（2016）川民申2998号

裁判日期: 2016-11-25

公开日期: 2017-08-16

案件名称

成都国美电器有限公司、沈慧租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

法院

四川省高级人民法院

所属地区

四川省

案件类型

民事案件

审理程序

再审审查与审判监督

当事人

成都国美电器有限公司,沈慧,成都赛特物业管理有限责任公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条

全文

四川省高级人民法院民事裁定书（2016）川民申2998号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：成都国美电器有限公司，住所地四川省成都市金牛区沙湾路(汇龙湾广场5搂)。法定代表人：黄秀虹，该公司董事长。委托诉讼代理人：王小婷，女，该公司工作人员。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：沈慧，女，1964年12月15日出生，汉族，住重庆市潼南县。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：成都赛特物业管理有限责任公司，住所地四川省成都市锦江区大业路16号1-1号。法定代表人：李静，该公司董事长。再审申请人成都国美电器有限公司（以下简称国美公司）因与被申请人沈慧、成都赛特物业管理有限责任公司（以下简称赛特公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2016）川01民终5886号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。国美公司申请再审称，（一）二审判决认定事实错误。国美公司与赛特公司于2007年10月30日签订两份《房屋租赁合同》，分别约定国美公司承租赛特公司位于大地城市脉搏大厦部分l-3楼以及部分4-5楼的房屋。其中，1-3的《房屋租赁合同》中包含沈慧现今权属范围。由于1-3楼已对外出售给各个业主，赛特公司通过与各个业主建立委托经营管理合同关系后再出租给国美公司。国美公司与赛特公司后又签订《补充协议》，约定其中部分业主由国美公司直接签订合同，租金从总租金中相应扣除。之后，国美公司方与沈慧于2008年签订《房屋租赁合同》，即国美公司与赛特公司之间的1-3楼的《房屋租赁合同》中已经涵盖了国美公司与沈慧的《房屋租赁合同》。尽管国美公司与沈慧签订了《房屋租赁合同》，但因赛特公司亦同时与沈慧建立委托经营关系。因此，沈慧区域范围内国美公司与赛特公司仍然按照双方之间的《房屋租赁合同》履行，赛特公司出具全部租赁费用等额发票，国美公司按合同约定将全部租赁费用支付给赛特公司（包含沈慧所属区域），赛特公司依照其与沈慧之间的委托经营关系将房租以委托经营管理费的名目支付给沈慧。即2008年2月1日至20l3年1月31日期间，国美公司与赛特公司履行的是双方房屋租赁合同，赛特公司与沈慧履行的是彼此的委托经营管理合同。原审法院认为2008年2月1日至2013年1月31日期间的租金差额仍应当由国美公司履行不当。（二）原一审法院对国美公司提请调查的案件主要证据即赛特公司会计凭证《业主委托经营费汇总表》，证明2008年2月1日至2013年1月31日期间，赛特公司与沈慧履行的是彼此的委托经营管理合同，国美公司将全部租赁费用支付给赛特公司（包含沈慧所属区域），一审法院却未调查收集，由此导致事实审理不清。（三）二审判决适用法律错误。1.根据《中华人民共和国房地产税暂行条例》第一条以及第四条“房产出租的，房产租金收入为房产税计算基数；房产税由产权所有人缴纳”、《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条以及第二条“领受本条例所列举凭证的单位和个人都是印花税的纳税义务人；财产租赁凭证为应纳税凭证”、《中华人民共和国个人所得税法》第二条以及第八条“财产租赁所得应纳个人所得税；个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位为扣缴义务人”等相关法律法规，出租商业用房的出租人就房租所得应当依法向税务局缴纳房产税、营业税、印花税、土地税、个人所得税等税费，上述法律法规有关房租纳税应系强制性规定。因此，双方《房屋租赁合同》约定房屋租金为税后净收益，有关税收由国美公司按国家相关政策缴付违背法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，当属无效。2.双方当事人所签《房屋租赁合同》第十条约定“国美公司一个季度不能按约支付沈慧租金的，国美公司除应向沈慧支付应付租金外，并承担未支付租金总金额20％的违约金，且沈慧有权单方面解除合同”，该约定中违约金性质应为解除合同违约金，只有在沈慧提请解除合同时才能主张，但本案中沈慧并未要求解除合同，违约金适用条件不成就。原审法院判定违约金缺乏法律依据。国美公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第五项、第六项的规定，申请再审。本院审查查明，2007年10月31日，赛特公司与国美公司签订《补充协议》约定“双方确认，《房屋租赁合同》中约定的租赁范围中包括未与赛特公司委托人签订委托经营管理合同的26户小业主造的房产，该26户小业主将有部分或全部与国美公司签订委托经营管理合同，与国美公司签订合同的小业主租金由国美公司直接支付，租金在总租金中相应扣除”。本院经审查认为，（一）关于二审判决认定事实的问题。国美公司申请再审称，其与赛特公司所签《房屋租赁合同》约定，国美公司承租赛特公司位于大地城市脉搏大厦部分l-3楼以及部分4-5楼的房屋中，1-3的房屋中已包含沈慧现今权属范围。在沈慧区域范围内，国美公司与赛特公司仍然按照双方之间的《房屋租赁合同》继续履行，国美公司按合同约定将全部租赁费用支付给赛特公司（包含沈慧所属区域），故其不应再承担沈慧2008年2月1日至2013年1月31日期间的租金差额款。但是，由于国美公司与沈慧签订了《房屋租赁合同》，根据合同相对性原则，沈慧依据该《房屋租赁合同》向国美公司主张权利并无不当。至于国美公司是否按其与赛特公司的合同约定将包含沈慧在内的全部租赁费用支付给赛特公司，系国美公司履行其与赛特公司所签合同的义务，国美公司向赛特公司的付款行为与本案并非同一法律关系。并且，根据赛特公司与国美公司签订《补充协议》约定“（26户小业主）与国美公司签订合同的小业主租金由国美公司直接支付，租金在总租金中相应扣除”约定内容，表明沈慧的房租应由“国美公司直接支付”。故国美公司的该申请再审理由不能成立。（二）关于一审法院未调查收集证据是否不当的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条“符合下列条件之一的，当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据：(一)申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料；(二)涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料；(三)当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料”的规定，国美公司在一审诉讼中，其申请法院调查收集赛特公司会计凭证的《业主委托经营费汇总表》，由于其申请法院调查收集的该证据不符合“当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据”的条件，国美公司应自行调查取证、或通过其持有的其他证据证明其拟证事实。故一审法院未调查收集证据并无不当，国美公司的该申请再审理由不能成立。（三）关于二审判决适用法律的问题。1.根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条第一款第八项“（下列各项个人所得，应纳个人所得税）财产租赁所得”的规定，沈慧出租房屋所得租金应缴纳个人所得税，沈慧系纳税义务人。沈慧与国美公司所签《房屋租赁合同》约定“沈慧的房屋租金为税后净收益。有关税收的缴纳国美公司按国家相关政策缴付”，双方当事人的上述约定内容并未改变沈慧应为纳税义务人、其应按法律规定缴纳相应税费的状况，应视为双方当事人在约定租金时已扣减了沈慧应缴纳相应税费，而对沈慧应缴纳相应税费由国美公司扣除后代缴。此约定也符合《中华人民共和国个人所得税法》第八条“个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人”的规定。国美公司申请再审认为“双方当事人所签《房屋租赁合同》约定房屋租金为税后净收益，有关税收由国美公司按国家相关政策缴付违背法律法规的强制性规定，当属无效”的理由不能成立。2.国美公司申请再审认为“双方当事人所签《房屋租赁合同》第十条的约定应为解除合同违约金”。由于双方当事人所签《房屋租赁合同》第十条约定“国美公司一个季度不能按约支付沈慧租金的，国美公司除应向沈慧支付应付租金外，并承担未支付租金总金额20％的违约金，且沈慧有权单方面解除合同”，该约定内容表明：“国美公司不能按约支付沈慧租金时，国美公司除应向沈慧支付应付租金外，还应承担未支付租金总金额20％的违约金”，沈慧在主张该合同权利时无需以“解除合同”为前提；该合同约定“且沈慧有权单方面解除合同”的内容，是约定沈慧主张前述权利的同时，还可以主张单方面解除合同的权利，但沈慧是否主张“单方面解除合同”的权利由其自行决定。因此，国美公司申请再审认为“违约金适用条件不成就，二审判决其支付违约金缺乏法律依据”的理由不能成立。综上，国美公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第五项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定之规定，裁定如下：驳回成都国美电器有限公司的再审申请。审　判　长　　韩晋成代理审判员　　高向阳代理审判员　　郭张锋二〇一六年十一月二十五日书　记　员　　李雯宇来源：百度搜索“”