同规定，洪美满已经违约，陈新菊有权没收定金。关于中介费用双方约定由违约方承担，因本案是洪美满事先违约，中介费用也应该由洪美满承担。经审理查明，陈新菊系厦门市湖里区江顺里51号504室房屋登记产权人。2015年10月8日，陈新菊（甲方）与洪美满（乙方）及厦门市思明区翼捷物业服务部（丙方）签订一份《房产买卖协议》，各方约定：1、甲方同意将座落于市湖里区江顺里51号504室的房产出售给乙方，房产面积130.34平方米；2、房产总成交价为2480000元，定金为100000元，协议签订之日乙方先支付甲方购房定金20000元，另外80000元于2015年10月9日前支付，总房款分两次付清，乙方于2015年11月16日前向甲方支付580000元（含定金），乙方向银行申请商业贷款1900000元，贷款直接由银行直接转至甲方账户，若贷款银行实际放贷金额小于贷款申请金额，乙方应于收到银行同意放贷金额之日起三日内将差额部分直接支付给甲方；3、甲方应于2015年11月24日前，以协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续。若于2015年11月30日前因乙方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任，甲方应于收到全部房款时将房产交付乙方使用；4、甲乙双方在签订本协议后，不得中途悔约，若甲方中途悔约，应以书面形式通知乙方及丙方，并且悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付款（不计利息）返还乙方，若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付款（不计利息）退还给乙方，但购房定金归甲方所有，若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金，任何一方逾期超过5日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时会约访应按约定承担悔约责任；5、鉴于丙方已经促成甲乙双方之间房产买卖关系的成立，本协议签订后，甲乙双方同意向丙方支付中介费56000元，本协议签订后甲乙双方任何一方若发生违约行为的，中介费全额由违约方支付给中介方，且应于违约当日付清。合同第十七条其他事项中约定甲乙双方约定2015年11月19日前过户。此外，合同中双方就争议解决、相关税费承担等相关事项作出了约定。协议签订后，陈新菊出具了100000元的定金收条，确认收到洪美满支付的100000元的购房定金。本案审理过程中，洪美满提交收据二份，欲证明其向房产中介缴纳中介费的事实，陈新菊认为对于二份收据的真实性不予确认，并认为是个人收据，不是中介方厦门市思明区翼捷物业服务部所出具；洪美满同时提交手机短息证明，欲证明其与陈新菊就房产买卖事宜进行沟通联系，陈新菊对手机短信的真实性确认，手机短信显示洪美满曾向陈新菊联系沟通继续履行合同的事宜，洪美满表示要支付全款给陈新菊，陈新菊表示支付全款就可以办理过户手续。庭审过程中，洪美满、陈新菊均确认双方签订的房产买卖协议已经解除。洪美满陈述2015年11月19日，洪美满发短信给陈新菊，合同约定当日要办理过户手续陈新菊没有回复，所以洪美满行使不安抗辩权，并没有违约。陈新菊陈述其通过短信方式于2015年11月24日通知洪美满解除双方的房产买卖协议。以上事实，有原告洪美满提供的《房产买卖协议》、《定金收条》、《收据》二份、短信证明、土地房屋权证，当事人的陈述及庭审笔录为证。本院认为，原、被告签订的《房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。协议约定洪美满应于2015年11月16日前支付含定金在内的580000元首付款，但洪美满未按约定时间支付首期购房款，已经构成违约。事后洪美满虽通过手机短息方式与陈新菊联系履行房产买卖协议事项，但洪美满在知道陈新菊付款账户的情况下亦无采取补救措施向陈新菊支付购房款，根据双方协议约定，购买方支付款项逾期超过5日，出卖方有权解除合同并没收定金，洪美满在2015年11月16日前未按约定支付首期购房款，2015年11月21日前亦没有采取补救措施及时付款，在承诺陈新菊可以支付全款的情况下亦没有支付房款，其行为根据双方协议约定已经构成悔约，陈新菊根据协议有权没收定金。洪美满关于其2015年11月19日后未付款系行使不安抗辩权，本院认为，洪美满违约在先，没有履行在先的付款合同义务，而陈新菊本身并不存在违约行为或者无法履行合同的情况，陈新菊有权要求洪美满先行履行合同义务或者在符合合同约定解除条件时解除合同，洪美满主张其行使不安抗辩权没有相应的事实及法律依据，中介费用依约亦应由违约方承担。因此，洪美满关于陈新菊双倍返还定金及支付中介费用的诉讼请求，没有相应的事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告洪美满的诉讼请求。本案案件受理费2360元，由原告洪美满负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 张占甫二〇一六年二月一日代书 记员 吴朝旭附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 关注公众号“”