湖南省怀化市鹤城区人民法院执 行 裁 定 书（2016）湘1202执异54号案外人廖明良。
申请执行人：北京华安北海机电工程有限公司,住所地:北京市东城区永定门内东街中里9-17号楼274室。法定代表人张国玲，该公司董事长。委托代理人董双全，北京市华城律师事务所律师。被执行人怀化好安居房地产开发有限公司，住所地：怀化市鹤城区迎丰西路178号，法定代表人龙宪忠，该公司总经理。委托代理人丁健,湖南五溪律师事务所律师。委托代理人舒文华，湖南五溪律师事务所律师。在本院执行北京华安北海机电工程有限公司与怀化好安居房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人廖明良对本院查封位于怀化市鹤城区迎丰西路178号新天地城市广场项目第40栋室号为1131房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人廖明良称：该房产系申请人在贵院查封之前已与被执行人怀化好安居房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了该处房产，依据物权法及最高人民法院关于执行案件的相关规定，案外人购房事实能排除执行。请求贵院依法撤销（2015）怀鹤民一初字第937-1号民事裁定，解除对案外人所购买的新天地城市广场负一楼131房产查封，并停止对该房的评估、拍卖。被执行人怀化好安居房地产开发有限公司称：案外人廖明良购买新天地城市广场负一层131号铺位的房款总额为109667元，案外人廖明良已缴纳37396元。案外人廖明良将购买的商业用房委托怀化好安居房地产开发有限公司经营。怀化好安居房地产开发有限公司返还2023年、2024年共两年的商铺租金18270元抵缴购房款。
本院查明，因建设工程施工合同纠纷北京华安北海机电工程有限公司于2015年8月24日向本院起诉怀化好安居房地产开发有限公司。同年9月9日，北京华安北海机电工程有限公司向本院提出财产保全申请。本院于同日作出（2015）怀鹤民一初字第937-1号民事裁定，查封怀化好安居房地产开发有限公司位于怀化市鹤城区迎丰西路178号新天地广场项目40栋室号为131房产，查封面积为5.98平方米。同年12月24日，本院作出（2015）怀鹤民一初字第937号民事判决，怀化好安居房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付尚欠北京华安北海机电工程有限公司的工程款1139305.6元及逾期付款违约金。2016年2月1日，北京华安北海机电工程有限公司向本院申请执行。另查明:案外人廖明良与怀化好安居房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，内容如下：新天地城市广场第8栋地下一层131号门面总金额109667元，面积5.98平方米；合同签订后当日付房款55667元，向银行按揭贷款54000元；买受人需在2011年10月2日前申请办理按揭贷款手续，并交齐办理按揭手续所需材料；出卖人应当在2013年1月30日前将商品房交付买受人使用。案外人廖明良于2011年9月26日向怀化好安居房地产开发有限公司缴纳37396元购房款。案外人廖明良与怀化好安居房地产开发有限公司双方口头约定以返还2023年、2024年委托经营商铺租金的方式抵缴18270元购房款。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然案外人廖明良于本院查封之前已与怀化好安居房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，但未付清全部价款。案外人廖明良提出的异议理由不符合司法解释所规定的情形。因此，案外人廖明良的异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定，
裁定如下：驳回案外人廖明良的异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 马宏华
审判员 赵振华
审判员 张 旭
二〇一六年十一月二十九日
书记员 黄婕婕 关注微信公众号“”