（2016）内06民终1217号
裁判日期: 2016-11-07
公开日期: 2017-01-03
案件名称
上诉人高虎、刘春燕与被上诉人李怀玉、贾彦霞房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区鄂尔多斯市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高虎,刘春燕,李怀玉,贾彦霞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内06民终1217号上诉人（一审被告、反诉原告）：高虎，男，1984年10月12日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古鄂尔多斯市。上诉人（一审被告、反诉原告）：刘春燕，女，1984年3月5日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古鄂尔多斯市。共同委托诉讼代理人：双凤义，内蒙古大略律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：李怀玉，男，1953年12月27日出生，汉族，退休干部,现住内蒙古鄂尔多斯市。被上诉人（一审原告、反诉被告）：贾彦霞，女，1959年11月2日出生，汉族，公务员，现住内蒙古鄂尔多斯市。共同委托诉讼代理代理人：张春玉，内蒙古赫扬律师事务所律师。上诉人高虎、刘春燕因与被上诉人李怀玉、贾彦霞房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古鄂尔多斯市鄂托克前旗人民法院（2014）鄂前民初字第1250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高虎及其与刘春燕的共同委托诉讼代理人双凤义、被上诉人贾彦霞及其与李怀玉的共同委托诉讼代理人张春玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高虎、刘春燕上诉请求：撤销原判，改判解除双方签订的《房屋买卖合同》，李怀玉、贾彦霞返还高虎、刘春燕购房款30万元，赔偿损失10万元。事实及理由：一、一审认定事实错误：涉案房屋经鉴定存在安全隐患，一审判决把安全隐患说成是质量瑕疵，主观认定不会直接影响居住和使用安全错误；一审判决对鉴定报告的表述遗漏了没有达到25.0Mpa的设计要求和七、二层楼面鉴定结论；二、一审法院程序违法：（一）一审法院传票通知2014年10月23日15时开庭，李怀玉、贾彦霞未到庭却未按撤诉处理；（二）一审原告李怀玉、贾彦霞变更撤销之诉为确认之诉，不属于同一个法律关系，不符合民事诉讼法的相关规定；（三）一审审理本案时间长达17个月违反了6个月的审限规定；（四）一审法院审判人员单方向鉴定机构取证，未经双方当事人质证，把谈话笔录作为定案依据违法。李怀玉、贾彦霞辩称，高虎、刘春燕的主张没有事实依据，理由如下：一、涉案房屋经鉴定所反映的质量问题是一般人难以认识到的，李怀玉、贾彦霞不了解房屋存在质量问题，不存在隐瞒事实的情况；二、涉案房屋本身是二手房交易，高虎、刘春燕看房就看了七、八次，房屋不存在房屋质量问题；三、高虎、刘春燕接收房屋后进行了装修，花费了一年多的时间，如果发现房屋存在质量问题，就不会再装修；四、双方交易为二手房买卖，房屋已经经过保修期，对于隐蔽的瑕疵，高虎、刘春燕不能证明李怀玉、贾彦霞是明知的，李怀玉、贾彦霞不应承担责任；五、地面下沉现象不能说明房屋存在安全隐患，且存在的问题可以补救、加固，高虎、刘春燕无权解除合同；六、取暖费、装修费等费用与李怀玉、贾彦霞无关。李怀玉、贾彦霞一审时的诉讼请求：判令高虎、刘春燕支付拖欠李怀玉、贾彦霞的购房款50万元及违约利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，从2015年2月17日起计算至全部购房款付清为止）。高虎、刘春燕一审时的反诉请求：一、判令解除双方于2014年5月1日签订的《房屋买卖合同》；二、判令李怀玉、贾彦霞承担该合同约定的全部违约责任；三、判令李怀玉、贾彦霞赔偿因高虎、刘春燕履行合同产生的装修费、材料费、取暖费等共计82769.36元。一审法院认定事实：2014年5月1日，李怀玉、贾彦霞作为甲方与高虎、刘春燕作为乙方签订《房屋买卖合同》一份，双方约定：（一）甲方将位于敖勒召其镇玛拉迪东街建筑面积为204.17平方米的砖混结构小二楼以80万元的价格卖给乙方。（二）甲方将现在的房屋证和土地证负责给乙方办成出让手续，所有转让、过户费用均由甲方承担。（三）乙方于2014年5月1日付给甲方定金30万元，下余50万元房款，待甲方将过户手续，产权证（须出让土地）办在乙方户名下后，于2015年2月17日一次性结清。如不按时付清，每拖延1天将赔偿违约金5000元，以此类推。合同签订后，高虎、刘春燕于当日向李怀玉、贾彦霞支付了30万元定金。后李怀玉、贾彦霞在两日内将房屋交付。高虎、刘春燕随即对房屋进行改装，时间将近两个月，支付改水电工人工资、木工工资、铺瓷砖工人工资15300元，缴纳取暖费4191.36元及IC卡费50元。该房屋建成于2005年，土地使用权类型为出让，房屋结构为砖混。一审法院另查明，涉案房屋经内蒙古科利京工程咨询监理有限责任公司鉴定，结论为：一层①轴-③轴、A轴-C轴现浇板构件及二层地面垫层和隔热层聚苯板不达标，在使用上存在潜在的安全隐患，但对该构件局部四周主体承重墙不构成安全隐患。下沉现象原因为：1、混凝土垫层强度不满足C15设计要求，混凝土垫层局部无水泥，且拌合不均匀。2、聚苯板厚度要求2cm，实测该户聚苯板已压缩成0.6cm，容重要求不小于20kg/m3,该地面聚苯板没有达到容重要求。3、该户一层客厅现浇板支设模板时应向上起拱，但施工时没有起拱，导致楼面视差下沉。4、对一层①轴-③轴、A轴-C轴现浇板进行回弹，回弹十个测区，推定强度值为15.9Mpa的设计要求。整改意见为：1、该户二层地面聚苯板、垫层需拆除返工处理。2、一层现浇楼面因混凝土不达标，对一层客厅现浇板构件进行加固补强处理以满足设计要求。一审法院经该院审判委员会讨论认为，双方签订的《房屋买卖合同》系真实意思表示，且未违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效。本案的主要争议焦点是：第一，李怀玉、贾彦霞变更诉讼请求及未届履行期限起诉是否合法？李怀玉、贾彦霞提出变更诉讼请求的时间是2015年2月12日，在举证期限内，符合相关法律规定。高虎、刘春燕在庭审中自述买房后发现房屋有问题，去找李怀玉、贾彦霞交涉，李怀玉、贾彦霞要求过户，但高虎、刘春燕希望解除房屋买卖合同，要求李怀玉、贾彦霞退还定金30万元。高虎、刘春燕明确表示不履行合同义务且有解除合同的意思表示，则李怀玉、贾彦霞可以在履行期届满前提起诉讼。第二，涉案房屋的质量问题是否导致合同目的无法实现？首先，针对涉案房屋质量问题。根据鉴定结论，涉案房屋有三个部件存在质量瑕疵：现浇板构件、垫层和隔热层聚苯板。根据相关法律规定，出卖人出售的标的物应符合质量要求，双方当事人对质量要求约定不明的，应按照国家标准、行业标准履行。本案双方当事人未对房屋质量标准作出约定，故应参照我国建筑法第六十条规定予以确定，即：建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构工程的质量，对于其他质量缺陷，应当修复。由此可见，地基基础工程和主体结构工程的质量问题直接关系到建筑物是否安全的问题，若该两项工程存在质量问题，则建筑物的质量不符合国家及行业标准。另外，如果该两项工程质量出现问题，也很难通过修复办法解决。根据《GB50300-2013建筑工程施工质量验收统一标准》对建筑工程分部（子分部）工程、分项工程的划分，现浇结构属于主体结构工程，垫层属于装饰装修工程，聚苯板属于建筑给水、排水及采暖工程。根据鉴定结论及鉴定人员的解释，造成涉案房屋二层地面视差下沉的主要原因是垫层及聚苯板没有达到相关标准。现浇板强度没有达到设计要求不是主要原因，且可通过加固补强满足设计要求。因此可以认定，涉案房屋存在质量瑕疵，应当进行专业修复，但不会直接影响居住和使用安全。其次，针对本案二手房买卖的性质。按照交易习惯，高虎、刘春燕应是在数次现场看房后，对房屋作出理性判断，在接受其使用年限及现状的情况下做出购买的意思表示。另外，涉案房屋已使用一定年限，与直接从开发商处购买的商品房相比，有较高的质量瑕疵容忍要求。最后，高虎、刘春燕在庭审中自述，在接收房屋两三天后发现有问题，就与李怀玉、贾彦霞进行交涉。之后却投入人力物力财力对房屋进行改装，高虎、刘春燕有继续履行合同的意思表示。综上，高虎、刘春燕以房屋存在质量问题不能实现合同目的为由解除合同的辩论意见，该院不予采信。为维护市场交易的稳定和诚信，该院认定高虎、刘春燕应继续履行双方于2014年5月1日签订的《房屋买卖合同》。同理，高虎、刘春燕要求解除该合同，并要求李怀玉、贾彦霞承担违约责任及赔偿其因履行该合同而产生的各项费用的诉讼请求，该院不予支持。李怀玉、贾彦霞对涉案房屋有瑕疵担保义务，应承担修复责任，因本案诉讼请求不涉及，高虎、刘春燕可另行起诉，同时李怀玉、贾彦霞要求高虎、刘春燕承担违约责任的诉讼请求，该院不予支持。诉讼费及鉴定费，李怀玉、贾彦霞与高虎、刘春燕按2：8承担。李怀玉、贾彦霞同意按合同约定，先履行其将房屋所有权证及国有土地使用证办理到高虎、刘春燕名下的义务，再要求高虎、刘春燕支付剩余购房款50万元，对此该院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十一条、第六十二条第（一）项、第一百零八条及《中华人民共和国建筑法》第六十条规定，判决如下：一、高虎、刘春燕于本判决生效之日起十五内协助李怀玉、贾彦霞办理涉案房屋所有权及国有土地使用权变更登记手续，产生的费用由李怀玉、贾彦霞承担；二、高虎、刘春燕于上述变更登记手续办结的次日向李怀玉、贾彦霞支付剩余购房款50万元；三、驳回李怀玉、贾彦霞的其他诉讼请求；四、驳回高虎、刘春燕的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，一审判决中对《司法鉴定报告》的表述遗漏了七、二层楼面鉴定结论和没有达到25.0Mpa的设计要求。本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案房屋是否存在安全隐患，合同是否应当继续履行；二、未办理过户是哪方的原因，合同履行过程中哪方有违约行为；三、一审程序是否违法。关于双方争议的焦点一，内蒙古科利京工程咨询监理有限责任公司出具的《鄂前旗赛马场住宅小区别墅楼2-6-37-1户二层楼面工程司法鉴定报告》（以下简称《司法鉴定报告》）双方当事人均认可，是否存在安全隐患应以鉴定结论的表述为准，即二层楼面鉴定结论：一层①轴-③轴、A轴-C轴现浇板构件及二层地面垫层和隔热层聚苯板不达标，在使用上存在潜在的安全隐患，但对该构件局部四周主体承重墙不构成安全隐患。《司法鉴定报告》同时提出了整改建议，即1、该户二层地面聚苯板、垫层需拆除返工处理；2、一层现浇楼面因混凝土不达标，对一层客厅现浇板构件进行加固补强处理以满足设计要求。《司法鉴定报告》中，涉案房屋虽存在安全隐患，但可以整改，结合本案的房屋买卖是二手房买卖，高虎、刘春燕已经进行装修，合同应当继续履行。关于双方争议的焦点二，《房屋买卖合同》约定：李怀玉、贾彦霞负责将房屋产权证和土地证给高虎、刘春燕办理成出让手续，所有转让过户手续费均由李怀玉、贾彦霞承担。高虎、刘春燕于2014年5月1日付给李怀玉、贾彦霞定金30万元，下余50万元房款，待李怀玉、贾彦霞将过户手续办在高虎、刘春燕名下后，高虎、刘春燕于2015年2月17日一次性结清，如不按时付清，每拖延1天将赔偿违约金5000元，以此类推。现涉案房屋的国有土地使用证类型为出让，李怀玉、贾彦霞对将房屋产权手续办理成出让手续不存在违约；房屋产权证及土地证办理过户需要双方配合，双方均未举证证明对方不配合，均不存在违约；合同约定办理过户手续后高虎、刘春燕支付剩余房款，现房屋未办理过户手续，高虎、刘春燕未支付剩余房款不构成违约。关于双方争议的焦点三，一、当事人有变更诉讼请求的权利，一审原告变更诉讼请求不违反法律规定；二、一审法院原定于2014年10月开庭，但高虎于2014年9月28日申请鉴定，一审法院于鉴定机构出具鉴定结论后开庭并未剥夺当事人的辩论权利；三、一审审理期限超过了6个月，但鉴定属于法定扣除审限的理由，且超过审理期限并不属于发回重审的法定理由；四、一审法院与鉴定机构制作谈话笔录，事先征求了高虎、刘春燕的意见，高虎的委托诉讼代理人表示对鉴定结论没有疑问，也不愿意前往鉴定机构，法院按程序办理即可，一审法院在一审判决的说理部分采用了谈话笔录的部分内容，但该内容只是对《司法鉴定报告》的进一步解释，与《司法鉴定报告》的内容并不矛盾，而《司法鉴定报告》已经作为证据经过双方当事人的质证，因此一审程序并不违法。综上所述，高虎、刘春燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由高虎、刘春燕负担。本判决为终审判决。审判长 王学军审判员 杨瑞华审判员 倪志强二〇一六年十一月七日书记员 邱 婧 来源：