苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第00630号
原告：陈金生，男，1967年6月22日生，汉族，住上海市崇明县。
委托诉讼代理人：薛荣民、徐水金，上海薛荣民律师事务所律师。
被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。
法定代表人:董建晶，执行董事。
委托诉讼代理人：曹丹婷，上海市海华永泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：祁静，系该公司员工。
被告：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416室-109室。
法定代表人:董建晶，董事长。
委托诉讼代理人：李兰兰，系该公司员工。
原告陈金生与被告苏州东方国际名品城有限公司（下称被告名品城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月5日受理后，依法由
审判员舒馨独任审判。审理中，依原告陈金生的申请，本院依法通知上海奥银房地产开发有限公司（下称被告奥银房产公司）作为本案被告参加诉讼。本案分别于2015年7月22日、2016年9月24日公开开庭进行了审理。原告陈金生的委托诉讼代理人贾燕（后原告撤回对其的授权）、被告名品城公司的委托诉讼代理人曹丹婷，被告奥银房产公司的委托诉讼代理人李兰兰第一次庭审时均到庭参加诉讼。原告陈金生的委托诉讼代理人徐水金、被告名品城公司的委托诉讼代理人祁静第二次庭审时均到庭参加诉讼，被告奥银房产公司经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告陈金生向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告名品城公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令两被告连带返还给原告购房款378696元，按合同第九条的约定支付房屋总价款的每日万分之三从约定的交付之日起30日后即2013年11月30日起计算至实际支付之日止的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月8日，原告与被告名品城公司签订了《商品房买卖合同》，原告向被告名品城公司购买位于苏州环球奥食卡城商铺A1203号，但被告迟延办理产权登记。原告为维护自身合法权益，现起诉至法院。审理中，原告撤回第一项诉讼请求和第二项诉讼请求中返还购房款的诉讼请求。
被告名品城公司辩称，根据商品房买卖合同及补充协议原告的解除权已经丧失，且已经交付房屋，原告已将房屋出租；被告名品城公司没有违约事由，因原告未向被告缴纳相应的税费导致未能办证，现仍在为原告积极的办理房屋产权证。而且原告主张的违约金中按日息万分之三的计算标准，我方不予认可，认可自原告起诉之日起按银行贷款利率计算。
被告奥银房产公司辩称，我公司是涉案房屋款项的收款方，认购合同是原告与我公司签订，而商品房买卖合同是原告与被告名品城公司签订的，其他意见同被告名品城公司一致。
经审理查明，2013年8月8日，原告陈金生（作为买受方）与被告名品城公司（作为出卖方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201308080047）1份，约定：买受人购买的商品房位于相城区元和街道华元路918号1203室，用途为商业服务用房，建筑面积13.12㎡，该商品房总价款378696元整；房屋所有权初始登记证明编号为Z××，国有土地使用权分割转让许可证编号为0200。其中第六条付款方式及期限，约定：买受方应在本合同签订当日付足该商品房的全部合同总价款。第八条交付期限及交接，约定：1.出卖方应当在2013年10月31日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用；如遇不可抗力或特殊原因，出卖方可据实予以延期。2.商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起15日内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验，双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第一款规定的证明文件，勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接，毁损、灭失风险责任自交接之日起由买受方承担。第九条出卖方逾期交房的违约责任，约定：出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按下列方式处理（1）逾期不超过30天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30天后，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款3%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。如买受方要求继续履行合同，可请求迟延天数按每天万分之三的违约金。第十五条关于房地产权属登记的约定，其载明：“1.出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间分别作以下处理，（1）逾期不超过90天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付约定房价万分之一的违约金”。双方在该合同附件五《合同补充协议》第10条中还约定：“买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利。‥‥‥”。另查明，涉案房屋于2007年3月15日通过苏州市相城区建设局的竣工验收备案；相关土地于2011年10月17日获颁分割转让许可证（0200号）；2011年10月16日，涉案房屋取得初始登记证明（相房证明第××号）。原告于2011年7月10日至2014年8月1日间，分七次向被告奥银房产公司共支付包含本案涉案房屋房款共计1032244元，本案房屋的房屋价款全部付清。庭审时，原告陈述因被告未通知房屋交付及办理产证，故未向被告缴纳相关税费。第二次庭审后，原告来院陈述，双方继续履约办理产证，涉案房屋的产证已经进入房管部门办理阶段，故撤回第一项诉讼请求及第二项诉讼请求中的返还房款请求。又查，2013年11月28日，原告陈金生作为出租方甲方、案外人苏州奥食卡企业管理有限公司作为租赁方乙方，签订《租赁合同》一份，约定由甲方将涉案商铺经营管理的一切事项全权委托乙方统一行使，同意乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动，甲方于向开发商接收该物业的同时即将其移交给乙方，租赁期限为20年，自2012年1月1日起至2031年12月31日止；甲方同意在第一年到第二年的租期内不收取租金，租金从第三年开始计算，租赁期第三年至第五年，乙方每年按照378696元的6%及该物业所在楼宇当年税前经营利润的30%按甲方的投资份额比例所计金额支付给甲方税前租金，该租赁期内的租金由乙方在每个经营年度结束后45个工作日内支付给甲方，并约定了后续租金的支付及其他权利义务事项。被告名品城公司陈述，涉案商铺已经由案外人苏州奥食卡企业管理有限公司出租给案外人乐天玛特超市，涉案商铺已经交付给原告，因案外人乐天玛特超市结欠租金，尚未支付商铺租金给原告。原告认为目前尚未收到任何公司支付的涉案商铺的租金。再查明，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现被告名品城公司。被告奥银房产公司目前为被告名品城公司的唯一股东。上述事实，由原告身份证复印件、被告的登记信息、《商品房买卖合同》、《租赁合同》、通过竣工备案告知书、分割转让许可证、房屋初始登记证明、收据以及当事人陈述为证，本院予以确认。被告名品城公司、被告奥银房产公司均陈述，被告名品城公司委托被告奥银房产公司对其所开发房产进行销售。审理中，原告陈金生向本院申请追加江苏惠龙实业有限公司（以下简称江苏惠龙公司）、苏州工业园区惠龙投资有限公司（以下简称苏州园区惠龙公司）作为被告参加诉讼，并要求由被追加的被告与原来的被告承担连带清偿责任。理由：1、江苏惠龙公司、苏州园区惠龙公司与被告奥银房产公司相互勾结刻意隐瞒被告名品城公司在2012年8月前根本不属于被告奥银房产公司所有的事实，共同策划、搭台，联合进行宣传广告、明星出场，隐瞒真相，欺骗原告把真实购置被告名品城公司的商铺的购房款交付给被告奥银房产公司，造成投资人重大损失。2、2012年8月后，被告名品城公司的当时的股东即江苏惠龙公司、苏州园区惠龙公司将其全部股权变更给被告奥银房产公司，其为各自经济利益纠纷不断，毫不顾及投资者权益，相互制约，互相设置障碍，并且在股权已经全部转让变更的情况下依然扣押被告名品城公司的公章至今。此举导致投资人多年来无法网签、无法办证，投诉无门，造成重大经济损失和精神损失。对此，
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，本案中仅处理原告与现有两被告之间关于商品房买卖中的争议；至于原告所述的被告奥银房产公司、被告名品城公司以及案外人江苏惠龙公司、苏州园区惠龙公司之间的股权变更事宜，根据合同相对性和公司法人有限责任的原则，与本案并非同一法律关系，与本案的处理也不存在法律上的关联，因此对于原告追加江苏惠龙公司、苏州园区惠龙公司作为被告的请求，缺乏法律依据，本院不予准许。
本院认为，原告与被告名品城公司于2013年8月8日所签《商品房买卖合同》，为双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应全面履行各自的义务。双方约定于2013年10月31日前交房，涉案房屋为现房，原告还于2013年11月28日与案外人签订《租赁合同》，将涉案房屋租赁给苏州奥食卡企业管理有限公司，本院认定原告于合同约定的交房期限2013年10月31日即取得了房屋，并由原告方出租使用。故被告名品城公司并不存在逾期交房的情形，对于原告方主张的按照合同第九条第一款约定每天万分之三标准支付逾期交房违约金，本院不予支持。涉案房屋在本案第二次庭审后，由双方着手开始办理产证，被告名品城公司称先前一直未办证的原因为原告未交全相关材料及办证税费，但对此未予以举证证明。
本院认为，被告名品城公司无证据证明其曾向原告催讨过相关材料，故对该辩解不予支持。因此导致原告方至今延迟办证的责任应归被告名品城公司承担。被告奥银房产公司经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭，应负对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，
判决如下：驳回原告陈金生的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币155元，由原告陈金生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。
审判员 舒馨
二〇一六年十一月二十五日
书记员 沈雯 来自：