（2016）云0112民初1962号
裁判日期: 2016-11-07
公开日期: 2017-01-12
案件名称
韩旭与杨皓程房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市西山区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韩旭,杨皓程
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第四十四条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第十四条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0112民初1962号原告：韩旭，男，1985年9月30日出生，云南省昆明市人。委托代理人：吴天昊，云南尚同律师事务所律师。特别授权代理。被告：杨皓程，男，1987年9月20日出生，云南省昆明市人。原告韩旭与被告杨皓程房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年5月24日公开开庭进行了审理，原告韩旭及其委托代理人吴天昊，被告杨皓程到庭参加了诉讼，被告杨皓程当庭提出反诉申请并申请司法鉴定，针对被告杨皓程提出的反诉申请，本院作出了不予受理的决定，并于2015年5月30日向原告韩旭、被告杨皓程送达了民事裁定书，双方均未提起上诉，被告杨皓程于2016年7月4日向本院表示不申请司法鉴定。后本案于2016年7月15日再次公开开庭进行了审理，原告韩旭的委托代理人吴天昊到庭参加了诉讼，被告杨皓程经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案审限扣除被告杨皓程提出鉴定申请至撤回鉴定申请期间的81天，现已缺席审理终结。原告韩旭起诉称：原、被告双方于2014年4月19日签订了《商铺转租合同》，约定原告韩旭每平方220元的价格向被告杨皓程租赁位于南亚风情第壹城XXXXX号商铺共400平方，租赁期限至2018年5月15日，合同中明确约定被告杨皓程应提供原业主的书面同意、并提供房产证或产权证明以办理经营执照，同时提供图纸作为交房依据。原告韩旭支付了一年租金1056000元，并交纳了押金264000元，并进行装修营业。被告杨皓程未提供产权证明和建筑图纸，导致原告韩旭未能办理营业执照等，后原告于2015年5月9日经了解得知租赁物面积仅为270.86平方，且被告杨皓程于2015年6月24日未通知原告韩旭的情形下，将租赁物大门锁住，同年9月1日被告杨皓程在业主的配合下，将铺面内的物品搬至被告杨皓程的其他地方，故原告韩旭诉至本院，请求判令：1、解除原、被告双方之间的转租合同，按合同约定赔偿原告韩旭528000元；2、被告杨皓程退还原告韩旭三个月租金计算的押金264000元；3、被告杨皓程退还原告韩旭多交纳的租金337920元；4、被告杨皓程承担本案诉讼费。被告杨皓程向本院提交的书面答辩中记载，原告韩旭与被告杨皓程实际系以合作经营的方式在南亚风情第壹城C4-21号商铺经营酒吧，原、被告双方之间并无租赁的意思表示。转租合同中记载的租赁物实际为488.7平方米，原告韩旭在与被告杨皓程合同经营的过程中多次违约，请求人民法院驳回原告韩旭的全部诉讼请求。原告韩旭为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：一、转租合同一份。欲证明，被告杨皓程未经业主同意私自转租，导致原告韩旭无法正常经营，被告杨皓程夸大租赁物面积欺诈原告韩旭，给原告韩旭造成重大误解。二、收据三份、银行流水一份、工商档案一份。欲证明，原告韩旭已支付给被告杨皓程的租金金额。三、产权证明一份。欲证明，本案租赁物面积为270.86平方，与合同约定面积不符，被告杨皓程应退还多收取的租金。四、报警记录一份。欲证明，2015年6月24日起，原告韩旭已未再进入租赁物内。被告杨皓程为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据材料：商铺转租合同、设备清点单据、电子邮件两份、合作协议一份、合作经营合同一份、装修承诺书一份、解约协议书一份、原告韩旭发布的租赁物信息截图一份、整改意见一份、函件六份、公证书三份、物业管理费明细两份、装修工程图纸一份、商铺租赁合同一份、物业服务合同一份、缴费凭证一份、建筑图纸一份。通过以上当事人的举证、质证，本院认为，原告韩旭提交的全部证据材料，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据，本院对该部分证据材料予以确认。被告杨皓程提交证据材料中的商铺租赁合同，能与原告韩旭提交的证据一一致，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据，本院对该部分证据材料予以确认；被告杨皓程提交的其他证据材料，无法与原件核对一致，且原告韩旭对该部分证据材料的真实性不予认可，本院中本案中对该部分证据材料不予确认。综上，结合原、被告双方举证、质证，以及庭审调查，本院确认本案法律事实如下：2014年4月19日，原告韩旭（乙方）与被告杨皓程（甲方）签订《商铺转租合同》一份，约定：“甲方在征得房产所有人书面同意后，将承租的座落于昆明市西山区福海乡南亚风情第壹城XX地块之XXXX号商铺转租给乙方，该房屋的建筑面积400平方米；甲方于2014年5月15日前向乙方交付该房屋，转租期自2014年5月15日起至2018年5月15日止，月租金总计为88000元，房租自房屋转租之日起每6个月支付一次，自第三次支付房租起递增4%租金；转租期间因甲方导致租赁合同被解除的，甲方应按押金两倍向乙方支付违约金；转租期间因乙方原因租赁合同被解除的，甲方不予退还乙方押金；……”。原告韩旭在本案审理中陈述，其向被告杨皓程租赁房屋系用于经营酒吧，但未办理相关证照。2014年8月4日，杨皓程出具了编号为XXXXXX的收据一份，其中记载杨皓程兹收到XXXX酒吧设备器材押金264000元，收据中还加盖了昆明市五华区盛世饮品店的公章。昆明市五华区市场监督管理局于2016年5月23日出具的个体工商户登记基本信息中记载，昆明市五华区盛世饮品店的申请者为杨皓程。昆明市公安局西山分局杨家地派出所出具的案件编号为2XXXXXXXXX1接待报警案件三联单中记载，该所民警于2015年9月1日接警后到西山区南亚风情园XXXXXX酒吧查看发现店门被锁着，无法进入查看2、3楼情况，从一楼玻璃门看一楼东西几乎被搬空。昆明市南亚风情房地产开发有限公司于2015年5月9日出具了产权证明一份，其中记载昆明市西山区福海乡南亚风情第壹城XXX地块之地上壹层XXX号面积为270.86平方米。本院认为，原告韩旭与被告杨皓程之间签订的《商铺转租合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）对合同的解除分法定解除和约定解除，而法定解除是在合同成立以后，没有履行或没有全部履行完毕以后，当事人一方通过行使法定的解除权而使合同效力消灭的行为。在本案中，原、被告双方签订的合同未约定具体的合同解除条件，但双方当事人可根据法律的规定行使法定解除权，合同法第九十四条中对合同法定解除的情形进行了明确规定，原、被告双方签订的合同中对租赁物的建筑面积记载为400平方米，而出租人出具的产权证明中面积为270.86平方米，二者面积之间有较大误差，表明作为承租人的被告杨皓程向作为次承租人的原告韩旭所交付的租赁物不符合约定条件，而交付合同约定的租赁物是被告杨皓程应向原告韩旭履行的合同主要义务，但被告杨皓程履行该主要义务与合同约定不符，该违约行为导致原告韩旭欲租赁400平方米租赁物的合同目的不能实现，原告韩旭有权依据合同法第九十四条第（四）项之规定解除与被告杨皓程之间的转租合同，现原告韩旭通过起诉的方式向被告杨皓程表明欲解除双方之间合同的意思表示，且被告杨皓程已收到了本院送达的起诉状副本，该行为应视为原告韩旭履行了合同法第96条规定的通知义务，故本院对于原告韩旭要求解除与被告杨皓程之间的转租合同予以支持。关于原告韩旭主张被告杨皓程退还三个月租金计算的押金部分，原告被告杨皓程出具的收据中记载的交款人为XXX酒吧，且昆明市公安局西山分局杨家地派出所出具的报警三联单中记载西山区南亚风情园XXXX地址为XXX酒吧，该地址正是原、被告双方转租合同中约定的租赁物座落，在本院认定原、被告双方转租合同有效的情形下，被告杨皓程出具的收据中金额应视为原告韩旭交纳，故原告韩旭已举证证明了押金的具体金额，在本院已确认双方之间的转租合同解除的情形下，被告杨皓程应退还原告韩旭交纳的押金264000元，本院对该部分主张予以支持。关于原告韩旭主张按押金两倍计算的违约金部分，合同法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，在本案中，原、被告双方在转租合同中约定因被告杨皓程原因导致合同被解除的，应按押金两倍向韩旭支付违约金，但原告韩旭未能举证证明因违约所受的具体违约损失，本院酌情以264000元计算违约金。关于原告韩旭主张被告杨皓程退还多交纳租金337920元的诉讼请求部分，原、被告双方之间签订的转租合同对月租金双方约定为88000元，从该约定来看不能表明租金是按面积计算，故原告韩旭要求被告杨皓程退还面积误差部分的租金没有事实和法律依据，本院难以支持。关于被告杨皓程抗辩与原告韩旭之间系合作经营的关系，而非租赁合同关系的部分，因原告韩旭提交了有双方签字的合同加以证明存在租赁关系，被告杨皓程针对该抗辩理由未能提交有效证据加以证明，本院对该抗辩理由不予采信。综上所述，被告杨皓程经依法送达起诉状副本及开庭传票后未到庭应诉，但鉴于本案案件事实清楚，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十四条、第九十六条、第一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告韩旭与被告杨皓程于2014年4月19日签订的《商铺转租合同》解除；二、被告杨皓程于本判决生效之日起十日内退还原告韩旭押金264000元；三、被告杨皓程于本判决生效之日起十日内赔偿原告韩旭违约金264000元；四、驳回原告韩旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费9891元（此款原告韩旭已预交），由被告杨皓程承担（执行前款时一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长 罗 玮代理审判员 杨国娟人民审判员 贺加敏二〇一六年十一月七日书 记 员 刘筱燕 关注微信公众号“”