（2016）辽0105民初8320号
裁判日期: 2016-11-04
公开日期: 2016-12-23
案件名称
原告柳邦杰诉被告沈阳中航瑞赛置业有限公司（以下简称中航瑞赛公司）商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市皇姑区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
柳邦杰,沈阳中航瑞赛置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0105民初8320号原告柳邦杰，住沈阳市皇姑区。委托代理人郑军（系原告柳邦杰舅舅）。被告沈阳中航瑞赛置业有限公司，住所地沈阳市皇姑区文大路206-1号，组织机构代码：69195423-2。法定代表人黄剑，系该公司总经理。委托代理人王玉娇，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托代理人冯娇阳，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。原告柳邦杰诉被告沈阳中航瑞赛置业有限公司（以下简称中航瑞赛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月28日受理后，依法由审判员刘佳独任审理，并于2016年10月25日公开开庭进行了审理。原告柳邦杰委托代理人郑军、被告中航瑞赛公司委托代理人冯娇阳均到庭参与了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，请求判令被告支付延期办理房屋产权证书违约金38595元（2014年9月26日至2016年8月31日）；诉讼费由被告承担。原、被告于2012年签订商品房买卖合同，约定购买被告开发的商品房一处，约定房屋交付后720日内，出卖人将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。被告交房至今，一直未给原告办理房屋权属登记备案，致使原告无法取得房屋权属登记。依据《中华人民共和国合同法》向贵院提起诉讼。被告中航瑞赛公司辩称，现在无法办理初始登记批复的原因在被告所购的土地上存在查封，该查封是在被告购买土地前就已经存在的，而皇姑区政府向被告出让土地时是以净地的方式出让的，直到今日该查封行为仍在持续封的状态，是导致被告无法办理初始登记批复的直接原因，按照双方在商品房买卖合同中的约定，这种政府行为是被告无法预见的，应当属于不可抗力，不应由被告承担违约责任。且合同约定的违约金过高，应予以调整,超过诉讼时效部分请求法院不予支持。我方在2016年8月31日已取得该小区的房屋登记初始批复，业主现在可以办理房产证。经审理查明，2011年7月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告为买受人，被告为出卖人，双方约定原告购买由被告开发建设的位于沈阳市皇姑区商品房（建筑面积100.88平方米，以下简称诉争房），总房价款470676元。关于产权登记，双方约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行。出卖人按日向买受人支付房屋总价款万分之一的违约金，直至出卖人将需由其提供的资料报产权登记机关备案为止。合同签订后，原告交纳了全部购房款，被告于2012年6月1日向原告交付了商品房。商品房交付后，被告至今未办理完毕商品房权属登记初始备案手续，遂起诉至本院。上述事实，有当事人陈述及商品房买卖合同、购房发票、入住通知单、照片等证据材料在卷,经法庭质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定条款全面履行合同义务。合同履行过程中，被告未按合同约定在商品房交付后办理权属登记备案手续，已构成违约，应承担违约责任，给付逾期办证违约金。被告提出合同约定违约金标准过高，请求法院予以调整，原告要求按总价款日万分之一标准计算违约金，不属于合同法解释（二）规定的违约金约定过高应予调整情形，且符合公平原则，故对被告主张不予支持。被告同时主张逾期办证系因政府未交净地所致，依据合同相对性原则，合同外第三方责任也不能成为原、被告合同履行时一方违约行为的免责条件，故本院对被告主张不予支持。原告所购商品房于2012年6月1日交付，扣除办证期限720日，现原告主张自2014年9月26日起计算逾期办证违约金，至2016年8月31日止共计706天，根据《民法通则》第一百三十五条规定，民事权利的行使应当在符合法律规定的诉讼时效期间即二年内提出，原告未提供证据证明有存在诉讼时效中止、中断情形，原告于2016年9月28日起诉至我院主张权利，故违约金应从2014年9月29日计算至2016年8月31日，共计703天，为33088.52元（470676元×0.0001×703天）。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告沈阳中航瑞赛置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告柳邦杰逾期办证违约金33088.52元。（违约金期限计算至2016年8月31日止）；被告如逾期履行上述给付款项,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告柳邦杰其他诉讼请求。案件受理费减半收取382元，由原告柳邦杰负担42元，由被告沈阳中航瑞赛置业有限公司负担340元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 刘 佳二〇一六年十一月四日书记员 李冬梅本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。