辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽09民初65号
原告（案外人）：沈洋。
委托代理人：孙宝义，系辽宁万策律师事务所律师。
被告（申请执行人）：阜新蒙古族自治县君悦小额贷款有限公司。
法定代表人：朱君。
第三人（被执行人）：阜新海罗恒基房地产有限公司。
法定代表人：胡宝全。
委托代理人：王玉伯，系该公司职工。本院受理原告沈洋与被告阜新蒙古族自治县君悦小额贷款有限公司（以下简称君悦公司），第三人阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈洋及其委托代理人孙宝义，第三人海罗公司的委托代理人王玉伯到庭参加诉讼。被告君悦公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告沈洋向本院提出诉讼请求：
一、请求判令位于阜新市细河区迎宾大街A1#1701号房屋产权归原告所有；
二、请求法院依法解除对该房的查封并停止强制执行；
三、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月14日，沈洋与海罗公司签订了《购房协议》，购买阜新市细河区迎宾大街A1#1701号房屋，沈洋交付了全部购房款，但办理产权过户登记未果。之后由于海罗公司与他人的借贷纠纷及执行案件，被阜新中院裁定查封诉争房屋，沈洋于2016年5月30日提出案外人异议申请，阜新中院裁定驳回沈洋的异议申请。沈洋认为，其购买房屋时间在先，裁定查封时间在后，即沈洋是在法院查封之前，房屋产权完全归海罗公司所有的情况下与其签订的合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款虽没有办理房产过户登记手续，但并非沈洋的过错。应视为符合最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第17条的规定，已经交付了全部购房价款，虽未办理过户登记手续但对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。另外，虽未进行房屋登记只是物权未设立，并不影响房屋所有权的取得，应视为沈洋在2013年10月份就已经取得了商品房的购买权，即取得对未来房屋的所有权转移的期待权，应受到法律的保护。故海罗公司应当配合沈洋办理房屋过户手续，法院应裁定诉争房屋归沈洋所有。君悦公司未答辩海罗公司辩称：同意原告的诉讼请求，但现在无法确认，待确认后在认定。本院审理查明：2013年10月8日，阜新鸿洋门业有限公司与海罗公司签订了《抵账房协议书》，约定以涉案房屋作价358035元抵顶防盗门款，2013年10月14日沈洋与海罗公司签订购房协议，约定以抵顶防盗门款358035购买阜新市细河区迎宾大街A1#1701号房屋。因房屋未完工，沈洋无法办理过户登记手续。阜新市房屋开发征收管理办公室于2012年11月23日向海罗公司颁发了商品房销售（预售）许可证。本院于2014年11月4日作出（2014）阜民三初字第92号裁定，查封了阜新市细河区迎宾大街A1#1701号房屋。沈洋于2016年5月30日提出案外人异议申请，阜新中院以（2016）辽09执异91号执行裁定驳回沈洋的异议申请。上述事实有《抵账房协议书》、《购房协议》、（2016）辽09执异91号执行裁定书等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，本案系案外人沈洋针对申请执行人申请执行提出的执行异议之诉，其请求本院停止对被执行人海罗公司坐落于阜新市细河区迎宾大街A1#1701房屋的执行，解除查封，并确认其对案涉房产享有所有权。故本案的争议焦点：1、沈洋要求确认诉争房屋归其所有是否应予支持；2、沈洋停止执行的诉讼请求是否应予支持。关于第一个争议焦点，沈洋要求诉争房屋归其所有是否应予支持问题。2013年10月8日，阜新鸿洋门业有限公司与海罗公司签订了《抵账房协议书》，约定以涉案房屋作价358035元抵顶防盗门款，2013年10月14日沈洋与海罗公司签订购房协议，约定以抵顶防盗门款358035购买阜新市细河区迎宾大街A1#1701号房屋。海罗公司于2012年11月23日已取得了所开发的翡翠蓝湾商品房预售许可证。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依照《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人在起诉前取得房屋预售许可证明的，可以认定商品房合同有效。《中华人民共和国物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故沈洋与海罗公司签订的购房协议有效，因该商品房尚未交付使用，故沈洋尚未能进行产权登记，沈洋尚未能取得房屋所有权，其能否实现该权利即要求海罗公司交付房屋及协助办理过户手续属于合同履行问题，不属于执行异议之诉审理范围。关于第二个争议焦点沈洋停止执行的诉讼请求是否应予支持的问题。在法律适用上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。依据本案相关证据，在法院查封涉案房屋之前，沈洋即与海罗公司签订了购房协议，其购房协议合法有效。沈洋基于信赖所签订购房协议目的是为了取得诉争房屋物权，且其签订合同在先，君悦公司诉讼保全在后，故沈洋对诉争房屋所享有的权利优于君悦公司的一般金钱债权，沈洋对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行。综上所述，依照《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第一条、第二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、停止对阜新市细河区迎宾大街A1#1701号房屋的执行；
二、驳回原告沈洋的其他诉讼请求。案件受理费100元，由阜新蒙古族自治县君悦小额贷款有限公司负担。
如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审判长 吴晓东
审判员 朱有明
审判员 崔立春
二〇一六年十一月二十六日
书记员 杨 冰 更多数据：