（2016）津0112民初5522号
裁判日期: 2016-11-04
公开日期: 2017-01-13
案件名称
深圳市京基物业管理有限公司天津分公司与董镁萱物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市津南区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市京基物业管理有限公司天津分公司,董镁萱
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0112民初5522号原告：深圳市京基物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市津南区八里台镇巨葛庄村。负责人：陈华，经理。委托诉讼代理人：马玉菲，天津捍正律师事务所律师。被告：董镁萱，女，住天津市河西区。委托代理人：王志伟（被告之夫），住天津市河西区。原告深圳市京基物业管理有限公司天津分公司（以下简称“京基物业公司天津分公司”）与被告董镁萱物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月7日公开开庭进行了审理。原告京基物业公司之委托诉讼代理人马玉菲、被告董镁萱之委托代理人王志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京基物业公司天津分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2014年11月1日至2016年7月30日的物业费30817.92元、违约金27736.13元，共计58554.05元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：被告董镁萱系天津市津南区八里台镇悦景轩572业主，原告京基物业公司系悦景轩小区物业管理单位，原告一直为上述房屋提供物业服务。截至2016年7月30日，被告尚拖欠原告物业费30817.92元未付。被告董镁萱辩称，因房屋多次漏水，2015年10月19日物业公司、地产公司与其签订赔付单，并约定由其自行维修，物业及地产公司进行赔付，但维修后在2016年又再次漏水，故不同意给付物业费及违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：1.原告提交的催缴函及快递单，因催缴函显示的时间与快递单显示的投递时间均不相符，且未能提供证据证明被告已收取催缴函，故该证据不能证实原告已就被告欠缴物业费用进行有效催缴。2.被告提交的赔付单复印件1张，该证据载明内容为2015年10月19日原、被告以及天津京基房地产开发有限公司曾就被告因漏水造成壁纸损坏的面积进行确认，该证据虽为复印件，但原告对于该事实予以认可，故对其真实性本院予以确认。该证据能够证明被告因房屋漏水造成壁纸大面积损坏，但同时也能证明原告曾就被告损失积极协助被告与天津京基房地产开发有限公司协商解决。3.被告提交的照片9张，照片显示均为被告壁纸受损情况，因被告房屋质量问题的存在与解决均不属于原告责任范围，故该证据缺乏与本案关联性，对其证明效力本院不予确认。根据本院认定的证据，结合庭审情况，本院确认如下事实：2011年6月1日，深圳市京基物业管理有限公司与天津京基房地产开发有限公司签订天津市住宅前期物业服务合同，天津京基房地产开发有限公司委托深圳市京基物业管理有限公司对八里台镇悦景轩小区进行前期物业管理。该合同约定业主应于每月5日前交纳物业费，延迟缴纳的，每延迟一日，应支付相当于所欠费用千分之三的违约金。别墅物业管理服务费按每月每平方米3.2元收取。后由原告京基物业公司天津分公司对悦景轩小区实际进行物业管理。2013年8月15日，被告董镁萱与天津京基房地产开发有限公司签订了《天津市商品房买卖合同》购买八里台镇津港公路北侧悦景轩572房屋1套，建筑面积458.6㎡。天津京基物业房地产开发有限公司于2013年10月22日向被告董镁萱发出《入伙通知书》，通知其于2013年10月30日入伙。2014年4月18日，被告董镁萱就上述房屋与原告京基物业公司天津分公司签订《物业服务协议》，委托原告为该房屋提供物业服务，该合同对于上述《天津市住宅前期物业服务合同》的内容再次进行确认。被告于收房时向原告交纳自2013年11月1日至2014年10月31日的物业服务费用17610元。被告董镁萱入住后，因房屋漏水造成室内壁纸大范围损坏，原告就该问题告知房屋开发建设单位，三方曾就损坏壁纸面积进行确认。自2014年11月1日起被告始终未向原告交纳物业服务费。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业管理服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约享有与承担。本案中，前期物业合同系深圳市京基物业管理有限公司与天津京基房地产开发有限公司签订，原告作为深圳市京基物业管理有限公司的分支机构为被告董镁萱提供了物业管理服务，且被告就其房屋与原告签订《物业服务协议》并交纳了部分物业费用，双方已形成物业服务合同关系。原告依约向被告提供的物业服务，在被告房屋出现质量问题后亦积极向开发建设单位进行通报，已履行其应尽的职责，故被告董镁萱亦应依约向原告交纳物业费用。被告住房面积为458.6平方米，按照合同约定的每月每平方米3.2元物业费计算，每月物业费应为1467.52元，被告已交纳2013年11月1日至2014年10月31日物业费，按原告主张现应交纳2014年11月1日至2016年7月30日21个月的物业服务费30817.92元。对于原告主张的违约金问题，按照合同约定日千分之三的违约金明显过高，且原告主张曾向被告催缴物业费，但其提供有效证据予以证明，鉴于被告因房屋存在质量问题一直未能解决，且原告对于该情况知情并一直怠于行使权利，故本院对于原告主张的违约金本院不予支持。关于被告以房屋存在质量问题不同意支付物业费的答辩意见，因房屋质量问题的存在与维修均不属于物业服务范畴，故被告的答辩意见本院不予采信，被告可就其损失另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告董镁萱于本判决生效后7日内给付原告深圳市京基物业管理有限公司天津分公司2014年11月1日至2016年7月30日的物业服务费30817.92元。二、驳回原告深圳市京基物业管理有限公司天津分公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费632元，由原告深圳市京基物业管理有限公司天津分公司负担347元，被告董镁萱负担285元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级法院。代理审判员 闵 杰二〇一六年十一月四日书 记 员 林鹏志速 录 员 张喜娟 百度搜索“”