（2016）鄂03民终1364号
裁判日期: 2016-11-02
公开日期: 2016-12-21
案件名称
十堰翔龙工业园有限公司与何伦商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省十堰市中级人民法院
所属地区
湖北省十堰市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何伦,十堰翔龙工业园有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂03民终1364号上诉人（原审被告）何伦，男，汉族，1992年10月25日出生，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人陈雪峰，湖北举烛律师事务所律师。委托诉讼代理人熊菲菲，湖北举烛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）十堰翔龙工业园有限公司。住所地：湖北省十堰市张湾区红卫教育口*号。法定代表人吕国庆，该公司董事长。委托代理人操昶，湖北诚智成律师事务所律师。委托代理人许琴，该公司员工。上诉人何伦因与被上诉人十堰翔龙工业园有限公司（以下简称翔龙工业园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省十堰市张湾区人民法院（2015）鄂张湾民二初字第00430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日受理后，依法组成合议庭，于2016年10月13日公开开庭进行了审理。上诉人何伦的委托诉讼代理人陈雪峰、熊菲菲，被上诉人翔龙工业园公司的委托代理人操昶、许琴到庭参加了诉讼，经合议庭评议，本案现已审理终结。何伦上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2.被上诉人承担本案诉讼费用。其理由如下：1.本案已过诉讼时效。在约定的期间届满后，翔龙工业园公司就知道和应当知道无法和上诉人签订买卖合同，也无法在合理的期间办理贷款手续和取得贷款。但是翔龙工业园公司在远远超过诉讼时效期间后方才向上诉人主张认购书中的房款，依法丧失了胜诉权。2.一审法院采信被上诉人提供的《工程竣工备案证》是错误的，上诉人所住楼盘与《工程竣工备案证》地址不符，不能确定《工程竣工备案证》上载明的房屋系涉案房屋。3.认购书是无效的，因签订认购书时，被上诉人无规划许可证等手续，却告知上诉人手续齐全，存在欺诈行为；另，签订认购书时，该房屋为违法建筑，应认定认购书无效。4.即使认购书有效，依照认购书约定本案翔龙工业园公司请求的价款，约定以贷款方式支付。翔龙工业园公司未按约定与上诉人签订合同，按照交易惯例应是在双方《商品房买卖合同》签订后方可办理按揭贷款，由银行支付给翔龙工业园公司。而认购书不符合《商品房买卖合同》的要件，即双方没有合同，双方没有合同，怎么支付按揭款？5.无论认购书是否有效，翔龙工业园公司交付未经验收的违规房屋，并不能认定双方以事实行为证明商品房买卖合同成立。其交付未经验收的房屋行为，系法律禁止的违规行为。6.认购书系三年多前签订，而现在的房价、贷款利率等市场情势早已发生重大改变，房屋价格下跌是不争的事实。因为翔龙工业园公司的违约和违规行为，导致上诉人的预期利益严重受损。如果翔龙工业园公司要求与上诉人签订合同，则必须降价。7.翔龙工业园公司对未能在认购书签订后7日内签订买卖合同应当承担全部责任，其辩解的各种所谓客观理由不能成立。翔龙工业园公司一审请求法院依法判令：1.被告何伦支付购房款458385元及逾期付款利息（自2015年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；2.被告何伦支付住宅专项维修基金8213.4元；3.本案各项诉讼费用由被告何伦负担。一审法院认定：2012年4月28日，原告翔龙工业园公司与被告何伦签订《翔龙四方新城随园楼宇认购书》（以下简称认购书）一份，认购书约定：被告何伦确认订购原告翔龙工业园公司开发建设的位于十堰市张湾区凯旋路88号的翔龙四方新城随园健康住宅试点小区1栋2单元603号物业，建筑面积约为119.64㎡（合同签约面积以房管局预测面积为准），优惠后总价为611356元，优惠后单价为5110元／㎡，首付款186356元，银行贷款为425000元；在签订本协议时，被告何伦交纳定房金20000元；被告何伦应于开盘后七日内补清首期款或全款，并与原告翔龙工业园公司签订《商品房买卖合同》，否则原告翔龙工业园公司有权单方对外重新销售该预订物业，并不承担任何法律责任，被告何伦已付定房金的10%作为违约金予以扣除，余款予以退还；原告翔龙工业园公司承诺于开盘后7日内为被告何伦保留该预订物业，否则原告翔龙工业园公司按被告何伦所付定房金的20%作为违约金赔付被告何伦；被告何伦同意以双方签订的《商品房买卖合同》为最终物业买卖依据；双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自行终止。被告何伦在签订上述认购书时已向原告翔龙工业园公司交纳购房定金20000元，后于2012年5月6日交纳购房款80000元，2012年5月29日交纳购房款84356元，共计交纳购房款184356元。上述房屋面积经房地产管理部门测定为120.02㎡，房屋总价应为613297元，被告何伦未付剩余购房款428941元。2013年8月13日，原告翔龙工业园公司向被告何伦交付房屋。2014年7月17日，原告翔龙工业园公司取得建设工程规划许可证。2014年8月6日，原告翔龙工业园公司取得建筑工程施工许可证。2014年8月25日，原告翔龙工业园公司取得上述房屋的商品房预售许可证。2015年1月26日，原告翔龙工业园公司取得工程竣工备案证。原告翔龙工业园公司在取得商品房预售许可证后，于2014年10月10日分别在《东风汽车报》、《十堰晚报》发布签订商品房预售合同的通知，通知各位翔龙四方新城随园1、2号楼尚未签订商品房预售合同的业主于2014年10月31日前到公司售楼部签订合同。2015年3月3日、3月9日，原告翔龙工业园公司在《东风汽车报》、《十堰晚报》发布通知，通知各位业主签订商品房预售合同，未付清购房款的业主于2015年3月31日前付清购房款并提交办理两证的材料。2015年4月10日，原告翔龙工业园公司再次在《东风汽车报》、《十堰晚报》发布通知，通知各位业主于2015年4月30日前签订商品房预售合同并付清购房款。因被告何伦至今未付剩余购房款，故原告翔龙工业园公司提起诉讼。一审法院认为：原告翔龙工业园公司与被告何伦于2012年4月28日签订的认购书系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告翔龙工业园公司按认购书中的约定为被告何伦保留了预订房屋并交付房屋，被告何伦亦应当按认购书中的约定向原告翔龙工业园公司履行付款义务。现被告何伦仅支付购房款184356元，剩余428941元未付，故原告翔龙工业园公司诉请被告何伦支付购房款428941元于法有据，予以支持。原告翔龙工业园公司主张被告何伦应自2015年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款利息，但认购书中对逾期付款的违约责任并未约定，故对原告翔龙工业园公司的该项诉讼请求，不予支持。对于原告翔龙工业园公司主张的住宅专项维修基金，原、被告签订的认购书中对此并无约定，且原告翔龙工业园公司并非法律规定的收取住宅专项维修基金的主体，故对原告翔龙工业园公司的该项诉讼请求也不予支持。被告何伦辩称双方于2011年签订合同，原告翔龙工业园公司于2015年起诉已超过诉讼时效期间。对此，一审法院认为，原告翔龙工业园公司于2014年、2015年多次在报纸上发布通知，向被告何伦主张权利，构成诉讼时效的中断，故原告翔龙工业园公司的起诉并未超过诉讼时效期间。被告何伦辩称双方未订立商品房买卖合同，认购书不能作为商品房买卖合同且认购书是无效的，原告翔龙工业园公司按认购书的约定要求其支付剩余购房款没有依据，应驳回原告翔龙工业园公司的诉讼请求。对此，一审法院认为，原、被告签订的认购书并无法律规定的无效情形，故该认购书合法有效。该认购书中不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，不能认定为商品房买卖合同，但该认购书中明确约定了房屋具体位置、单价及总价，且原告翔龙工业园公司已向被告何伦交付了认购书中约定的房屋，故原告翔龙工业园公司以认购书为依据向被告何伦主张权利并无不当。被告何伦辩称认购书中约定以贷款的方式支付剩余购房款，贷款由银行或公积金中心发放，原告翔龙工业园公司无权要求其支付剩余购房款。一审法院认为，在房屋买卖合同关系中，卖方即原告翔龙工业园公司的义务是交付房屋，买方即被告何伦的义务是支付购房款，而贷款只是被告何伦履行其支付购房款义务的方式之一，不论以何种方式支付，被告何伦都是支付购房款的义务人。按照惯例，作为开发商的原告翔龙工业园公司仅在具备条件的情况下，可以协助被告何伦办理贷款手续。现原告翔龙工业园公司已向被告何伦交付房屋，且该房屋已取得合法的建设手续并竣工验收，被告何伦应当向原告翔龙工业园公司支付购房款，且原告翔龙工业园公司也已经多次通知被告何伦签订合同，但被告何伦未予理会，故原告翔龙工业园公司要求被告何伦支付剩余购房款合理合法，对被告何伦的该项辩称不予采信。若被告何伦需贷款，可与原告翔龙工业园公司签订商品房买卖合同后按正常程序办理。房屋价格的涨跌属于商业风险，购房者在购房之初应当对可能发生的风险进行防范，被告何伦不能以房价下跌为由拒付购房款。综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告何伦于本判决生效之日起十日内支付原告湖北翔龙工业园有限公司购房款428941元。二、驳回原告湖北翔龙工业园公司的其他诉讼请求。如果被告何伦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7929元，由原告湖北翔龙工业园有限公司负担233元，由被告何伦负担7696元。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。双方在二审期间均未向本院提交新证据。经询问双方当事人并结合已查明的事实，本院将本案的争议焦点归纳为：1.翔龙工业园公司起诉要求何伦支付购房款是否已过诉讼时效？2.如果未过诉讼时效，何伦是否应支付购房款？3.如果何伦应支付购房款，数额是多少？关于争议焦点1：翔龙工业园公司起诉要求何伦支付购房款是否已过诉讼时效的问题。何伦认为，本案翔龙工业园公司在远远超过诉讼时效期间后方才向上诉人主张认购书中的房款，依法丧失了胜诉权。翔龙工业园公司认为，本案未过诉讼时效。本院认为，双方于2012年4月28日签订认购书，该认购书第三条约定“乙方（何伦）应于签订本协议后7日内补清首付款或全款”。二审庭审中双方当事人均明确该条是指7日内交首付款，故对剩余款项何时交付双方并无约定，而主张剩余款项的诉讼时效应自约定交付之日或翔龙工业园公司要求交付之日起计算，而翔龙工业园公司在2015年3月3日通知支付剩余购房款。故本案翔龙工业园公司起诉要求支付剩余购房款的诉讼时效应自2015年3月3日起计算，即翔龙工业园公司起诉要求何伦支付购房款未超过诉讼时效。关于争议焦点2：如果未过诉讼时效，何伦是否应支付购房款的问题。何伦认为，双方没有购房合同，故不应支付购房款。翔龙工业园公司认为，何伦已实际占有房屋，应支付剩余购房款。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。双方于2012年4月28日签订认购书，该认购书对房屋位置及价款均做了明确约定，何伦截至2012年5月29日，共交付了房款184356元，翔龙工业园公司于2013年8月13日交付房屋，何伦已实际接收并装修入住，故双方虽然没有订立书面合同，但翔龙工业园公司已经履行了交付房屋的义务，何伦接收并装修，该房屋买卖合同已实际成立。故翔龙工业园公司已经履行了合同的主要义务，何伦应支付剩余房屋价款。上诉人称“上诉人所住楼盘与《工程竣工备案证》载明房屋的地址不符，即不能确定协议书中载明的楼房即为涉案房屋”。二审庭审中，何伦对其居住房屋就是协议书中明确的房屋并无异议，故该上诉理由不能成立。其上诉称“认购书是无效的，因签订认购书时，被上诉人无规划许可证等手续，却告知上诉人手续齐全，存在欺诈行为，且签订认购书时，该房屋为违法建筑，应认定认购书无效”。本院认为，双方签订的认购书系双方真实意思表示，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。在本案中，双方签订的协议书并不存在一方以欺诈手段订立合同并损害国家利益的情形，相关行政审批手续在一审法院庭审辩论终结前已全部具备，也不存在违法建设的情形，故上诉人称该协议书无效的上诉理由不能成立。其上诉称“即使认购书有效，依照认购书约定本案翔龙工业园公司请求的价款，约定以贷款方式支付，而双方没有合同，无法支付按揭款”。本院认为，该上诉理由与何伦是否应支付购房款没有关联性，认购书约定的支付剩余房款的方式为银行按揭，但不论何种付款方式，付款的主体为何伦，故按揭贷款的主体是何伦，无协议约定翔龙工业园公司在何伦按揭贷款中应负的义务，更无证据显示翔龙工业园公司不配合何伦办理按揭贷款，故该上诉理由也不能成立。其上诉称“无论认购书是否有效，翔龙工业园公司交付未经验收的违规房屋，并不能认定双方以事实行为证明商品房买卖合同成立。其交付未经验收的房屋行为，系法律禁止的违规行为”。本院认为，翔龙工业园公司交付给何伦的房屋，现已办理合法产权手续，不存在违规行为。何伦接收房屋，已装修入住四年之久，至目前并未提出退还房屋、返还购房款的诉讼请求；且如果提出返还购房款的诉请，双方将面临占有房屋期间的损失计算，装修损失计算等诸多问题，故，不论从法律规定还是从公平、公正解决问题，平息社会矛盾的角度出发，何伦均应支付剩余购房款，达到促进双方履行合同、平息矛盾的效果。关于争议焦点3：如果何伦应支付购房款，数额是多少的问题？何伦认为，如果支付购房款，应减少价款。翔龙工业园公司认为，应按认购书约定支付剩余购房款。本院认为，2012年7月23日，翔龙工业园公司与何伦签订认购书，该认购书对房屋位置及价款均做了明确约定，故应按此认购书认定房屋价款。上诉人称“认购书系三年多前签订，现在房屋价格下跌是不争的事实。翔龙工业园公司对未能在认购书签订后7日内签订买卖合同应当承担全部责任。另，因为翔龙工业园公司的违约和违规行为，导致上诉人的预期利益严重受损”。本院认为，房屋价格下跌不能成为其不按认购书支付房款的理由，另其称预期利益严重受损与本案房屋应付价款无关联性，其并未提出任何反诉请求，也未提供其预期利益受损的具体数额及证据。故该上诉理由也不能成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7734元，由何伦承担。本判决为终审判决。审判长 王宇鹏审判员 柯 幻审判员 徐恩田二〇一六年十一月二日书记员 王 亮附：本判决所适用的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”