（2014）定民初字第2998号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-03-02
案件名称
甄敬宇与保定世纪恒远房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
定州市人民法院
所属地区
定州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
甄敬宇,保定世纪恒远房地产开发有限公司,赵俊然,张淑辉,孟伟龙,马翠平,王翠欣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十七条，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款
全文
河北省定州市人民法院民 事 判 决 书（2014）定民初字第2998号原告甄敬宇。委托代理人马占峰，定州北城区顺达法律服务所法律工作者。被告保定世纪恒远房地产开发有限公司，住所地保定市新市区江城乡大店村铁道南。法定代表人李永强，该公司总经理。委托代理人李亚玲、马兰，河北归元律师事务所律师。第三人赵俊然，女，1950年7月11日生，汉族，住定州市南城区中心街*号。第三人张淑辉。委托代理人张清来。委托代理人侯欣欣。第三人孟伟龙。委托代理人张瑞贤。第三人马翠平。委托代理人马琴，第三人王翠欣。原告甄敬宇与被告保定世纪恒远房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2014年11月6日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告委托代理人马占峰，被告委托代理人李亚玲、马兰，第三人赵俊然、马翠平、王翠欣代理人赵俊然、孟伟龙委托代理人张瑞贤、张淑辉及委托代理人张清来、侯欣欣等到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告甄敬宇诉称，2012年11月27日，原告与被告签订房屋买卖合同，一次性购买被告开发的位于定州市金世豪庭小区房屋32套，其中23套房屋已建好（尚有9套仍在建筑施工过程中）。原告已向被告支付房款，被告亦向原告出具交款收据。上述23套房屋（房号分别为：1号楼409、509、709、809、909、1009、1109、1409、1509、1809、2610、2611；2号楼2610、2611、2311、2211、1811、2111、2411、2511、811、1803；3号楼2604）的大部分已交付原告，但其中仍有两套房屋（1号楼2610室、2611室）未交付原告。被告不但不积极交付房屋，给原告办理房屋产权证书，还拒绝将房屋正常使用所必须的水、电、暖等给原告配置好，严重影响原告正常使用。被告行为严重违约，请求依法判令：1、被告及第三人金世豪庭小区物业公司立即交付尚未交付的房屋（1号楼2610室、2611室）；2、被告为原告所购买房屋办理房屋产权登记及相关手续；3、被告及第三人金世豪庭小区物业公司按照合同约定履行使原告购买的23套房屋达到正常使用水、电、暖、天然气、有线电视、电话线、网线等合同约定和法律规定的义务。2015年5月20日，原告提交变更诉讼请求申请：撤回对第三人金世豪庭小区物业公司的诉讼；要求被告交付的房屋中增加金世豪庭小区2号楼1803室；被告按照合同约定履行使原告购买的23套房屋达到正常使用水、电、暖、天然气、有线电视、电话线、网线等合同约定和法律规定的义务。被告保定世纪恒远房地产开发有限公司辩称：1、原告所持有的房屋买卖合同未载明买受人及签订时间，收据上也没有明确收到谁的款项，存在重大瑕疵，主要义务未实际履行，故该房屋买卖合同不成立。同时因违反我国合同法第52条规定，应认定为无效；2、原告提交的2012年12月27日的两份收据，收款人为张月强，其并非被告公司职员，被告未收到上述所涉房产的房款，房屋买卖合同及收据均不能证明原告系本案所涉房产的权利人；3、真正的房屋买卖合同应在成立当天办理交房手续，没有办理交接手续就是因为与原告是借贷关系；4、与第三人的房屋买卖真实有效，被告原法定代表人张进如在开发金世豪庭小区的时候曾向社会融资，其中包括向几位第三人借款，如借款未偿还，即将公司的房产抵给第三人。5、对原告提交的保定市新市区人民法院的裁定书，真实性无异议，但该裁定是程序性审查，根据民诉法解释第93条第2款的规定，被告有足够的证据推翻裁定书，该裁定书并不必然成为原告主张的证据。6、原告主张的1号楼2611、2610房屋已经被保定市新市区人民法院以（2015）新执字第222号执行裁定书、及（2015）新执字第224号执行裁定书裁定依法拍卖，故原告主张不能实现。第三人张淑辉述称，被告于2012年9月3日以房做抵押向其借款150万元，并签订了定州市商品房买卖合同和借款抵押协议书，2013年3月3日结息给付半年利息，签订了新的借款抵押协议，2014年2月19日被告用房屋抵顶欠款，重新办理的收款及物业的手续，并签订了买卖合同。要求确认原被告争诉的房产中2-2610、2-2611、2-2111、2-2211、2-2311、2-2411、2-2511室共七套房产归其所有。第三人孟伟龙述称，原被告讼争的房产中的2-1803室，被告已于2014年5月出售给其，并已装修入住，要求确认该房产归其所有。第三人马翠平述称，2012年4月被告向其借款150万元，承诺不能还款就将房子给马翠平，于2013年4月签订商品房买卖合同并给了钥匙，要求确认原、被告争诉的房产中1-1509、1-1409、1-909、1-809、1-1009、1-1109室共六套房屋归其所有。第三人赵俊然述称，2012年5月16日被告向其借款55万元，并用4套房作抵押，2013年2月份被告不能还款，双方签订了房屋买卖合同，房屋已经交接并给了钥匙，要求确认原、被告争诉的房产中1-709、1-509、1-409、1-1809室共四套房屋归其所有。第三人王翠欣述称，其在2013年3月10日借给被告160万元，被告与其签订了一份四套房的买卖合同，约定还不了钱就履行买卖合同，要求确认原、被告争诉的房产中1-2611、1-2610、2-1811、2-811室共四套房屋归其所有。经审理查明，原告持有23份加盖被告公司合同专用章及原法定代表人张进如人名章的《定州市商品房买卖合同》，合同载明的签订时间均为2012年，均无具体日期及买受人签字。上述合同载明的买受人所购商品房是位于定州金世豪庭小区1号楼1-409、509、709、809、909、1009、1109、1409、1509、1809、2610、2611，2号楼2-811、1811、1803、2111、2211、2311、2411、2511、2611、2610，3号楼3-2604共计23套房屋。同时，原告持有与前述合同一一对应的房款收据，收据载明，“2012年12月27日，今收到交来＊号房屋房款＊元，收款人张月强”。收据盖有被告公司财务专用章，未载明交款人。23份收据显示原告交付房款共计8224459元。前述合同及收据所涉及房屋，除1号楼1-2610、1-2611外，其他21套房屋钥匙已全部交付原告，但尚未办理房屋登记手续。另查明，2012年9月3日被告以房做抵押向本案第三人张淑辉借款150万元，并签订了定州市商品房买卖合同和借款抵押协议书，2013年3月3日结息给付半年利息，签订了新的借款抵押协议，2014年2月19日被告分别与第三人张淑辉、案外人侯欣欣、案外人轩智敏签订《定州市商品房买卖合同》，合同载明将借款抵顶房款购买了2-2111、2-2211、2-2311、2-2099、2-1909号房屋，2-2411、2-2511、2-2611、2-2109号房屋，2-2610、2-2509、2-2409、2-2309、2-2209号房屋，被告分别为张淑辉、侯欣欣、轩智敏出具购房收据790000元、700000元、580000元。同日金世豪庭小区物业定州弘达物业服务有限公司出具收据及房屋交接费用一览表，显示各项物业费均已付清。另第三人张淑辉等人在1号楼2610、2611房屋被新市区人民法院查封期间曾提出异议，该院作出（2014）新民初字第243号通知书，认为借款协议书约定的“如甲方不能偿还乙方借款，抵押的商品房抵顶借款，房产归乙方所有”的条款违反法律规定，依法驳回了张淑辉等人的异议。原告在庭审中对第三人张淑辉与被告之间房屋买卖合同的真实性、合法性都不予认可。又查明，第三人孟伟龙于2014年5月16日与被告签订购买2-1803号房屋的《定州市商品房买卖合同》，被告为其出具355390元的购房收据、5077元的公共维修基金收据。第三人马翠平于2013年4月6日与被告签订购买1-1509、1-1409、1-1909、1-1809、1-1009、1-1109号房屋的《定州市商品房买卖合同》，被告出具1140000元的购房收据。第三人赵俊然于2013年2月10日与被告签订购买1-709、1-509、1-409、1-1809号房屋的《定州市商品房买卖合同》，被告出具680000元的购房收据。第三人王翠欣于2013年3月10日与被告签订购买1-2611、1-2610、2-1811、2-811房屋的《定州市商品房买卖合同》，被告出具160000元的购房收据。庭审中，赵俊然、张淑辉、孟伟龙、马翠平、王翠欣均认可其与被告保定世纪恒远房地产开发有限公司原系借款关系，为担保出借款项得到及时偿还，前述第三人后分别与被告签订了商品房买卖合同。再查明，针对被告辩称的“原告主张的1号楼2611、2610房屋已经被保定市新市区人民法院以（2015）新执字第222号执行裁定书、及（2015）新执字第224号执行裁定书裁定依法拍卖，故原告主张不能实现”，原告提交了2014年9月22日该院分别作出的（2014）新民初字第244-3号、第246-3号、第247-4号三份民事裁定书，裁定解除对前述房屋的查封。裁定书载明，“……甄敬宇提交的其与世纪恒远公司签订的商品房买卖合同，无买受人及合同签订时间，应认定商品房买卖合同存在严重瑕疵，被告对合同加盖的世纪恒远公司合同专用章及收据加盖的世纪恒远公司财务专用章没有异议，在没有相关证据证明合同及收据系伪造的情况下，对合同及收据的真实性应予以认定。……案外人提交的房款收据分别写有各自房屋的房号及房款数额，且与对应的合同相一致，因案外人系上述合同及房款收据的持有人，故应认定案外人为房屋买卖合同的买受人。案外人与被告虽然未办理房屋交付手续，但被告已将房屋钥匙交付案外人，房屋的管理权随之转移给案外人，因合同买卖双方未对房屋交付方式加以约定，按照交易习惯，应认定被告已向案外人交付了房屋，房屋买卖合同已得到实际履行。……”此外，2015年11月17日，保定市新市区人民法院作出（2015）新执字第224-1号、（2015）新执字第222-1号执行裁定书，分别裁定撤销该院（2015）新执字第224号执行裁定书及（2015）新执字第222号执行裁定书，终止了对上述房屋的拍卖。以上事实，有原告提交的23套房屋买卖合同及交房款收据、保定市新市区人民法院作出的（2014）新民初字第244-3号、第246-3号、第247-4号三份民事裁定书、1号楼2610、2611的照片及光盘，被告提交的保定市新市区人民法院作出的（2015）新执字第222号执行裁定书、及（2015）新执字第224号执行裁定书，第三人提交的房屋买卖合同及相关收据、借款抵押协议书、定州市弘达物业服务有限公司出具证明等材料予以证实。本院认为，原告提交其与被告签订的23份商品房买卖合同，虽无买受人及签订时间，但其提交的房款收据分别写有房号及房款数额，且与买卖合同相对应，虽存在瑕疵，但原告系上述合同及房款收据的持有人，在无相反证据证明合同及收据系伪造的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条，“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，故应认定双方的商品房买卖合同成立并有效，被告应按照合同约定履行交付金世豪庭小区1号楼1-2610、1-2611房屋的义务。被告关于双方之间合同不成立且无效，其与原告之间是借贷关系的辩称，因其未对该主张提供充足证据予以证明，本院不予支持。对于被告所称的原告请求交付的房屋因被保定市新市区法院拍卖因而无法实现的辩称，因该院又出具新的裁定将已出具的拍卖裁定予以撤销，对该主张本院不予支持。对于第三人张淑辉、赵俊然、马翠平、王翠欣要求确认原被告诉争房屋部分归其所有的请求，本院认为，第三人张淑辉2012年9月3日与被告签订14套房屋的《定州市商品房买卖合同》，同时签订借款抵押协议书，名为买卖，实为借贷，且违反法律关于禁止流质契约的规定，本院不予认定。第三人张淑辉及赵俊然、马翠平、王翠欣后虽又与被告签订了商品房买卖合同并交付了房款，被告亦出具了相应收据，但签订合同及交款时间均晚于原告与被告签订合同及交款时间，且原告已取得房屋钥匙，结合审判实践，在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。据此，应依法驳回第三人张淑辉、赵俊然、马翠平、王翠欣的诉讼请求。前述第三人可另行向被告主张违约责任。对于第三人孟伟龙要求确认归其所有的原被告讼争的房产中的金世豪庭小区2号楼2-1803室，因第三人与被告签订了商品房买卖合同并已交付房款且已经装修入住，结合审判实践，应优先保障合法占有房屋的买受人的权益，对第三人的请求本院予以确认，针对该套房屋，原告可另行向被告主张违约责任，本案不作处理。原告要求被告协助将原告所有的上述房屋达到正常使用水、电、暖等并协助办理房屋产权登记的诉求，因原被告之间买卖合同合法有效，原告已经履行交款义务，被告亦应按合同约定履行相应义务，对原告该请求本院予以支持。对于被告关于原告未在物业公司办理合法交接手续故而未合法占有房屋，拒绝履行相应义务的抗辩，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条等规定，经审委会讨论决定，判决如下：一、被告保定世纪恒远房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告履行交付房屋（定州金世豪庭小区1号楼2610室、2611室）的义务；二、被告保定世纪恒远房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内履行协助原告办理诉争22套房屋（定州金世豪庭小区1号楼409、509、709、809、909、1009、1109、1409、1509、1809、2610、2611，2号楼2610、2611、2311、2211、1811、2111、2411、2511、811，3号楼2604）的登记手续并使房屋达到正常使用标准的义务；三、定州金世豪庭小区2号楼1803室归第三人孟伟龙所有；四、驳回第三人赵俊然、张淑辉、马翠平、王翠欣的诉讼请求；五、驳回原告甄敬宇的其他诉讼请求。案件受理费38255元，由原告甄敬宇负担1650元，被告保定世纪恒远房地产开发有限公司负担13280元，第三人赵俊然负担4900元，第三人张淑辉负担7125元，第三人马翠平负担6400元，第三人王翠欣负担4900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长 王 朝审 判 员 陈 晨人民陪审员 ＸＸＸ二〇一六年二月一日书 记 员 申 阳 关注公众号“”