云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2503民初2424号原告王秋，住蒙自市。委托代理人王海荣，云南天方律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告蒙自瑞景房地产开发有限公司。住所地蒙自市。法定代表人李晓波，该公司董事长。委托代理人吴旻璇，蒙自瑞景房地产开发有限公司员工，住蒙自市。代理权限为特别授权。
原告王秋与被告蒙自瑞景房地产开发有限公司（以下简称瑞景房地产）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案受理，依法由
审判员许艳飞适用简易程序于2016年11月7日公开开庭进行了审理。原告王秋及其委托代理人王海荣，被告瑞景房地产的委托代理人吴旻璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王秋诉称，原、被告于2015年1月4日签订《VIP卡认购申请书》一份，约定原告向被告认购由被告开发的位于蒙自市北大街的“红河谷·汇富广场”商铺一间，原告交纳了50000元的诚意金，被告交给原告编号为B0558的VIP铂金卡一张。双方在《VIP卡认购申请书》中约定：“自认筹之日起（即自2014年11月22日至开盘前一日，简称N）,VIP卡收益为卡面金额×6%×N×实际天数，此收益在项目开盘后15天内结算”。被告承诺并且在申请书中确认的开盘时间为2015年3月1日。之后，由于被告的原因，此项目一直未开盘。原告多次找被告要求退还购房诚意金，被告表面一直同意，但事实上一直没有履行退款。原告认为，合同双方应当诚实信用、全面履行合同义务。为此，原告提起诉讼，请求：1、被告退还原告购房诚意金50000元，并支付原告退卡收益18636元（自2015年1月4日至起诉之日止），两项合计68636元。2、本案诉讼费由被告承担。
被告瑞景房地产辩称，首先，被告未能开盘销售房屋的原因系不可抗力因素造成，不应由被告承担违约、损失赔偿等责任。因为被告开发的红河谷·汇富广场项目经蒙自市人民政府文件确定为“棚户区改造”项目，但时至今日，市政府仍未对该项目进行棚户区改造，导致该项目一直未能竣工验收。因此，不是被告违约，而是政府行为这一不可抗力因素导致原、被告之间的《VIP卡认购申请书》暂时不能实现。因此，被告没有违约，同时，原、被告之间并非不愿履约，而是政府行为的影响，暂时的延缓。其次，被告亦因不可抗力导致合同不能履行造成了损失。受市政府棚户区改造行为的影响，被告至今未能开盘销售房屋，其间产生的损失远远大于原告产生的损失。其中，包括土地出让金、前期土地平整费用、前期建设投入资金、银行贷款本金及利息、各种工程款项以及水电费等各项开支。上述费用的利息和损失已远远超出了一个正常房地产项目应承担的损失。这是不可抗力因素造成的，如果说原告存在损失，那么被告亦存在损失，并且被告的损失远远大于原告的损失。第三，因不可抗力导致合同不能履行的，合同双方不承担违约责任。本案中，导致《VIP卡认购申请书》不能正常履行的因素为不可抗力，被告亦产生了严重损失，并且该损失远远大于原告的损失。因此，原、被告双方均不应当承担违约责任、赔偿责任等形式的责任，如原告不愿意继续履行《VIP卡认购申请书》，则双方办理解除手续，被告退还原告50000元的本金。综上，被告愿意退还原告购房诚意金50000元，但不愿意支付退卡收益。综合原、被告的诉辩主张，本案双方争议的焦点问题是：被告是否应该向原告支付退卡收益？原告王秋针对其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、原告《身份证》复印件一份，欲证明原告的身份情况。2、《VIP卡认购申请书》、《收据》、《VIP铂金卡》复印件各一份，欲证明原、被告之间签订了商铺认购协议，原告交纳了诚意金50000元的事实。3、《通知》复印件一份，欲证明经原告与被告多次交涉，被告同意解除认购协议，退还款项，但一直不履行的事实。经质证，被告瑞景房地产对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告瑞景房地产针对其辩解主张，向本院提交了蒙自市人民政府关于蒙自市老邮政局片区国有土地上房屋征收决定的公告复印件一份，欲证明被告开发的本案所涉的地块至今一直没有完成征收，因此耽误了该项目的建成，不能按期开盘。经质证，原告王秋对被告提交的证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。
本院认为，一、原告提交的证据，被告瑞景房地产对真实性、合法性、关联性均无异议，予以采信。
二、被告提交的证据，被告对真实性、合法性无异议，该证据系蒙自市人民政府出具，与本案具有关联性，予以采信。根据庭审举证、质证及当事人陈述,本院确认如下法律事实：被告在蒙自市进行名称为“红河谷·汇富广场”房地产项目开发，并对该项目进行商品房认购活动。原告欲购买被告开发的“红河谷·汇富广场”的商铺，于2015年1月4日向被告交纳购房诚意金人民币50000元，办理了编号为B0558的VIP铂金卡一张，同日，双方签订《VIP卡认购申请书》一份，其中对VIP卡退卡收益的约定为“自认筹之日起（即自2014年11月22日至开盘前一日，简称N）,VIP卡收益为卡面金额×6%×N×实际天数，此收益在项目开盘后15天内结算”，但双方未约定开盘时间。被告至今尚未取得“红河谷·汇富广场”项目的《商品房预售许可证明》，也未进行开盘销售，该项目建设目前处于停工状态。
本院认为，原告与被告达成商品房买卖意向，原告按约向被告交纳50000元的购房诚意金，办理了VIP铂金卡，被告至今未取得《商品房预售许可证明》，亦未与原告签订正式的《商品房购销合同》，且“红河谷·汇富广场”房地产开发项目目前处于停工状态，致原告的购房意愿不能及时实现。因此，被告应向原告返还购房诚意金50000元，被告亦同意退还，原告的诉讼请求合法，本院予以支持。对原告要求被告支付退卡收益的请求，因原、被告双方未约定开盘时间，故对退卡收益无法进行计算，双方的约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，故原告要求被告支付退卡收益的主张，本院酌情按中国人民银行流动资金同期同类贷款基准利率计算予以支持。对于被告辩称其因政府行为的不可抗力因素造成违约而免除其违约责任，其提交的证据不足以证实其辩解主张，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条第（四）项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，
判决如下：被告蒙自瑞景房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性返还原告王秋购房诚意金人民币50000元及退卡收益（退卡收益以本金50000元为基数，按中国人民银行流动资金同期同类贷款基准利率从2015年1月4日起计算至2016年9月22日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1516元，按照《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，减半收取计758元，由被告蒙自瑞景房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的二年期限内向本院申请强制执行。（此页无正文）
审判员 许艳飞
二〇一六年十一月二十五日
书记员 王梦柔 更多数据：搜索“”来源：