（2016）湘01民终7259号
裁判日期: 2016-11-22
公开日期: 2017-01-12
案件名称
长沙思恩物业管理有限公司与胡宾物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡宾,长沙思恩物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘01民终7259号上诉人（原审被告）：胡宾。委托诉讼代理人：胡笑祥。被上诉人（原审原告）：长沙思恩物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区万家丽中路一段139号宽寓大厦2615室。法定代表人谭晓红，负责人。委托代理人夏凌云，湖南科云律师事务所律师。上诉人胡宾因与被上诉人长沙思恩物业管理有限公司（以下简称思恩物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡宾上诉请求：撤销一审判决，依法改判，并由思恩物管公司承担全部诉讼费用。事实和理由：1、思恩物管公司依据未通过法定程序与业主委员会签订的《长沙市新世纪家园物业服务合同》来主张物业费严重侵犯胡宾的合法权益。涉案物业服务合同系基于违法程序选聘的物业管理公司作为合同一方签订，且合同未召开业主大会并未经业主大会批准，违反了《物业管理条例》的强制性规定，系无效合同。2、一审认定大部分业主交纳物业费可视为业主认同思恩物管公司对新世纪家园小区的管理资格认定，涉案《长沙市新世纪家园物业服务合同》合法有效存在严重认定事实错误。思恩物管公司辩称：1、思恩物管公司在区政府及街道主持的招投标的情况下通过招标与业主委员会签订合同进入小区提供服务，而根据物业管理条例的规定，业主委员会是签订物业服务合同的相对方，思恩物管公司与其签订的物业服务合同合法有效，符合法律规定。2、思恩物管公司不可能征求每一个业主的书面同意后才签订物业服务合同。3、胡宾自2015年1月1日至今未缴纳任何物业费，但享受了思恩物管公司提供的物业服务，造成了思恩物管公司的合法权益受到损失。4、新世纪家园小区大多数业主已自2015年1月1日起缴纳物业费，可以认定以实际行动履行了思恩物管公司与业主委员会签订的物业服务合同。综上，请求维持原判。思恩物管公司向一审法院起诉请求：胡宾立即向思恩物管公司支付物业管理费1758元；胡宾以逾期金额3‰/天支付从2016年2月1日起至将物业费全部交清之日止的违约金；律师费2000元由胡宾承担；本案的诉讼费由胡宾承担。一审法院认定事实：2015年1月13日，长沙市新世纪家园业主委员会（委托方，甲方）与思恩物管公司（受托方，乙方）签订了《长沙市新世纪家园小区物业服务合同》，合同主要约定：本物业合同期限是一年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止；甲方将新世纪家园住宅的物业共同部分、共用设备设施的维修、养护、管理工作委托给乙方公共性服务管理，乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通秩序等项目进行维护、修缮、管理与服务；乙方应向业主收取物业管理费，由业主按其拥有物业的住宅建筑面积每月1.2元／㎡（高层电梯）交纳；业主或物业使用人应当按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每季第一个月10日前，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的违约金。胡宾系为该长沙市新世纪家园小区D5栋301房业主，房屋面积为122.08㎡。思恩物管公司对长沙市新世纪家园小区的公共区域车辆停放没有尽到妥善管理的义务，胡宾从2015年1月1日起至2015年12月31日止未向思恩物管公司交纳物业管理费，思恩物管公司向胡宾催缴未果，由此酿成纠纷。一审法院认为：一、《长沙市新世纪家园小区物业服务合同》虽然未经业主大会决定同意，违反了法律、行政法规的相关规定，但长沙市新世纪家园小区绝大多数业主从2015年1月1日起向思恩物管公司交纳物业管理费，可视为业主认可思恩物管公司对新世纪家园小区的管理资格，因此，思恩物管公司与长沙市新世纪家园业主委员会签订的《长沙市新世纪家园小区物业服务合同》合法有效，胡宾应按照合同的约定履行。思恩物管公司依约对长沙市新世纪家园小区进行物业管理，履行了一般物业管理服务合同中的主要义务，胡宾应按时交纳物业管理费。但思恩物管公司对胡宾提供的物业服务存在一定瑕疵，综合考量，对思恩物管公司要求胡宾以逾期金额3‰/天支付从2016年2月1日起至将物业费全部交清之日止的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持；二、以《长沙市新世纪家园小区物业服务合同》标准计算，2015年1月1日至2015年12月31日止，胡宾共拖欠思恩物管公司物业管理费1758元（122.08㎡×1.2元／㎡×12月）（四舍五入，下同）；三、对思恩物管公司提出律师费2000元由被告承担的诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、胡宾在本判决生效之日起五日内向长沙思恩物业管理有限公司支付物业管理费1758元；二、驳回长沙思恩物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由长沙思恩物业管理有限公司负担30元，胡宾负担20元。本院二审期间，当事人未提交新的证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：长沙市新世纪家园业主委员会与思恩物管公司签订的《长沙市新世纪家园小区物业服务合同》虽未经业主大会决定同意，但双方签订合同的行为并未违反法律、法规的效力性禁止性规定，且业主未提出撤销《长沙市新世纪家园小区物业服务合同》，故一审认定《长沙市新世纪家园小区物业服务合同》合法有效，且对主业胡宾具有约束力并无不妥。胡宾作为涉案小区业主，享受了思恩物管公司提供的物业管理服务，应按合同约定支付物业费，故一审判令胡宾向思恩物管公司支付相应物业费并无不当，本院应予维持。综上所述，胡宾的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50元，由上诉人胡宾负担。本判决为终审判决。审 判 长 周坤审 判 员 熊伟代理审判员 周卓二〇一六年十一月二十二日书 记 员 陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：