（2016）川08民终394号
裁判日期: 2016-11-04
公开日期: 2016-12-27
案件名称
谢尚春、孙永泽与广元市天成实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省广元市中级人民法院
所属地区
四川省广元市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢尚春,孙永泽,广元市天成实业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省广元市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川08民终394号上诉人（原审被告，反诉原告）：谢尚春，男，生于1969年2月20日，汉族，住四川省广元市利州区。委托代理人：徐忠诚，四川同方正律师事务所广元分所律师。委托代理人：欧维宇，四川同方正律师事务所广元分所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：孙永泽，男，生于1977年2月27日，汉族，住四川省广元市利州区。委托代理人：徐忠诚，四川同方正律师事务所广元分所律师。委托代理人：欧维宇，四川同方正律师事务所广元分所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：广元市天成实业有限公司，住所地四川省广元市利州区利州西路财神街天成大酒店28楼。法定代表人：杨光全，访公司董事长。委托代理人：张科，四川利州律师事务所律师。上诉人谢尚春、孙永泽因与被上诉人广元市天成实业有限公司（简称天成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2014）广利州民初809号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人谢尚春、孙永泽及其委托代理人徐忠诚，被上诉人天成公司委托代理人张科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人谢尚春、孙永泽上诉请求：撤销四川省广元市利州区人民法院（2014）广利州民初809号民事判决第一项、第三项，改判被上诉人天成公司向上诉人支付2581552.31元，诉讼费用由被上诉人天成公司负担。事实和理由：根据谢尚春、孙永泽与天成公司签订的《天成大酒店六楼茶楼租赁经营合同》第二条的约定，双方商定的租赁费为租金、设施设备品牌使用费，原审笼统界定为租赁费与合同约定不符。双方商定合同条款时，对“品牌”的认识就是天成公司宣传和承诺的“广元唯一一家五星级大酒店”，拥有五星级的标准、装潢、服务和配套，上诉人正是基于这金字招牌才签署了经营合同。合同第三条约定“主动按照五星级标准实施包括装饰、装修、标识导向以及所有软、硬件的内容”，第二条第3款第11项约定“裙楼楼顶玻璃房以外的室外景观由甲方打造并符合五星级酒店的档次要求”，事实上天成大酒店是没有星级的酒店。上诉人履约过程中，天成公司承诺的五星级配套没有提供，故对应的“设施设备品牌使用费”就不应该支付。天成公司提供合格消防设施设备始于2013年12月23日，上诉人在合同签署后两年半的时间内均未享受该项配套服务，相应的费用也不应收取。因此，自2012年2月28日至2014年11月28日，室内、室外品牌使用费3343581.00元不应当收取。另外，天成公司搭建的室外玻璃房1006平方系违法建筑，未取得行政审批，面积大，违法情节严重，不应当支付租金。被上诉人天成公司辩称，天成公司并未承诺是五星级酒店，而是认可将要按照五星级标准进行打造。按照租赁协议约定的内容，天成公司向谢尚春、孙永泽提供了水电、空调、电梯等相应服务，上诉人经营过程中使用了设施设备，且长期利用了天成大酒店的品牌效应，应当依照协议约定支付相应租赁费用。请求驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：2011年7月15日，原告天成公司与被告谢尚春、孙永泽签订《天成大酒店六楼茶楼租赁经营合同》，合同中原告天成公司为合同的甲方，被告谢尚春、孙永泽为合同的乙方，合同约定：“乙方租赁甲方六楼茶楼经营期为6年，即从2011年7月15日起至2017年10月15日止（其中三个月为装修免租期），租赁经营场所：天成大酒店六楼茶楼总面积为1078（室内）㎡+1006（室外）㎡。场地租赁费为：采用每半年预交费形式，由乙方向甲方支付场地租金及管理费：（1）室内部分：第一、二合同年每月每平方米租金20元、设施设备及品牌使用费60元，合计80元；第三合同年每月每平方米租金23元、设施设备及品牌使用费63元，合计86元；第四合同年每月每平方米租金26元、设施设备及品牌使用费67元，合计93元；第五合同年每月每平方米租金30元、设施设备及品牌使用费70元，合计100元；第六合同年每月每平方米租金32元、设施设备及品牌使用费76元，合计108元；（2）室外部分：第一、二合同年每月每平方米租金15元、设施设备及品牌使用费35元，合计50元；第三合同年每月每平方米租金17元、设施设备及品牌使用费37元，合计54元；第四合同年每月每平方米租金19元、设施设备及品牌使用费39元，合计58元；第五合同年每月每平方米租金22元、设施设备及品牌使用费41元，合计63元；第六合同年每月每平方米租金24元、设施设备及品牌使用费44元，合计68元；（3）酒店管理服务费制冷采暖季10.70元∕㎡，每月10.70元×2,084=22,298.8元∕月，非制冷采暖季3.50元∕㎡，每月3.50元×2,084=7,294元∕月；其他费用等。支付方式：（1）本合同签字生效三日内，乙方应向甲方交纳租赁保证金及区域设施设备押金130万元，其中，80万元为租赁保证金，50万元为装修承诺押金，装修承诺押金与租赁保证金均不计息。装修承诺押金可根据乙方装饰工程进度至正式开业分期返还。租赁保证金在合同期满乙方无违约行为时甲方将全额一次性退还。（2）租金和设施设备使用费每半年一交，乙方应提前15日向甲方预先交纳半年租金及设施设备使用费。（10）关于天成大酒店六楼茶楼乙方自主装修及投资部分的约定：a.甲方给予乙方免费装修期三个月，即从2011年6月30日至2011年9月30日。因甲方工程建设等原因造成开业延期的免费期顺延。（11）特别约定：裙楼楼顶玻璃房以外的室外景观由甲方打造并符合五星级酒店的档次要求；室内部分的制冷采暖、消防由甲方负责安装，裙楼楼顶玻璃房部分的制冷采暖由甲方将空调管道安装至接入口，玻璃房以内的管道及风机由乙方安装；玻璃房内的消防由甲方负责安装。违约责任：1、甲方租赁给乙方经营的茶楼仅限乙方使用，乙方在合同期内无权以任何形式改变所租赁经营场所的用途，更不能转让、抵押或部分转让和抵押给第三方，否则视为违约，甲方有权终止本合同，由此造成的一切经济、法律责任由乙方承担。2、合同约定，如甲方违约，须向乙方赔偿当年两个月的租金作为违约金，导致合同终止的，承担经折算后乙方的装修费用。如乙方违约，须向甲方赔偿当年两个月的租金作为违约金，导致合同终止的，甲方将不承担经折算后乙方的装修费用，一切装饰、装修及其设施设备归甲方所有。3、如乙方不能按时足额交纳租金，逾期在半个月内的，按未交纳租金每日千分之五作为滞纳金，同时承担违约责任。逾期壹个月，且乙方又拿不出能使双方认同的解决办法，甲方有权终止合同，追究其违约责任，同时收回茶楼，乙方保证金不予退还。”合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，2011年8月5日，被告通过银行给原告天成公司转保证金130万元，被告谢尚春、孙永泽进场施工，将租赁茶楼取名为“云上天成”。2011年12月14日，原告天成公司与被告谢尚春又签订《租赁合同补充协议》，该协议约定被告的租赁费用从2012年2月28日开始计收。被告谢尚春、孙永泽租赁该房屋后一直未给原告天成公司支付租金和设施设备使用费等，截止2014年11月28日被告谢尚春、孙永泽将租赁房屋退还给原告天成公司，租金和设施设备使用费共计5,235,291.03元，天然气使用费11,178.66元。还查明，2012年6月5日的广元市消防支队的“消防监督检查记录”显示对二被告经营的茶楼进行检查，结论为：云上天成在疏散楼梯前设置更衣间，占用疏通通道，违反《中华人民共和国消防法》第二十八条的规定，建议受案查处。2012年6月26日，广元市工商行政管理局直属分局对被告经营的作出（2012）06号责令整改通知书，以被告经营的茶楼无照经营，督促限期办理《营业执照》。2012年6月27日消防检查，结论为：公众聚集场所未办理消防许可，责令限期改正，办理公众聚集场所消防许可。2012年7月24日，广元市公安局利州区分局嘉陵派出所以被告经营的茶楼未办理消防许可为由责令其改正。2013年12月23日，广元市天成大酒店经广元市消防支队消防验收合格。二被告庭审中提供的证据证明2012年1月12日其在装修过程中因原告的原因造成爆管，给二被告造成损失，并与施工人员张凡达成赔偿损失60万元由原告代扣的协议，同时二被告提供其二次装修花去1,861,626.31元的费用依据。诉讼中，经双方同意对被告的装修及设施设备委托四川华雄资产评估事务所进行评估，该所2014年10月16日作出资产评估报告，评估结果为：装饰装修评估原值为3,314,203.00元，净值为2,883,357.00元，设施设备评估原值为394,571.00元，净值为3,184,438.00元，合计评估原值为3,708,774.00元，评估净值为3,184,438.00元。被告于2014年11月28日自愿将租赁房屋退还给了原告。又查明，原告搭建的玻璃房1006㎡没有建房许可证。一审法院认为，本案争议的焦点为：1、原、被告签订的《天成大酒店六楼茶楼租赁经营合同》是否有效；2、原告搭建的玻璃房1006㎡没有建房许可证，原告是否该收取1006㎡的租金；3、原、被告约定从2012年2月28日起收取租金，但原告的消防验收合格的时间是2013年12月23日，这期间的租金被告是否应该缴纳。关于原、被告签订的租赁合同是否有效的问题。原、被告签订的《天成大酒店六楼茶楼租赁经营合同》中约定，被告租赁原告天成大酒店六楼茶楼总面积为1078（室内）㎡+1006（玻璃房）㎡，1078（室内）㎡是合法建筑，该部分租赁合同虽然在签订时原告修建的房屋没有经过消防验收，但在诉讼时经过消防验收合格，故该部分合同合法有效。但原告搭建的玻璃房（1006㎡）因没有办理建房手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条一款关于“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原、被告签订的租赁玻璃房（1006㎡）的合同无效。关于原告搭建的玻璃房1006㎡没有建房许可证，原告是否该收取1006㎡的租金问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的人民法院应当支持。”的规定，二被告应当按照合同约定租金标准支付房屋占有使用费。关于原、被告约定从2012年2月28日起收取租金，但原告的消防验收合格的时间是2013年12月23日，这期间的租金被告是否该缴纳的问题。虽然原告的消防验收合格时间是约定收取租金时间之后，但二被告一直在经营使用，二被告没有提交因缺乏消防验收而影响其正常经营的证据，故二被告应当按照合同约定支付租金和房屋占有使用费。关于二被告二次装修损失的问题。因爆管给二被告造成的损失的时间是2012年1月12日，该损失二被告已和施工人张凡达成赔偿协议，协议约定损失60万元由原告代扣，庭审中二被告又提交其二次装修费用1，861，626.31元，该费用是二被告单方的审计报告金额，二被告没有告知原告或就是否二次装修、费用承担协商一致，就进行装修；相反，对二次装修损失金额实际上二被告已与施工人张凡进行了协商和处理，同时由于二被告二次装修不能按时营业，原、被告达成《补充协议》，给二被告开业时间延长，将原合同约定2011年10月15日起缴纳租金延至2012年2月28日，从补充协议内容可以反映出原告对二被告装修时因爆管造成的损失进行了弥补，故二被告要求原告赔偿其二次装修损失的请求不予支持。同时二被告要求原告赔偿其他损失，原告没有违约，故其该项请求不予支持。关于二被告所欠租金等费用金额的问题。二被告于2014年11月28日将租赁房屋返还给原告，截止2014年11月28日的租金及费用为5,246,469.69元。二被告将租赁房屋返还给原告时，原告同意将该租赁房屋的装饰装修及设施设备全部接受，装饰装修及设施设备共同委托估价，评估净值为3,184,438.00元，应当在租金中抵扣。原告在起诉书中自愿将二被告缴纳的130万元保证金抵扣租金，予以认可。故二被告尚欠原告租金等费用为762,031.69元。关于原告请求二被告支付违约金的问题。原、被告约定按当期应缴纳租金额的每日千分之五支付违约金，该约定过高，调整为同期银行贷款利率从2014年11月28日起计算至租金等费用付清日止。判决：一、被告（反诉原告）谢尚春、孙永泽在判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）广元市天成实业有限公司房屋租金等费用762031.69元及利息（利息从2014年11月28日起按同期银行贷款利率计算至付清之日止）。二、驳回原告（反诉被告）广元市天成实业有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）谢尚春、孙永泽的诉讼请求。本案诉讼费25810.00元，反诉费30372.00元，由被告谢尚春、孙永泽负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据，二审审理查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，天成公司搭建的1006㎡的玻璃房，未经行政机关批准建设，谢尚春、孙永泽与天成公司所签订的《天成大酒店六楼茶楼租赁经营合同》中关于该租赁玻璃房的协议内容因违反法律的强制性规定而无效。合同签订后，天成公司将玻璃房向谢尚春、孙永泽予以交付，谢尚春、孙永泽实际受领该建筑并从事经营，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，谢尚春、孙永泽应向天成公司支付房屋占有使用费。双方签订的经营合同中，约定租赁费用由租金、设施设备及品牌使用费等项目组成，天成公司提供的供水、供电、空调、电梯等配套设施设备，谢尚春、孙永泽未提出异议。消防设备虽多次被行政机关要求整改，但在谢尚春、孙永泽经营使用期间，并未因设施不完善而产生不利后果，上诉人也未提供证据证明因消防验收延迟而对其经营产生不利影响。双方所签经营合同及补充协议中，天成公司并未承诺五星级酒店的服务配套，经营合同第三条第3项“主动按照五星级标准实施包括装饰、装修、标识导向以及所有软、硬件的内容”系关于谢尚春、孙永泽的义务约定，并非天成公司关于五星级酒店的承诺。谢尚春、孙永泽所经营的茶楼，与天成大酒店位于同栋建筑，客观上利用了天成大酒店的品牌经营优势，支付品牌使用费既符合当事人约定，也与经营惯例相符。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25146.00元，由上诉人谢尚春、孙永泽负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘顺波审 判 员 姜 丽代理审判员 李建林二〇一六年十一月四日书 记 员 曾梦佳 来自