湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘12民终622号上诉人(原审被告)：怀化市金地圆房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区正清路（湖天开发区香洲水郡14栋5楼）。
法定代表人：李彪，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨文发，男，系该公司工作人员，住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人(原审原告)：蒋雷，男，1973年6月1日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。
委托诉讼代理人：黄勇，湖南宏峰律师事务所律师。
上诉人怀化市金地圆房地产开发有限公司因与被上诉人蒋雷商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2015）怀鹤民一初字第1377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月24日受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人怀化市金地圆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨文发，被上诉人蒋雷的委托诉讼代理人黄勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。怀化市金地圆房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院(2015)怀鹤民一初字第1377号民事判决书第二项判决，改判为上诉人不予退还被上诉人购房定金500万元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人在开发建设“怀化南郡新干线住宅小区”工程项目过程中，上诉人与被上诉人先后签订《南郡新干线购房意向书》、《购买房屋合同》及其《补充协议》，约定：（一）被上诉人购买上诉人该项目7#楼相关房屋及地下车位，购房总价款为5567.11万元；（二）被上诉人的付款方式为：1、上诉人取得规划和建筑施工许可证且主体动工后，被上诉人即支付第一阶段定金500万元（含原已付信誉保证金30万元）；2、上诉人办理好7#楼的房屋预售许可证后，蒋雷即支付第二阶段定金500万元。然后由被上诉人提供具体购房人员名单再签订正式购房合同及网上签约，并由上诉人办理此总房款的30%的银行按揭贷款。同时，双方特别约定如由于被上诉人的原因或银行政策性原因造成银行按揭贷款不能办理的，则该30%的银行按揭贷款改由被上诉人以现金方式支付给上诉人；（三）双方的违约责任为：1、上诉人除遇不可抗力外，未按合同约定日期交房（合同约定交房时间为2016年3月31日前）逾期60日内的，上诉人按被上诉人已付款的日万分之五向被上诉人支付违约金。逾期超过60日，被上诉人有权单方面解除购房合同，两倍退还已付款；2、被上诉人未按合同约定日期付款逾期在60日内的，被上诉人应按所购房屋及车位的应付款的日万分之五向上诉人支付违约金。逾期超过60日的，上诉人有权单方面解除购房合同，被上诉人已付款自动转为违约金，给上诉人造成的实际损失超过该违约金时，被上诉人还应承担赔偿责任。合同签订后，被上诉人于2014年9月17日向上诉人支付第一阶段定金470万元（加上原付信誉保证金30万元，被上诉人应付的第一阶段定金500万元已付清）。上诉人先后办理了《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》并组织力量积极施工，前期工程进展顺利。2015年6月8日，怀化市房产局经审查核准，依法颁发了该项目7#楼的《商品房预售许可证》（证号为怀房预售许字【2015】第0087号）。之后，上诉人法定代表人及工作人员多次以电话，手机短信、当面口头、书面发函等形式告知被上诉人7#楼的商品房预售手续已办妥，被上诉人应立即依约支付第二阶段定金500万元、及时办理银行按揭款等，但被上诉人表示暂无力支付第二阶段定金等网签手续办妥后再想办法支付。上诉人为了早日拿到第二阶段定金和早日办好30%的银行按揭贷款作为建设资金，只得按被上诉人提供的购房人名单和具体要求全部先行办理了网签合同。谁知被上诉人仍不支付第二阶段定金也不配合办理银行按揭手续，反而于2015年7月15日前后又以上诉人给其购房人办理的网签手续不符合其要求为由，无端指责上诉人，要求上诉人撤销网上签约。上诉人无奈，只得配合被上诉人即其购房人又去市房产部门办理了7#楼的商品房网上签约的撤销手续。但被上诉人仍拒付第二期定金直至双方形成诉讼。因网上签约未成上诉人无法办理总房款30%的银行按揭贷款，被上诉人也拒绝按照合同规定以现金方式支付相当于总房款30%的款项。由于被上诉人的种种违约行为，致其长期拖欠应付总房款达2170余万元之多（第二阶段的定金500万元+总房款5576.11万元的30%即1670万元）致使7#楼因后续建设资金短缺而施工进度严重受阻，并于2015年9月底停工至今，由此给上诉人造成了巨大的经济损失。一审法院认定上诉人仅收取被上诉人第一阶段定金500万元是正确的；认定被上诉人以其受让刘小河的若干债权抵消第二阶段定金500万元的做法未能发生定金交付的法律后果的判决也是正确的；双方一致同意解除合同，一审法院判决解除购房合同也是正确。但其认定“对具体购房户的网签、办证细节未能在合同中明确约定，事后未能达成有效共识，是导致蒋雷、怀化市金地圆房地产开发有限公司双方产生矛盾并最终一致同意解除合同的主因，该事件属不可归责于双方当事人的事由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，怀化市金地圆房地产开发有限公司应当将收取的定金返还给蒋雷”是十分错误的：（一）根据购房合同约定，被上诉人应当在上诉人办理好7#楼的商品房预售许可证后就应支付第二阶段定金500万元，而上诉人早在2015年6月8日就已办好该行政许可并通过多种形式告知了被上诉人，被上诉人明知该证办妥仍未在合理期限内支付第二阶段定金直至形成诉讼，这是不争的事实，同时也是被上诉人最明显的违约之处；（二）合同规定支付第二阶段定金的时间在前，上诉人为被上诉人的购房人办理网签手续在后。购房合同第二条第二项第1目第②款明文规定“第二阶段付款定金：甲方办理好房屋预售许可证后，乙方再付定金人民币伍佰万元整，然后由乙方提供购房人员名单再签订正式购房合同。”由此可见，上诉人办理好7#楼的商品房预售手续后，被上诉人即应无条件地立即支付第二阶段定金500万元，支付了该500万元定金后，上诉人再根据购房人员名单去房产部门签订正式合同（即网签合同），这是购房合同明文规定的。被上诉人不能故意颠倒先后顺序，以未办理网签合同为由对抗、拒付第二阶段定金。一审法院也混淆了支付定金和办理网签合同的先后次序；（三）退一万步说，即使上诉人没有为被上诉人的购房人最终办理好网签合同，这也是被上诉人自己的过错造成的。2015年6月18日，刘小河（被上诉人的合伙购房人、签约代表人）向上诉人提供了一份《南郡7栋房产明细》（该表中有刘小河的签名），要求上诉人按表中注明的购房人员名单、楼层等具体要求办理网签合同，上诉人也按照该表的各项要求与各购房人去房产局签订了网签合同，这充分说明上诉人已尽到了职责和义务。但事后，被上诉人又无事生非说没有按照其要求签订网签合同而要求撤销网签手续（上诉人无奈又只得按其要求办理了撤销手续），这只能说明被上诉人是故意找茬，其过错责任十分明显。购房合同中确实对具体购房人的网签、办证细节没有明确约定，但上诉人是严格按照购房人一方提供的明细表办理的网签手续，上诉人没有过错，导致网签手续被撤销之后未能再次办理网签合同的责任完全在被上诉人，故一审法院认定的“该事件属不可归责于双方当事人的事由”是完全错误的；（四）由于被上诉人故意找茬撤销了网签合同，导致上诉人无法办理总房款30%的银行贷款，被上诉人也未依合同规定以现金支付相当于30%总房款的购房款1670余万元，这也是被上诉人的另一明显违约之处。就上诉人而言，根据购房合同违约责任条款规定，上诉人未能在2016年3月31日前交付房屋才构成违约，而被上诉人早在2015年12月即起诉法院要求解除合同，故上诉人在本案中无任何违约之处（即使上诉人未能按时交房，也是由被上诉人违约未支付定金和购房款造成的，被上诉人违约在先）。而被上诉人在付款上的违约行为和事实十分明显。本案应认定属被上诉人严重违约非属“不可归责于双方当事人的事由”，根据《合同法》第115条“给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金”（《担保法》第89条也有相同的规定）和《购买房屋合同》第四条第二项的约定，上诉人所收受的定金500万元不予返还。另外，被上诉人不但不履行合同约定的付款义务，其另一购房合伙人、签约代表刘小河还以月息3%的高息借贷给上诉人借款1050万元用于牟利（刘小河该1050万元债权于2015年11月8日转让给被上诉人，同年11月11日被上诉人又将该债权中的500万元试图抵消第二阶段定金500万元）。上诉人认为，被上诉人和刘小河该借款1050万元从2015年7月1日起所收的利息应全额退还上诉人，这样才符合《购买房屋合同》第四条第2项的规定，又不失公平正义。蒋雷辩称：1、本案中，被上诉人不存在违约行为。上诉人在上诉状中多次提到，上诉人已经按照南郡新干线7#楼表格，办理了房屋分户及预售许可，是不符合事实的。从一审证据四、证据八可以证明，被上诉人提交给上诉人的办证的要求与上诉人实际办理预售许可不相符，被上诉人要求每一层楼都做成两本房产证。从上诉人预售的情况看，上诉人办理预售许可证的时候，进行了分户，最多一层楼16个房号，被上诉人发现后，就要求变更网签。网签当天，就有3套房子解除了合同。从上诉人向房产局提交的变更申请的时间（2015年8月11日），可以看出是在被上诉人提出问题后进行变更的。因此，从该两份证据可以看出，并不是被上诉人不愿意签订网签，而是上诉人的房屋分户达不到合同目的。2、从本案2015年6月19日的借据来看，双方约定该款无利息，在双方商定7月17日止办完网签及预告登记手续，如未完成该款按3分计息。该借据形式上是一个借贷，但实际上是一个附条件的付款。3、双方在做网签变更事宜时，已经达成了协议，双方约定在7月17日前做好。按照双方签订的合同约定，变更做好以后，上诉人应当通知被上诉人来办理网签，并且办理按揭手续。由于上诉人没有通知被上诉人，导致网签没有办理。因此，按揭贷款未能办理，是上诉人造成的，而不是被上诉人造成的。而且上诉人也没有任何证据证实他们通知了被上诉人办理按揭手续。本案一审认定第二期定金500万元未实际交付，债务抵消不发生法律效力的认定不符合法律规定。本案中作为债务抵消标的的借款，在抵消时已经处于上诉人管理之下。按照物权法第二十五条的规定，简易交付在法律行为生效时发生法律效力。而根据《合同法》第九十九条的规定，只要法定抵消的标的物种类和品质相同，为到期债权，自通知到达之日起生效。因此，被上诉人以《债务抵消函》的形式送达给上诉人，从该抵消函送达后，债务抵消行为就已生效。500万元的定金已经交付给了上诉人，一审对此属于认识错误。综上所述，请求二审法院对本案予以查明，依法改判。蒋雷向一审法院起诉请求：
一、判决解除蒋雷、怀化市金地圆房地产开发有限公司双方签订的《购买房屋合同》；
二、判决怀化市金地圆房地产开发有限公司双倍返还购房定金2000万元；
三、本案诉讼费由怀化市金地圆房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2013年7月23日蒋雷与怀化市金地圆房地产开发有限公司合作开发项目部签订《南郡·新干线购房意向书》一份，合同约定：蒋雷购买南郡·新干线商住小区6#楼整栋住宅楼、7#楼一层800㎡大堂，5—顶层宾馆用房，经双方商议6#、7#楼原设计方案变更前，蒋雷应交信誉保证金30万元，方案修改后经蒋雷认可后，蒋雷再交纳20万元等等。当天，蒋雷向怀化市金地圆房地产开发有限公司交纳了7#楼修改押金30万元，怀化市金地圆房地产开发有限公司出具相应收据一份。2014年9月15日蒋雷与怀化市金地圆房地产开发有限公司签订《购买房屋合同》一份，约定蒋雷购怀化市金地圆房地产开发有限公司7#楼一楼大厅、5楼、8-21楼及地下车位46个，总价款约人民币5567.11万元（实际价款应按产权证上面积据实核算）；怀化市金地圆房地产开发有限公司于2016年3月31日前将商品房交付蒋雷；商品房竣工，经验收合格后方可交付。合同约定付款方式为：1、第一阶段付款定金：怀化市金地圆房地产开发有限公司取得规划和建筑施工许可证且主体动工后，蒋雷付定金人民币500万元（含已付的定金人民币30万元）；2、第二阶段付款定金：怀化市金地圆房地产开发有限公司办理好房产预售许可证后，蒋雷再付定金人民币500万元，然后由蒋雷提供购房人员名单再签订正式购房合同，并由怀化市金地圆房地产开发有限公司办理此总房款30%的银行按揭（注：由于蒋雷原因或银行政策性原因造成银行按揭不能办理，则由蒋雷以现金支付，由于怀化市金地圆房地产开发有限公司原因造成银行按揭不能办理，则此部分款项在蒋雷所购买房产的所有产权证办理好后，蒋雷在一个月后以现金支付）；3、第三阶段付款：此栋楼工程主体封顶后（预售许可证必须办理好），蒋雷付清总房款的50%（含已付款及银行按揭）；4、第四阶段付款：此栋楼整体完工并达到以上第三条的第一项的交房标准，蒋雷再付总房款的20%，余下此总房款的30%，自怀化市金地圆房地产开发有限公司办理好产权证之日起一月内付清。违约责任：除遇不可抗力外，怀化市金地圆房地产开发有限公司如未按合同第三条约定日期交付蒋雷所购房屋，逾期在60日内的，怀化市金地圆房地产开发有限公司应按蒋雷所购房屋及车位的已付款的日万分之五向蒋雷支付违约金，如超过上述约定期限的，蒋雷方有权单方面解除购房合同，怀化市金地圆房地产开发有限公司应二倍退还蒋雷已付款，蒋雷的实际损失超过怀化市金地圆房地产开发有限公司支付的赔偿款时，怀化市金地圆房地产开发有限公司还应承担赔偿责任；蒋雷如未按合同第四条约定日期付款，逾期在60日内的，蒋雷应按其所购房屋及车位的应付款的日万分之五向怀化市金地圆房地产开发有限公司支付违约金，蒋雷如超过上述约定期限的，怀化市金地圆房地产开发有限公司有权单方面解除购房合同，蒋雷已付款自动转为违约金，怀化市金地圆房地产开发有限公司的实际损失超过蒋雷违约金时，蒋雷还应承担赔偿责任。双方还就合同的其他相关事宜进行了约定。当天，怀化市金地圆房地产开发有限公司又与刘小河签订《补充协议》一份，对水、电、天燃气的分户安装进行了补充约定。蒋雷陈述刘小河为购房网签人之一，认可其与怀化市金地圆房地产开发有限公司所签的《补充协议》。2014年9月17日，蒋雷向怀化市金地圆房地产开发有限公司交纳7#楼定金470万元。2015年6月18日刘小河（登记为第16层的房主）在蒋雷向怀化市金地圆房地产开发有限公司提供的《南郡7栋房产明细》上注明“同意按此方案。刘小河2015年6月18日”。该明细表明确了购房人员名单并对付款方式进行了备注，但仅在第5、16层综合栏及第6、17、14、19、8、18、15、20、21层的综合栏备注每层做2本房产证，对13层备注“李虎平方数多一本，刘兆寅办一本”。2015年6月15日、7月15日、7月17日因对房屋分户、购房户签订网签合同的份数及具体办证份数意见不一，怀化市金地圆房地产开发有限公司分别撤销了对李合祥（登记为第12层的房主）19套房的预购商品房网上签约、对欧阳素英和刘玥（登记为第9、10、11层的房主）47套房的预购商品房网上签约，李合祥、欧阳素英、刘玥在撤销申请表上均有签字。2015年8月10日怀化市金地圆房地产开发有限公司向房产部门申请测绘变更，变更内容为将以前的7#楼一层多个小间变更为5、6、8、9、10、11、12、14、16-21楼一层一间，13、15楼一层三间。2015年10月29日蒋雷、怀化市金地圆房地产开发有限公司各派代表与刘小河就合同履行及第二期500万元定金支付事宜进行协商，怀化市金地圆房地产开发有限公司当天向蒋雷送达《商品房预售许可证》及《购房定金催告函》，要求蒋雷在收到函之日起3个工作日内足额支付第二期定金500万元。当天经协商，由蒋雷律师起草《补充协议》一份，约定：怀化市金地圆房地产开发有限公司已于2015年6月8日办理了7#楼的商品房预售许可证，蒋雷应于签订本补充协议之日向怀化市金地圆房地产开发有限公司支付第二期定金500万元，该二期定金500万元由怀化市金地圆房地产开发有限公司从刘小河借款中抵扣；蒋雷应在本补充协议签订后2日内将其所购房屋的购房人名单送交怀化市金地圆房地产开发有限公司，购房人与怀化市金地圆房地产开发有限公司去房产部门签订正式购房合同（网签）……；怀化市金地圆房地产开发有限公司交房标准按符合国家有关规定为准，交房期限延期到2016年11月1日，蒋雷表示同意……；如支付购房款发生拖延，60日内的由蒋雷按应付购房款月息3分的标准向怀化市金地圆房地产开发有限公司支付违约金，超过60日的，怀化市金地圆房地产开发有限公司可解除合同，并按购房总价款的20%向蒋雷追索违约金；因怀化市金地圆房地产开发有限公司的原因不能按时交房的，交房延迟60日以内的，由怀化市金地圆房地产开发有限公司按购房总价款月息3分的标准向蒋雷支付违约金，超过60日的，蒋雷可解除合同，并按购房总价款的20%向怀化市金地圆房地产开发有限公司追索违约金……。蒋雷、怀化市金地圆房地产开发有限公司的委托代理人在庭审中陈述对上述《补充协议》的起草、内容均无异议，但该《补充协议》草稿最终未能得到三方签字。2015年11月13日、11月16日经蒋雷和刘小河的申请，怀化市天桥公证处对向怀化市金地圆房地产开发有限公司送达《债权转让通知函》、《债务抵销通知函》的过程进行了公证。公证送达的《债权转让通知函》内容为告知怀化市金地圆房地产开发有限公司，债权人刘小河已将其对怀化市金地圆房地产开发有限公司的1050万元债权及相应利息收取权转让给蒋雷，自怀化市金地圆房地产开发有限公司收到通知之日起债权转让对怀化市金地圆房地产开发有限公司发生效力，怀化市金地圆房地产开发有限公司应向蒋雷履行还款义务；《债务抵销通知函》的内容为告知怀化市金地圆房地产开发有限公司，蒋雷决定用受让的刘小河1050万元债权中的500万元抵销应支付给怀化市金地圆房地产开发有限公司的第二期购房定金500万元，要求怀化市金地圆房地产开发有限公司在接通知之日起7日内按蒋雷方提供的购房人员名单为蒋雷办理正式的《商品房买卖合同》网签手续，如逾期未办视为拒绝履行合同，蒋雷将解除与怀化市金地圆房地产开发有限公司签订的《购买房屋合同》，并由怀化市金地圆房地产开发有限公司承担由此产生的法律责任。2015年11月18日经怀化市金地圆房地产开发有限公司申请，怀化市天桥公证处对向蒋雷送达《回复函》的过程进行了公证，《回复函》内容为：怀化市金地圆房地产开发有限公司于2015年6月8日已取得南郡新干线7#楼的商品房预售许可证，经怀化市金地圆房地产开发有限公司多次催告，蒋雷未支付第二阶段定金500万元已构成严重违约；怀化市金地圆房地产开发有限公司应蒋雷的要求和提供的购房人员名单于6月配合多名购房人按要求办理了网签手续，但之后购房人又申请撤销网上签约，造成网签不成的原因和过错责任在蒋雷；由于上述原因致使怀化市金地圆房地产开发有限公司500万元应收款未到位及至今未能办理总房款30%的银行按揭贷款，也是蒋雷违约之处；怀化市金地圆房地产开发有限公司保留向蒋雷追索违约责任的权利等等。后双方未能达成一致意见，蒋雷遂起诉至法院，形成纠纷。在庭审中，蒋雷、怀化市金地圆房地产开发有限公司一致同意解除双方签订的《购买房屋合同》。另查明，蒋雷主张用于抵销第二期定金500万元的受让债权为怀化市金地圆房地产开发有限公司2015年4月22日向刘小河的借款300万元及2015年6月19日向刘小河的借款200万元，其中300万元的借据约定月息3分，怀化市金地圆房地产开发有限公司已付息至2015年11月22日。另200万元的借据注明“该借支款无利息，双方初定7月17日止办完网签及预告登记手续，如未完成该款按3分计息。”怀化市金地圆房地产开发有限公司就该200万元实际已付息至2015年11月19日。一审法院认为：合同当事人是平等的民事主体，在订立合同即要约与承诺的过程中，应遵循自愿公平、协商一致的原则。蒋雷为购买南郡新干线项目房屋先后与怀化市金地圆房地产开发有限公司签订《购房意向书》、《购买房屋合同》。双方在《购买房屋合同》中约定怀化市金地圆房地产开发有限公司取得规划和建筑施工许可证且主体动工后，蒋雷付第一阶段定金500万元，怀化市金地圆房地产开发有限公司办理好房产预售许可证后，蒋雷付第二阶段定金500万元，然后由蒋雷提供购房人员名单再签订正式购房合同，可见，双方在《购买房屋合同》中约定的定金属立约定金性质。蒋雷、怀化市金地圆房地产开发有限公司签订《购买房屋合同》后，蒋雷按约定支付了第一期定金500万元，但由于双方在《购买房屋合同》中对同一户主需签订网签合同的份数及办证的份数未作约定，蒋雷、怀化市金地圆房地产开发有限公司在具体履行中出现分歧，导致双方在房产部门网签部分合同后又随即撤销。后双方就此及合同的后续事宜进行了多次沟通磋商。2015年10月29日蒋雷、怀化市金地圆房地产开发有限公司各派出代表进行协商，虽当场达成补充协议（草案）一份，但因蒋雷、怀化市金地圆房地产开发有限公司最终未签字导致协议未能生效。现蒋雷提出解除《购买房屋合同》，怀化市金地圆房地产开发有限公司亦当庭表示同意，属双方合意解除合同，该院予以确认。对具体购房户的网签、办证细节未能在合同中明确约定，事后亦未能达成有效共识，是导致蒋雷、怀化市金地圆房地产开发有限公司双方产生矛盾并最终一致同意解除合同的主因，该事件属不可归责于双方当事人的事由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，怀化市金地圆房地产开发有限公司应当将收取的定金返还给蒋雷。蒋雷、怀化市金地圆房地产开发有限公司对第一期定金500万元的给付均无异议，该院予以认定。对第二期定金500万元是否属有效支付，双方存在分歧，蒋雷主张其以受让的刘小河的500万元到期债权抵付应付定金时即已完成二期定金的给付，怀化市金地圆房地产开发有限公司则不认可以抵销方式完成定金交付。该院认为，定金的交付不适用债务抵销。定金合同属实践性合同，完成实际交付方能生效。法律意义上的交付，不仅包括转移标的占有的现实交付，亦包括特殊情况下不转移标的占有、仅变动权利归属的观念交付。观念交付是双方当事人出于方便快捷的目的对交易流程的简化，具体到定金合同来说其实际效果相当于双方以约定的形式排除定金合同的实践性，故需当事人双方达成合意。本案中，蒋雷以蒋雷、怀化市金地圆房地产开发有限公司、刘小河之间的借贷关系、债权转让关系、定金交付关系为纽带主张已支付二期定金，该主张实际属于观念交付，但该定金交付方式在合同中无约定，亦未取得怀化市金地圆房地产开发有限公司的同意，即双方未就以债务相互抵销的观念支付方式支付第二期定金达成合意，故蒋雷主张已以受让债权中的对怀化市金地圆房地产开发有限公司享有的500万元债权抵销第二期应付定金500万元的主张不能发生定金交付的法律后果，也未能发生抵销的法律后果，但蒋雷就受让的该500万元到期债权仍可向怀化市金地圆房地产开发有限公司另行主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三条、第九十三条、第九十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：
一、确认蒋雷与怀化市金地圆房地产开发有限公司2014年9月15日签订的《购买房屋合同》解除；
二、怀化市金地圆房地产开发有限公司于本判决生效后15日内返还蒋雷购房定金500万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费141800元，由蒋雷负担94533元，怀化市金地圆房地产开发有限公司负担47267元。二审中当事人没有提交新证据。本院二审查明：蒋雷在湖南省怀化市鹤城区人民法院（2015）怀鹤民二初字第1460号案件以及本院（2016）湘12民终666号案件中以民间借贷为由，向怀化市金地圆房地产开发有限公司主张权利。本院二审
经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：1、怀化市金地圆房地产开发有限公司在履行《购房合同》中是否有违约行为；2、蒋雷在履行《购房合同》中是否有违约行为；3、解除合同的责任；4、怀化市金地圆房地产开发有限公司收取的蒋雷500万元定金是否应当返还。关于争议焦点一，怀化市金地圆房地产开发有限公司作为商品房出卖人负有按约定期限（2016年3月31日前）和标准向买受人蒋雷交付商品房的责任。2015年12月11日湖南省怀化市鹤城区人民法院受理蒋雷诉怀化市金地圆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案。2016年1月20日一审庭审中商品房买卖双方当事人一致同意解除《购房合同》，故出卖人怀化市金地圆房地产开发有限公司不再负有按约定交房的义务。同时双方同意解除《购房合同》的时间在合同约定交房期限之前，故怀化市金地圆房地产开发有限公司在商品房交付方面不存在违约行为。根据合同约定怀化市金地圆房地产开发有限公司在收到第二阶段定金500万元后，根据蒋雷提供购房人员名单签订正式购房合同。据此，怀化金地圆房地产公司在履行签订正式购房合同义务上具有顺序履行抗辩权。在尚未收到蒋雷支付的第二阶段购房定金500万元的情况下，怀化金地圆房地产公司对签订正式购房合同亦不存在违约行为。关于争议焦点二，蒋雷作为商品房买受人，负有按约定支付定金及购房款的义务。根据约定怀化市金地圆房地产开发有限公司取得规划和建筑施工许可证且主体动工后，蒋雷付（第一阶段）定金人民币伍佰万元整（含已付的定金人民币30万元）。怀化市金地圆房地产开发有限公司持有建规（建）字第201408256号《建设工程规划许可证》的落款日期为2014年8月25日；怀化市金地圆房地产开发有限公司持有编号为43300120150429101的《建筑工程施工许可证》的落款日期为2015年4月29日。2014年9月17日蒋雷已支付“南郡新干线7#楼”定金（第一阶段）500万元（含2013年7月23日蒋雷支付“南郡新干线7#楼修改押金30万元）。故蒋雷在履行合同约定的支付第一阶段定金500万元义务方面，不存在违约行为。合同约定，怀化市金地圆房地产开发有限公司办理好房产预售许可证后，蒋雷再付（第二阶段）定金人民币伍佰万元整，然后由蒋雷提供购房人员名单再签订正式购房合同，并由怀化市金地圆房地产开发有限公司办理此总房款30％的银行按揭。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。蒋雷负有支付第二阶段500万元定金先履行义务。怀化市金地圆房地产开发有限公司在收到第二阶段定金后负有签订正式购房合同、办理总房款30％的银行按揭的后履行义务。蒋雷无权以怀化市金地圆房地产开发有限公司不签订正式购房合同（网签合同），或者签订正式购房合同但不符合约定为由，拒绝按约定期限支付第二阶段定金500万元。怀化市金地圆房地产开发有限公司持有的怀房售许字(2015)第0087号商品房预售许可证落款日期为2015年6月8日。因此蒋雷应当在2015年6月8日后的合理期限支付第二阶段定金500万元。2015年6月至2015年8月怀化市金地圆房地产开发有限公司、蒋雷因同一户主签订网签合同的份数及办证份数出现分歧，并导致双方在房产部门网签部分合同后又撤销。怀化市金地圆房地产开发有限公司在享有顺序履行抗辩权的情况下，积极履行签订正式购房合同（网签合同）的后履行义务。同时也通过短信、《催收购房定金函》（2015年7月14日）的方式向蒋雷催收欠付的第二阶段定金，并未放弃要求蒋雷按约定支付第二阶段定金的权利。虽然蒋雷辩称未收到《催收购房定金函》（2015年7月14日），但通过2015年6月至2015年8月双方办理部分网签合同、撤销网签合同的事实可以得知：蒋雷知道或者应当知道怀化市金地圆房地产开发有限公司已经取得《商品房预售许可证》。2015年8月11日怀化市金地圆房地产开发有限公司已按照蒋雷的要求办理好房屋分户。2015年10月29日怀化市金地圆房地产开发有限公司向蒋雷送达《商品房预售许可证》及《购房定金催告函》,要求蒋雷在收到函之日3个工作日内足额支付第二期定金500万元。截止2015年11月2日蒋雷既未支付第二阶段定金500万元，也未取得怀化市金地圆房地产开发有限公司同意延期支付或者以其他方式支付的书面凭证。据此，蒋雷存在违约行为。蒋雷辩称不存在违约行为基于以下三点理由。1、怀化市金地圆房地产开发有限公司办理的网签合同不符合约定；在网签合同中涉及房屋分户变更做好后，怀化市金地圆房地产开发有限公司没有通知蒋雷，导致网签没有办理。2、2015年6月19日怀化市金地圆房地产开发有限公司出具的借据中载明：“该借款无利息，双方商定7月17日止办完网签及预告登记手续，如未完成该款按3分计息”，该借据形式上是一个借贷实际上是一个附条件的付款。3、蒋雷以债务抵消的方式已经支付了第二阶段定金500万元。对于第一点理由，蒋雷负有支付第二阶段500万元定金先履行义务。怀化市金地圆房地产开发有限公司在收到第二阶段定金后负有签订正式购房合同、办理总房款30％的银行按揭的后履行义务。蒋雷无权以怀化市金地圆房地产开发有限公司不签订正式购房合同（网签合同），或者签订正式购房合同的不符合约定为由，拒绝按约定期限支付第二阶段定金500万元。同时《购买房屋合同》对同一户主需签订网签合同的份数及办证的份数也未作明确约定。再则，办理网签并非蒋雷支付第二阶段定金的条件。对于第二点理由，2015年6月19日的借据清楚表明所涉金钱债务系借贷性质，虽然有对利息支付的约定，但该约定不能变更该金钱债务的性质。蒋雷也未提交证据证实借据中的200万元系向怀化市金地圆房地产开发有限公司支付第二阶段定金的合意。怀化市金地圆房地产开发有限公司就2015年6月19日200万元债务实际支付利息至2015年11月。蒋雷在湖南省怀化市鹤城区人民法院（2015）怀鹤民二初字第1460号案件以及本院（2016）湘12民终666号案件中，均就2015年6月19日借据中载明的200万元金钱债务以民间借贷的性质主张权利。《债权转让协议书》、《债权转让通知函》均明确2015年6月19日借据中涉及的200万元金钱债务系民间借贷性质。故蒋雷主张的附条件付款不能成立。对于第三点理由：首先一审法院已就定金的交付不适用债务抵销做了充分的阐述，该阐述符合法律规定，本院不再赘述。其次《购买房屋合同》对定金的约定，系对购买房屋合同顺利履行的担保。蒋雷受让的借贷债权不具有担保性质，而且借贷债权在本金之外还有利息的约定。怀化市金地圆房地产开发有限公司就蒋雷主张抵消的债权（2015年4月22日叁佰万元；2015年6月19日贰百万元）付息至2015年11月。虽然均属于金钱债权，但依据的合同性质不同，不属于法定抵消的范畴。双方又未能就互负的债务达成抵消的合意，不符合约定抵消的法定条件。再次刘小河与蒋雷签订《债权转让协议书》的时间为2015年11月8日；《债权转让通知函》落款日期为2015年11月10日；《债务抵消通知函》落款时间为2015年11月11日；经公证送达《债权转让通知函》、《债务抵消通知函》的时间为2015年11月13日。上述期日均在2015年10月29日怀化市金地圆房地产开发有限公司向蒋雷送达《购房定金催告函》要求履行支付第二阶段定金的期日（2015年11月2日）之后。综上，蒋雷辩称不存在违约行为的诉讼意见，本院不予支持。关于争议焦点三，蒋雷诉至法院要求解除《购买房屋合同》，怀化市金地圆房地产开发有限公司一审庭审中表示同意，属双方合意解除合同。在怀化市金地圆房地产开发有限公司已经按照蒋雷的要求办理好房屋分户，且书面通知蒋雷支付第二阶段定金500万元的情况下，蒋雷仍未按约定履行支付第二阶段定金的合同义务。故此，蒋雷、怀化市金地圆房地产开发有限公司产生矛盾并最终一致同意解除合同的主因，系蒋雷未按约定支付第二阶段定金500万元。关于争议焦点四，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因蒋雷未按约定支付第二阶段定金500万元致使未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。蒋雷作为给付定金的一方不履行约定债务（支付第二阶段500万元定金），无权要求返还已经支付的第一阶段定金500万元。综上，上诉人怀化市金地圆房地产开发有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，
判决如下：
一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2015）怀鹤民一初字第1377号民事判决第一项；
二、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2015）怀鹤民一初字第1377号民事判决第二项；
三、驳回蒋雷的其他诉讼请求。一审案件受理费141800元，由蒋雷负担94533元，怀化市金地圆房地产开发有限公司负担47267元。二审案件受理费46800元，由蒋雷负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张义泰
代理
审判员 黄渊发
代理
审判员 刘礼川
二〇一六年十一月二十五日代理
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