（2016）粤01民终13044号

裁判日期: 2016-11-03

公开日期: 2016-11-18

案件名称

广州卓著物业管理有限公司与广州市堡狮龙实业有限公司物业服务合同纠纷2016民终13044二审民事裁定书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广州市堡狮龙实业有限公司,广州卓著物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书(2016)粤01民终13044号上诉��（原审被告）：广州市堡狮龙实业有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：郭静平，职务：经理。委托代理人：李艳娴，该公司职员。委托代理人：陈美君，该公司职员。被上诉人（原审原告）：广州卓著物业管理有限公司，住所地：广州市天河区。法定代表人：王德雄，职务：董事长。委托代理人：陈广鹏，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人；梁纪锋，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人广州市堡狮龙实业有限公司（下简称堡狮龙公司）因与被上诉人广州卓著物业管理有限公司（下简称卓著公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初19号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人堡狮龙公司上诉称：一、堡狮龙公司无须向卓著公司缴纳涉案商铺的物业管理费、公共能源费。其一，按照《物业管理条例》的规定，堡狮龙公司无须向卓著公司缴纳物业管理费、公共能源费。首先，“事实上的物业管理关系”和“依约”显然是自相矛盾的。既然是事实上的物业管理关系，亦即不存在任何书面或口头约定，何况按照堡狮龙公司与万某实业（广东）有限公司（下简称万某公司）的约定堡狮龙公司也无须向卓著公司缴纳物业管理费、公共能源费。其次，“……卓著公司现确认万某公司并未向卓著公司交纳过堡狮龙公司使用涉案商铺期间的物业管理费及公共能源费，故卓著公司作为涉案商铺的物业管理公司依法享有向涉案商铺业主即万某公司或涉案商铺承租人即堡狮龙公司主张权利的选择权，……”的法律依据是什么?《物业管理条例》也仅��规定，在业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的情形下，物业管理公司才享有向业主或物业使用人主张权利的选择权。其二，依据堡狮龙公司与万某公司之间的《广州市万某汇商铺租赁合同》（下简称《租赁合同》）第四条第2款、第四条第6款约定和《物业管理规约》第二章第五条、第五章第一条的约定，堡狮龙公司无须向卓著公司缴纳涉案商铺的物业管理费、公共能源费。首先，依据《租赁合同》第四条第2款、第四条第6款的约定，堡狮龙公司与涉案商铺的业主(万某公司)已明确约定，堡狮龙公司仅须向万某公司支付租金而且租金己包含物业管理费、公共能源费。其次，《物业管理规约》第二章第五条规定的“管理费保证金金额”是空缺的，也就是说堡狮龙公司无须交管理费保证金。关于物业管理费用的收费标准、保证金的金额，《物业管理规约》与《租赁合同》的约定是吻合的，正是因为堡狮龙公司无须向物业管理公司缴纳物业管理费用，才无须缴纳管理费保证金或管理费及公共能源费的保证金。再次，依据《物业管理规约》第五章第一条的约定，万某公司选聘的物业管理公司(即卓著公司)行使管理权的依据之一是《租赁合同》，即卓著公司应当受《租赁合同》约束。而且《物业管理规约》作为格式条款，其内容是面向所有租户的，虽然堡狮龙公司签署了《物业管理规约》的确认书，但是《租赁合同》才是堡狮龙公司与业主就涉案商铺的事务作出的专属、特别、明确的约定。因此，应当优先适用《租赁合同》。最后，上述两份文件均是卓著公司在一审中提交的作为支持其诉讼请求的证据，卓著公司在起诉状及证据材料清单中均明确这两份文件是其作为收取物业管理费、公共能源费以及违约金的依据，卓��公司在一审提供的《证据材料清单》确认“……堡狮龙公司应按租赁合同及管理规约约定向卓著公司支付物业管理费等物业费用”。由此可见，卓著公司是确认接受《租赁合同》的约束且清楚知晓《租赁合同》中有关租金包含物业管理费、公共能源费的约定；二、一审法院判定堡狮龙公司向卓著公司支付电费及线损费缺乏事实依据。在没有证据证明卓著公司已代为缴纳涉案商铺(广州市天河区天河路230、232号万某汇B1层135号商铺)的电费、没有证据显示涉案商铺的地址属于卓著公司在一审中提供的广州供电局交纳电费的凭证显示的用电地址(天河路230号、232号之一、之二)当中、且卓著公司也没有举证证明堡狮龙公司的实际用电量的情况下，一审法院判定堡狮龙公司向卓著公司支付电费及线损费缺乏事实依据；三、卓著公司的一审诉讼请求均已超过了诉讼时效。首先，《租赁合同》已于2013年4月解除。因此，《租赁合同》的约定(包括但不限于合同的第十七条)也因合同解除(2013年4月)而失去约束力。其次，堡狮龙公司的工商登记地址已经于2013年8月30日由原来的“广州市越秀区东风西路187号时代国际大厦16楼A室”(该地址是《租赁合同》第十七条约定的乙方联系地址)变更为“广州市越秀区东风西路187号1818A房(仅限办公使用)”。最后，堡狮龙公司与卓著公司之间没有共同签署任何关于联系地址以及送达后果的协议。综上，落款日期为2013年12月27日的《律师函》被寄出时的邮寄地址既不是堡狮龙公司与卓著公司约定的联系地址，也不是堡狮龙公司的工商登记地址或住所地，在堡狮龙公司没有收到该《律师函》的情况下不应当产生诉讼时效中断的效果。综上，堡狮龙公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回卓著公司一审的诉讼请求；3��判令本案一、二审诉讼费用由卓著公司承担。被上诉人卓著公司答辩称：其一，双方履行物业服务关系主要是基于堡狮龙公司签署的《物业管理规约》，而卓著公司收取各项费用也是按照《物业管理规约》的相关约定的计费标准来计算，违约金也是根据《物业管理规约》来收取，而卓著公司并非堡狮龙公司与出租方万某公司签订的《租赁合同》的合同当事方，不应受该合同的约束。退一步讲，《租赁合同》第4条第4款也明确约定了堡狮龙公司应当向万某公司委托的物业公司即卓著公司缴纳管理费、公共能源费、水电费，电费还包括供电线损费。因此，无论是根据《物业管理规约》还是《租赁合同》，堡狮龙公司都应当缴纳物业类费用。事实上，从2011年10月份堡狮龙公司接收涉案商铺开始直到其撤场的2013年都基本上有按时向卓著公司缴纳物业费、公共能源��、水电费。因此无论是从合同约定，还是从实际履行情况来看，卓著公司都有权并且实际收取了涉案商铺的物业类费用。其二，关于诉讼时效的问题。因为堡狮龙公司在进场时在物业管理处留下了相应的联系地址，而且在租赁合同上也留存了同样的地址，而堡狮龙公司事后有无变更该地址卓著公司无从得知，其变更后也没有通知过出租方万某公司以及卓著公司。因此，卓著公司根据其留存的地址向堡狮龙公司寄送律师函，已经发生了诉讼时效中断的效力，故本案不存在超过诉讼时效的情况。卓著公司向原审法院起诉请求判令：1、堡狮龙公司向卓著公司支付2013年3月的物业管理费6720元，4月1日至4月8日的物业管理费1792元、公共能源费672元，4月的电费1827.75元、供电线损费146.22元，5月的电费724.74元、供电线损费57.98元以及逾期支付上述款项的违约金（以每月��欠的总费用为本金，按每日千分之一的标准计算，分别自当月6日起计至付清之日止，违约金以不超过本金为限）；2、本案诉讼费由堡狮龙公司承担。原审法院经审理查明：卓著公司系2010年12月13日经广州市工商行政管理局核准登记的企业法人，已取得由原广州市国土资源和房屋管理局核发的《物业服务企业资质证书》。据卓著公司与堡狮龙公司均提交的《租赁合同》（合同编号R-B1135）显示，2011年6月24日，堡狮龙公司（乙方，承租方）与案外人万某公司（甲方，出租方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市天河路230、232号万菱汇B1层135号商铺出租给乙方，计租面积共168平方米；租赁期限为三年，甲方定于2011年7月15日交付涉案商铺给乙方，交付日即为涉案商铺起租日；涉案商铺租赁期从2011年7月15日至2014年7月14日止；自2011年7月15日��2011年10月14日为免租期，自2011年10月15日至2014年7月14日的月租金为36000元或在租赁期限内2011年7月15日至2014年7月14日以涉案商铺每月销售额之18%作为扣点租金，两者以较高者为准，扣点租金的数额以每月销售额乘以上述扣点百分比计算得出，上述租金包括物业管理费、公共能源费但不包含其它费用，乙方须于公历每月第5日前向甲方提交上一个月乙方在涉案商铺的销售报表，并缴付当月租金及上月扣点租金高于基本租金的差额部分（如有）予甲方指定账户，逾期视为拖欠，甲方可按照本合同第十条第三款第一项规定执行；涉案商铺的物业管理费每月每平方米40元，公共能源费每月每平方米15元；物业管理费包括：公共区域清洁费、保安费、设备维护费、日常管理服务费以及法律规定的其他费用；公共能源费包括商铺内和公共区域的中央空调使用费；涉案商铺每月管��费及公共能源、水电费（物业内的）由乙方按由甲方委托之物业管理公司的缴费通知书上规定的缴费时间直接缴付当月管理费及公共能源、水电费予甲方或物业管理公司指定的账户内，逾期视为拖欠，甲方或管理公司可按照本合同第十条第三款第二项规定执行，管理公司应将管理费及公共能源费相应金额之服务业税务发票交予乙方；乙方在甲方交付涉案商铺时须向甲方缴纳相当于叁个月的管理费及公共能源费的保证金0元；乙方在甲方交付涉案商铺时须向甲方缴纳壹个月租金36000元，和壹个月管理费及公共能源费0元，此款项将当作乙方正式迁入涉案商铺时的首月租金和管理费及公共能源费；（第十条第三款第一项）乙方须按时缴付租金、管理费及公共能源费、电费及一切相关费用，乙方如逾期七天不缴付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出书面通知后十四天内仍未缴付租金，甲方有权单方面即时解除本合同及广州市房地产租赁合同收回涉案商铺不予退还保证金，并且乙方须支付剩余租期内总租金的60%作为违约金给甲方；（第十条第三款第二项）乙方如拖欠管理费及公共能源费、电费及一切相关费用逾期超过七天，甲方有权单方面即时通过管理公司向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付欠款，如乙方收到该书面通知后十四天内仍未缴还欠款，甲方有权即时要求管理公司停止向涉案商铺供电等直至应付款项付清为止并甲方有权单方面解除本合同及广州市房地产租赁合同；（第十条第三款第三项）乙方须按时缴付租金、物业管理服务费、电费及一切相关费用，如逾期缴纳，甲方有权或通过管理公司在逾期当日开始收取违约金，违约金按照每逾期一日按欠款总额的0.2%收取等��款；（第十七条）根据本合同需要发出的全部通知，均以书面形式，甲方或管理公司对乙方发出的发票、单据或其他通知，如送至该物业或挂号寄给乙方，则被视为已经送达，乙方联系地址为广州市越秀区东风西路187号时代国际大厦16楼A室。2011年7月15日，堡狮龙公司接收涉案商铺。2011年7月20日，堡狮龙公司签署《物业管理规约》，确认已认真阅读并愿意遵守《广州万某汇商场物业管理规约》，愿意接受该管理规约的相关约束及承担违反该管理规约的相关责任；《物业管理规约》的主要内容为：本管理规约对【万某汇】的各租户具有约束力，各租户必须遵守本管理规约，并接受物业管理公司的管理；【万菱汇】是指坐落于广东广州市天河路230、232号的综合性商业物业；本管理规约所称的业主是指万某公司；本管理规约所称的物业管理公司包括已与业主签订【万某汇】委托管理规约，受委托管理【万某汇】的北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司（下简称仲量联行公司），以及业主日后依法另行选聘的物业服务企业；该商铺物业管理费每月每平方米55元，管理费包括：公共区域照明电费、清洁费、保安费、设备维护费、电梯电费和水费分摊、正常营业时间内的商铺内和公共区域中央空调电费；租户应于每月的5日前（节假日顺延）一次性足额交纳当月的管理费、加时空调电费和上一月铺内电费、水费（如有）等各项费用；租户拖欠任何由物业管理公司收取的费用（包括代收代缴），视为租户违约；物业管理公司依照租户与万某公司签订的《租赁合同》、《广州万某汇商场物业管理规约》行使万某汇商场管理权；如欠费超过一个月，物业管理公司有权单方面终止本规约及要求租户离场；租户拖欠一切��物业管理公司收取的费用（包括代收代缴），每逾期一天，按拖欠金额每日1‰累加计算滞纳金等，租户拖欠费用时间达10天，物业管理公司有权停止供水供电，且不需就因此造成的损失承担任何补偿责任，租户累计拖欠费用时间达壹个月，并且在接到物业管理公司书面通知5天内仍未足额缴纳的，物业管理公司有权终止对租户的全部服务等。2013年4月8日，堡狮龙公司搬离涉案商铺。原审过程中，为证明其系涉案商铺的物业管理企业，卓著公司向原审法院提交了如下证据：1、万某公司于2016年3月28日出具的《证明》，内容为：万某公司是广东省广州市天河区230、232号万某汇项目的建设单位及所有权人；自2011年5月1日起至今，万某公司委托卓著公司作为物业管理企业为万某汇项目商场物业提供物业管理服务。2、仲量联行公司于2016年3月3日出具的《证明》，内容为：仲量联行公司于2009年8月至2011年4月30日期间受万某公司委托担任万某汇项目的物业管理公司，为广东省广州市天河区230、232号万菱汇商场、写字楼提供物业管理服务；经万某公司同意，仲量联行公司将在该司管理万某汇项目期间产生的应收账款之权利，全部转让给卓著公司，由卓著公司继续催收。经质证，堡狮龙公司对上述证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，但称无法确认证据2的真实性，且认为证据2与本案无关。原审庭审中，卓著公司与堡狮龙公司确认，涉案商铺自交付之日开始计收电费、供电线损费，自2011年10月15日开始计收物业管理费、公共能源费。堡狮龙公司称：其承租涉案商铺期间，是根据卓著公司每月向其发出的缴费通知向卓著公司交纳当月的物业管理费、公共能源费以及上月的电费、供电线损费；现其未向卓著公司交纳的费用为2012年8月的物业管理费，2013年3月、4月（4月1日至4月8日）的电费、线损费以及2013年4月（4月1日至4月8日）的物业管理费、公共能源费；卓著公司无权向其收取物业管理费及公共能源费，理由系堡狮龙公司与万某公司签订的《租赁合同》中已明确约定租金包括物业管理费、公共能源费，堡狮龙公司之所以在承租涉案商铺期间向卓著公司交纳物业管理费及公共能源费，仅是为了能够正常使用涉案商铺（如不按期交费卓著公司可能对涉案商铺停电）。堡狮龙公司为证明其向卓著公司缴纳费用的情况，向原审法院提供了如下证据：1、堡狮龙公司2011年10月向卓著公司转账支付7067.09元的《中国银行结算业务申请书》（汇款用途为堡狮龙管理费水电费）；2、卓著公司向堡狮龙公司发出的2011年11月缴费通知（显示堡狮龙公司应缴该月管理费6720元、公共能源费2620元，总��9240元）及堡狮龙公司于该月向卓著公司转账支付9240元的《中国银行结算业务申请书》（汇款用途为堡狮龙管理费水电费）；3、卓著公司向堡狮龙公司发出的2011年12月缴费通知（显示堡狮龙公司应缴该月管理费6720元、公共能源费2620元，上月电费1728.52元、线损138.28元，总计11106.8元）及堡狮龙公司于该月向卓著公司转账支付11106.8元的《中国银行结算业务申请书》（汇款用途为堡狮龙管理费电费）；4、卓著公司向堡狮龙公司发出的2012年1月缴费通知（显示堡狮龙公司应缴该月管理费6720元、公共能源费2620元，上月电费1336.37元、线损106.91元，总计10683.28元）及堡狮龙公司于该月向卓著公司转账支付10683.28元的《中国银行结算业务申请书》（汇款用途为堡狮龙管理费电费）；5、卓著公司向堡狮龙公司发出的2012年2月缴费通知（显示堡狮龙公司应缴该月管理费6720元、公共能��费2620元，上月电费2465.19元、线损133.82元，总计11939.01元）及堡狮龙公司于该月向卓著公司转账支付11939.01元的《中国银行结算业务申请书》（汇款用途为堡狮龙管理费电费）；6、卓著公司向堡狮龙公司发出的2012年3月缴费通知（显示堡狮龙公司应缴该月管理费6720元、公共能源费2620元，上月电费1770.16元、线损141.61元，总计11151.77元）及堡狮龙公司于该月向卓著公司转账支付11151.77元的《中国银行结算业务申请书》（汇款用途为堡狮龙管理费电费）；7、卓著公司向堡狮龙公司发出的2012年4月缴费通知（显示堡狮龙公司应缴该月管理费6720元、公共能源费2620元，上月电费1530.9元、线损122.47元，总计10893.37元）及堡狮龙公司于该月向卓著公司转账支付10893.37元的《中国银行结算业务申请书》（汇款用途为堡狮龙管理费电费）；8、卓著公司向堡狮龙公司发出的2012年5月缴费通知（显示堡狮龙公司应缴该月管理费6720元、公共能源费2620元，上月电费1709.6元、线损136.77元，总计11086.37元）及堡狮龙公司于该月向卓著公司转账支付11086.37元的《汇丰银行出账通知》（交易附言为堡狮龙管理费、能源费、电费）；9、堡狮龙公司2012年6月向卓著公司转账支付11226.83元的《汇丰银行出账通知》（交易附言为堡狮龙管理费、电费）；10、堡狮龙公司2012年7月向卓著公司转账支付11186.08元的《汇丰银行出账通知》（交易附言为堡狮龙管理费、电费、能源费）；11、堡狮龙公司2012年8月向卓著公司转账支付1639.43元的《汇丰银行出账通知》（交易附言为堡狮龙电费、线损费）；12、堡狮龙公司2012年9月向卓著公司转账支付13326.52元的《汇丰银行出账通知》（交易附言为堡狮龙管理费、能源费、电费、线损费）；13、堡狮龙公司2012年10月向卓著公司转账支付10662.85元��《汇丰银行出账通知》（交易附言为堡狮龙管理费、能源费、电费、线损）；14、堡狮龙公司2012年11月向卓著公司转账支付11381.23元的《汇丰银行出账通知》（交易附言为堡狮龙管理费、能源费、电费、线损费）；15、堡狮龙公司2012年12月向卓著公司转账支付11194.66元的《汇丰银行出账通知》（交易附言为堡狮龙管理费、电费）；16、卓著公司向堡狮龙公司发出的2013年1月缴费通知（显示堡狮龙公司应缴该月管理费6720元、公共能源费2620元，上月电费1789.03元、线损143.12元，总计11172.15元）及堡狮龙公司2013年1月向卓著公司转账支付11172.15元的《汇丰银行出账通知》（交易附言为堡狮龙管理费、电费）；17、卓著公司向堡狮龙公司发出的2013年2月缴费通知（显示堡狮龙公司应缴该月管理费6720元、公共能源费2620元，上月电费1661.95元、线损132.96元，总计11034.91元）及堡狮龙公司2013年2月向卓著公司转账支付11034.91元的《汇丰银行出账通知》（交易附言为堡狮龙管理费、电费）；18、堡狮龙公司2013年4月向卓著公司转账支付11836.92元的《汇丰银行出账通知》（交易附言为堡狮龙管理费）。卓著公司对堡狮龙公司提交的上述缴费通知及付款凭证的真实性均予确认，并明确其诉请的4月电费1827.75元、供电线损费146.22元，5月电费724.74元、供电线损费57.98元所对应的期间实际与堡狮龙公司确认的未交电费、供电线损费的期间一致，因当月产生的电费、供电线损费均是在下一个月计收；而就未付物业管理费6720元所对应的期间，堡狮龙公司主张系2012年8月，卓著公司主张系2013年3月，卓著公司解释存在上述差异是因为卓著公司收到堡狮龙公司交付的款项后会首先抵扣堡狮龙公司的在先欠费，故累计计算后，堡狮龙公司现拖欠的是2013年3月的物业管理费。另就卓著公司主张的欠付电费、供电线损费金额，堡狮龙公司称现已无法核实，但经比较，与堡狮龙公司租赁期间每月产生的电费、供电线损费金额基本一致。卓著公司为证明其已代堡狮龙公司支付了涉案商铺上述期间的电费，还向原审法院提交了其2013年1月1日至5月1日向广州供电局交纳电费的凭证（用电地址为天河路230号、232号之一、之二），堡狮龙公司确认支付凭证的真实性，但认为与本案无关。又，卓著公司为证明其曾经向堡狮龙公司催讨涉案商铺的欠费，提交了以下证据：1、《万某汇租户欠费催缴通知函》（落款时间为2013年2月25日；其上的“注”记载内容包括“此前累计未缴违约金指此前因承租人欠费而累计产生的违约金，后虽已缴清欠费本金，但仍然拖欠的违约金；违约金指截至当前日期逾期未缴费所产生的违约金”；函件主要内容为催促堡狮龙��司于2013年3月7日前付清涉案商铺截至发函日期之前欠付的公共能源费、电费、线损费及违约金）及顺丰速运快递详情单（第四联：寄件公司存联），卓著公司称无法提供该邮件的妥投证明；2、《律师函》（落款时间为2013年12月27日；主要内容为卓著公司委托广东法制盛邦律师事务所向堡狮龙公司追讨涉案商铺欠付的2013年2月至5月的物业管理费13440元、电费2295.68元、公共能源费/元、逾期缴费违约金4524.86元，欠费金额最终以卓著公司的计算数据为准，并称堡狮龙公司因未经万某公司同意擅自单方终止合同现已搬离涉案商铺等）及EMS快递详情单（显示收件人为堡狮龙公司，收件地址为《租赁合同》约定的堡狮龙公司联系地址，内件品名为律师函，邮件已因原址查无此人已搬迁，于2014年1月2日被退回）。经质证，堡狮龙公司对上述证据1真实性无法确认，称其没有收到该��知函；对证据2真实性不予确认，称其没有收到律师函。另，卓著公司确认，堡狮龙公司使用涉案商铺期间，万某公司从未向其交纳涉案商铺的物业管理费及公共能源费。原审法院认为：卓著公司受万某公司委托自2011年5月1日起对包括涉案商铺在内的万某汇项目商场物业提供物业管理服务；堡狮龙公司则于2011年7月20日签署《物业管理规约》表示同意接受万某公司选聘的物业管理公司的管理，并按每月每平方米55元的标准向物业管理公司支付物业管理费，按实际用电量向物业管理公司支付电费及线损费，且在逾期缴纳费用时按拖欠金额每日1‰的标准向物业管理公司支付违约金；结合堡狮龙公司使用涉案商铺期间依据卓著公司通知及上述标准向卓著公司缴纳物业管理费、电费、线损费的事实，足以认定卓著公司与堡狮龙公司双方形成事实上的物业管理关系；根据公平原则和权利义务相一致原则，堡狮龙公司接受了卓著公司提供的物业管理服务，有依约向卓著公司缴纳费用的义务。堡狮龙公司辩称其与万某公司签订的《租赁合同》中已约定其向万某公司交纳的租金中含物业管理费及公共能源费，故其无需另行向卓著公司支付物业管理费及公共能源费。原审法院认为，卓著公司现确认万某公司并未向卓著公司交纳过堡狮龙公司使用涉案商铺期间的物业管理费及公共能源费，故卓著公司作为涉案商铺的物业管理公司依法享有向涉案商铺业主即万某公司或涉案商铺承租人即堡狮龙公司主张权利的选择权，但堡狮龙公司作为实际接受卓著公司提供的物业管理服务的一方却不得以其与万某公司签署的《租赁合同》对抗卓著公司，堡狮龙公司与万某公司之间有关物业管理费及公共能源费的约定不能直接约束卓著��司。故对堡狮龙公司的该项抗辩意见不予采纳。卓著公司现主张堡狮龙公司欠付的费用为2013年3月的物业管理费6720元，4月1日至4月8日的物业管理费1792元、公共能源费672元，4月（实际发生期间为3月）的电费1827.75元、供电线损费146.22元，5月（实际发生期间为4月1日至4月8日）的电费724.74元、供电线损费57.98元，而堡狮龙公司确认其未向卓著公司交纳的费用为2012年8月的物业管理费，2013年4月1日至4月8日的物业管理费、公共能源费，2013年3月及4月1日至4月8日的电费、供电线损费；故双方的主要分歧为堡狮龙公司欠付的系2013年3月还是2012年8月的物业管理费。原审法院认为，根据堡狮龙公司提交的缴费通知及付款凭证，足以证明双方的交费方式为卓著公司向堡狮龙公司发出每月的应缴费通知，然后由堡狮龙公司根据卓著公司发出的缴费通知进行交费。现堡狮龙公司提交的2011年10月至2013年2月的付款凭证中，仅2012年8月的付款凭证未注明汇款用途包括管理费，若如卓著公司所述，其在堡狮龙公司之后所交的费用中对此进行了扣除，那么根据双方交费方式，卓著公司亦应当在其向堡狮龙公司发出的缴费通知中进行列明，但就此后卓著公司2013年1月、2月向堡狮龙公司发出的缴费通知来看，上列明的依然是当月新产生的应交费用，并未体现往期欠费，故卓著公司关于堡狮龙公司欠付2013年3月物业管理费的主张依据不足，不予采纳。堡狮龙公司自认其欠付2012年8月物业管理费，并有相应的付款凭证为证，予以采信。因双方对每月应交物业管理费为6720元、公共能源费为2520元的标准并无异议，故堡狮龙公司应向卓著公司支付2012年8月的物业管理费6720元，2013年4月1日至4月8日的物业管理费1792（6720÷30×8）元、公共能源费672（2520÷30×8）元。��就卓著公司主张的2013年4月（实际发生期间为3月）的电费1827.75元、供电线损费146.22元，5月（实际发生期间为4月1日至4月8日）的电费724.74元、供电线损费57.98元，因堡狮龙公司确认其尚未支付该期间的电费、供电线损费，亦确认上述费用与其租赁期间每月交付的电费、供电线损费金额基本一致，故在卓著公司已证明其实际代缴了涉案商铺电费的情况下，原审法院酌情判令堡狮龙公司应向卓著公司支付2013年4月的电费1827.75元、供电线损费146.22元，5月的电费724.74元、供电线损费57.98元。另，根据《物业管理规约》的约定，堡狮龙公司应于每月的5日前一次性足额交纳当月的费用，每逾期一天，需按拖欠金额每日1‰累加计算滞纳金。堡狮龙公司至今未支付上述费用，显已违约，理应承担相应的违约责任。根据上述约定，每月逾期付款的违约金应以当月拖欠的费用为本金，按每日1‰的标准计算，分别自当月6日起计至付清之日止。经计算，上述各月费用逾期支付均已超1000天，违约金已逾本金，因卓著公司亦主张违约金以不超过本金为限，系卓著公司自行处分权，予以支持，故堡狮龙公司应向卓著公司支付逾期支付上述费用的违约金为2012年8月6720元，2013年4月4437.97元（1792+672+1827.75+146.22元），2013年5月782.72元（724.74+57.98），共计11940.69元。至于堡狮龙公司主张卓著公司在本案中诉请的各项费用均已超过诉讼时效的问题。原审法院认为，本案所涉的物业管理费、公共能源费、电费、线损费及逾期付款违约金均为普通债权，应适用两年的诉讼时效。卓著公司已举证证明其根据《租赁合同》约定的堡狮龙公司联系地址向堡狮龙公司发出了催缴费用的《律师函》，且该邮件因原址查无此人已搬迁于2014年1月2日被退回。故根据《租赁合同》第十七条有关“甲方或管理公司对乙方发出的发票、单据或其他通知，如送至该物业或挂号寄给乙方，则被视为已经送达”的约定，应视为《律师函》已于2014年1月2日送达堡狮龙公司，卓著公司于2014年1月2日主张各项欠费均未超过诉讼时效，且各项费用的诉讼时效于该日中断，至此，各项费用的诉讼时效重新计算两年应截止至2016年1月1日，卓著公司于2015年12月17日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效，故对堡狮龙公司的该项抗辩意见不予采纳。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2016年7月27日作出判决：一��自本判决发生法律效力之日起10日内，广州市堡狮龙实业有限公司向广州卓著物业管理有限公司支付2012年8月的物业管理费6720元，2013年4月1日至4月8日的物业管理费1792元、公共能源费672元，2013年4月的电费1827.75元、供电线损费146.22元，2013年5月的电费724.74元、供电线损费57.98元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州市堡狮龙实业有限公司向广州卓著物业管理有限公司支付逾期缴纳上述费用的违约金11940.69元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费400元，由广州市堡狮龙实业有限公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审过程中，堡狮龙公司向本院提交以下证据：1、（2015）穗天法民四初字��1765号民事判决，以证明堡狮龙公司交纳的租金包括物业管理费、公共能源费，且《租赁合同》已于2013年4月解除；2、《准予变更（备案）登记通知书》，以证明堡狮龙公司的工商登记地址已经于2013年8月30日由原来的“广州市越秀区东风西路187号时代国际大厦16楼A室”（该地址是《租赁合同》第十七条约定的乙方联系地址）变更为“广州市越秀区东风西路187号1818A房（仅限办公使用）”。卓著公司对此发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性予以认可，但认为与本案无关。即使《租赁合同》中有约定租金中包括物业管理费、公共能源费，但因卓著公司并非合同当事人，且在该案中万某公司的代理人也陈述过该合同条款是属于笔误，双方实际也是分别缴纳租金、物业管理费、公共能源费及相关费用；对于证据2的真实性、合法性没有异议。关于关联性，该通知书的出具时间是2013年8月30日，当时堡狮龙公司早已撤场，堡狮龙公司撤场后并未将其联系地址的变更情况告知万某公司或卓著公司。因此，无论是万某公司还是卓著公司，对其地址变更情况均是不知情。本院认为：关于物业管理费及公共能源费的处理问题。依据《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项及第四十二条第一款的规定，“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。依据前述规定，房屋业主系交纳物业服务费用的法定义务人，即使业主与实际使用人之间约定由实际使用人交纳物业服务费用，该约定也仅仅是对业主履行前述法定义务方式的自行协商，据此不可��出实际使用人当然负有向物业服务提供人交纳物业服务费用的义务。本案中，堡狮龙公司系涉案商铺的实际使用人，而堡狮龙公司签署的《物业管理规约》载明涉案商铺的业主为万某公司，堡狮龙公司虽签署《物业管理规约》承诺支付物业管理费及公共能源费，但依据现有证据不足以认定该项承诺系向卓著公司作出，而依据堡狮龙公司曾向卓著公司交纳物业管理费及公共能源费的事实也不可当然推出堡狮龙公司负有该项义务，且，堡狮龙公司已通过向涉案商铺业主支付包含物业管理费和公共能源费的租金的方式实际履行完毕前述承诺义务。在此情况下，卓著公司诉请堡狮龙公司依照《物业管理规约》约定支付欠付的物业管理费及公共能源费缺乏事实根据与法律依据，原审判决对此予以支持有失妥当，应予纠正，堡狮龙公司上诉认为其无需向卓著公司支付该两项费用合法有据，本院予以支持。关于电费及供电线损费的处理问题。《租赁合同》及《物业管理规约》均约定堡狮龙公司需交纳电费及一切相关费用，而堡狮龙公司并未举证证明其曾向卓著公司或涉案商铺的业主万某公司交纳2013年4月（实际发生期间为3月）及5月（实际发生期间为4月1日至4月8日）期间的电费及供电线损费，故原审判决堡狮龙公司向卓著公司支付该项费用并无不当，应予维持。关于该项费用的金额，卓著公司已提交支付凭证证明其已代交包括涉案商铺在内的广州市天河区天河路230号、232号之一、之二物业的电费，且卓著公司所主张的堡狮龙公司欠付金额与堡狮龙公司其他租赁期间所支付的同类费用金额基本一致，堡狮龙公司并未提供充分证据予以反驳，故原审法院酌情采纳卓著公司所主张的金额合理合法，可予维持。关于卓著公司��诉请是否已超过诉讼时效的问题。依据卓著公司在原审中提交的证据，卓著公司曾于诉讼时效期间内依照堡狮龙公司在《租赁合同》中预留的联系地址向堡狮龙公司邮寄送达书面函件催缴其在本案中所主张的各项费用，堡狮龙公司虽以其已变更经营场所为由主张其未收到该份函件，但堡狮龙公司未举证证明卓著公司应当或已经知晓堡狮龙公司变更经营场所后的联系地址及方式，故堡狮龙公司未收到卓著公司函件的后果应由堡狮龙公司自行承担。因此，原审判决认定卓著公司在本案中的诉请未超过诉讼时效并无不当，可予维持。综上，上诉人堡狮龙公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律不当部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、变更广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初19号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起10日内，广州市堡狮龙实业有限公司向广州卓著物业管理有限公司支付2013年4月的电费1827.75元、供电线损费146.22元，2013年5月的电费724.74元、供电线损费57.98元；二、变更广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初19号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起10日内，广州市堡狮龙实业有限公司向广州卓著物业管理有限公司支付逾期缴纳上述费用的违约金2756.69元；三、驳回广州卓著物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费各400元，由广州市堡狮龙实业有限公司各负担92元，广州卓著物业管理有限公司各负担308元。本判决��终审判决。审判长　　蔡培娟审判员　　谭红玉审判员　　黄　嵩二〇一六年十一月三日书记员　　杨娟娟微信公众号“”