（2016）黑0103民初8313号
裁判日期: 2016-11-17
公开日期: 2017-01-05
案件名称
谭春英与张志国、哈尔滨市嘉诚房地产经济有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市南岗区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谭春英,张志国,哈尔滨市嘉诚房地产经济有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十二条，第九十四条，第一百一十五条
全文
黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0103民初8313号原告谭春英，女，1970年10月5日出生，汉族，无业，住哈尔滨市南岗区。委托代理人王丰（与原告系夫妻关系），男，1970年11月10日出生，汉族，某厂职员，住哈尔滨市南岗区。委托代理人秦淑芝，黑龙江友翔律师事务所律师。被告张志国，男，1983年3月5日出生，汉族，住内蒙古呼伦贝尔市。被告哈尔滨市嘉诚房地产经济有限公司，住所地哈尔滨市南岗区先锋路286号1-2层。法定代表人肖平，职务总经理。委托代理人王莉莉,女，1984年10月20日出生，汉族，该单位法律顾问，住哈尔滨市平房区。原告谭春英与被告张志国、哈尔滨市嘉诚房地产经济有限公司（以下简称嘉诚房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谭春英及其委托代理人王丰、秦淑芝，被告嘉诚房地产公司的委托代理人王莉莉到庭参加诉讼，被告张志国经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告谭春英诉称：2016年1月10日，原告与二被告三方签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，被告张志国如约支付了购房定金2万元，由居间方被告嘉诚房地产公司代为收取，同时也收取了原告的房屋所有权证原件。依据合同的约定，被告张志国应当积极协助和配合居间方办理所购房屋的房产更名等，但被告张志国自签订合同后拒绝履行合同义务。被告张志国的违约行为严重违背诚信，侵犯了原告的合法权益，为维护自身合法权益，原告起诉至法院，请求判令：1、解除原告与二被告于2016年1月10日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告张志国承担违约责任，其所付定金2万元不予退还，由被告嘉诚房地产公司将代收的定金2万元返还给原告；3、被告嘉诚房地产公司将产权证号为开201109985的房屋所有权证原件返还给原告；4、本案的诉讼费用由二被告承担。被告嘉诚房地产公司辩称：原告与二被告签订的房屋买卖合同涉及到三个法律关系，一个是房屋买卖合同关系，第二个是居间合同法律关系，第三个是代办更名、代办贷款法律关系。如果买卖双方同意解除合同，嘉诚房地产公司同意解除合同。但是居间合同已经履行完毕，而且嘉诚房地产公司已经帮助买卖双方履行了代办更名、代办贷款等服务项目，嘉诚房地产公司不同意解除居间合同及代办法律关系。被告张志国向嘉诚房地产公司只交付了定金1万元，并且没有向支付合同约定的居间服务费、信息咨询费、代书费、代办更名费、代办贷款费共计22900元。根据合同中的有关规定，在没有支付上述服务费的时候，居间方有权从定金中优先拨付。因此，不同意原告的第二项诉讼请求。如果原、被告双方的买卖合同解除的话，同意返还房屋所有权证。诉讼费用按比例承担。被告张志国未出庭，亦未提交书面答辩。原告谭春英为证明其主张的事实成立，向本院提交并当庭举示证据情况及被告嘉诚房地产公司质证情况如下：证据一、房屋买卖合同一份。意在证明：2016年1月10日，被告张志国与原告和被告嘉诚房地产公司三方签订了房屋买卖合同。合同约定原告将案涉房产卖给被告张志国，付款方式为贷款。被告张志国当日交付了购房定金2万元，该款由被告嘉诚房地产公司代原告收取。合同约定买方需在打款前将贷款所需手续准备齐全，保证按照居间方通知及时到相关部门办理审批和交易手续，并保证按照约定的期限向居间方交付购房款。关于违约责任约定，买卖双方以居间方通知时间为准办理贷款审批手续、更名手续、提供文件、资料、证件和交付定金及房款，如逾期15个工作日视为自动弃权和根本违约，守约方可以解除合同。因违约方导致本合同无法继续履地或解除的，守约方可选择适用定金罚则或主张违约金。被告嘉诚房地产公司对证据一真实性及证明问题均无异议。证据二、收据。意在证明：2016年1月10日原告按照合同约定将产权证号为开某号房屋所有权证原件交付给被告嘉诚房地产公司，嘉诚房地产公司给原告出具了收据，并在该收据上加盖了公章予以确认。嘉诚房地产公司应当将房屋所有权证返还给原告。被告嘉诚房地产公司对证据二真实性及证明问题均无异议。证据三、原告和被告张志国委托人李海涛的通话记录和短信记录。意在证明：被告张志国所留的联系方式只有委托人李海涛的电话，电话号码为××。自签订合同后，该电话号码一直处于关机状态，导致原告与其无法联系。张志国以主动关机这种消极方式拒绝履行合同义务，原告根据法律规定有权解除合同，并按照合同约定收取嘉诚房地产公司代收的２万元定金做为违约赔偿。被告嘉诚房地产公司对证据三真实性及证明问题均有异议。该号码不知是否为被告张志国的电话。证据四、录音２份。意在证明：嘉诚房地产公司的部门经理已经多次承认，被告张志国没有按照合同约定以居间方的通知为准去办理贷款等相关手续，在接到嘉诚房地产公司通知后既不按合同约定交付费用，也不提交任何手续材料，而是选择关机让嘉诚房地产公司和原告无法与其取得联系这种方式拒绝履行合同义务，导致合同无法继续履行。故原告有权要求解除合同，被告张志国根据合同约定承担违约责任，交付的定金不予退还。被告对证据四真实性没有异议，证明问题有异议。此份证据可以证明嘉诚房地产公司已经履行了代办贷款义务。证据五、通知一份、ＥＭＳ特快专递单据、特快专递邮件收据、中国邮政ＥＭＳ短信回执各一份。意在证明：原告与被告张志国、嘉诚房地产公司三方签订合同后，一直与被告张志国联系履行合同，但被告张志国电话关机，联系不到。由于被告张志国拒不履行合同约定义务超过了15个工作日，导致购房合同无法正常履行，原告有权解除合同。原告与被告嘉诚房地产公司于2016年３月28日已共同向被告张志国发出解除合同通知。由于被告违约，按照合同法规定和合同约定，嘉诚房地产公司代收取的定金２万元不予退还，应由嘉诚房地产公司支付给原告。被告对证据五真实性没有异议，证明问题有异议。此份证据只能证明是嘉诚房地产公司同意要求张志国接到通知后五日内到嘉诚房地产公司处理有关购房合同事宜，且合同约定，逾期15个工作日视为自动弃权和根本违约，守约方可以解除合同，而非自动解除合同。被告嘉诚房地产公司为证明其主张的事实成立向本院提交并当庭举示证据情况及被告嘉诚房地产公司质证情况如下：收款单。意在证明：被告嘉诚房地产公司收到原告定金1万元，并非2万元。原告对该证据真实性及证明问题均无异议。此份证据不是原件，也没有收款人的签字，买卖合同上约定定金是2万元。被告张志国未出庭对原告谭春英、被告嘉诚房地产公司举示的证据进行质证，亦未向本院提供证据。本院对当事人举示的证据的认证意见是：原告张志国举示的证据一、证据二，被告嘉诚房地产公司无异议，本院对证据一、二予以采信。证据三，该证据无法核实相对方的身份，不能证明原告拟证明的问题。证据四、证据五，被告嘉诚房地产公司对真实性无异议，本院对真实性予以采信。被告嘉诚房地产公司举示的证据，经合议庭核实，与原件无异，本院对该证据真实性予以采信。经审理查明：原告作为甲方（卖方），被告张志国作为乙方(买方)，被告嘉诚房地产公司作为丙方(居间方)，签订房屋买卖合同。合同约定，甲方将位于哈尔滨市南岗区马端街龙福家园10栋4单元7阁楼层2号房屋出售给乙方，产权人为原告，价款为92万元，买方在合同签订当日交付定金2万元，甲、乙双方同意由甲方委托居间方代为收取定金。居间方的代收行为产生履行买卖合同的法律效力。合同签订即视为丙方已促成甲、乙双方交易成功，乙方需支付居间服务费和信息咨询费与代书费等合计为18400元、代办更名费为1500元、代办贷款费为3000元。房屋更名过户的相关费用(契税、手续费、登记费等)、营业税、个人所得税、印花税、住房专项维修资金、贷款费用（评估费、他项权证费、担保费）由乙方承担。关于付款方式，约定为商业贷款。买方将首付款及服务费、咨询费、代书费和代办费等合计为40900元及符合银行要求的贷款资料交付到居间方处，居间方应在收齐首付款、买卖双方贷款资料后的三个工作日之内开始办理银行审批等相关手续，贷款审批通过后进行房屋产权更名，经房产交易部门出现场确认该房屋交易后，买方同意由居间方将代收首付款的50%转付给卖方，余款待此房贷款发放后买方核实卖方所赠物品签署合同时相符并且卖方将此房屋的全部户口清空、结清各项费用交接房屋、居间方收到买卖双方签署的房屋买卖交易完毕确认书后，居间方交付给卖方。甲乙双方约定收到全款交房。关于违约责任，合同约定甲乙双方任何一方违约而致使买卖合同履行中断或无法履行，可适用定金罚则（买方不买无权收回定金，卖方不卖须双倍赔偿定金）并按合同的其他约定向违约方追究违约责任。因一方违约或买卖双方合意导致合同不能履行或解除，居间费用和代办费用尚未支付的，买卖双方均同意从定金中优先拨付给居间方，然后由守约方向违约方追偿。买方应按合同约定的日期足额交付定金及房款，如逾期交款每日支付卖方房价款千分之三的违约金，逾期15个工作日视为自动弃权和根本违约，守约方可以解除合同。补充协议约定，甲方同意乙方以商业贷款方式购买案涉房屋，乙方贷款服务费18000元，预留甲方清费押金2万元。合同签订后，被告张志国支付定金10000元，由被告嘉诚房地产公司代收。被告张志国未交付居间费用。案涉房屋的房屋所有权证现在被告嘉诚房地产公司处。本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，应为合法、有效。双方应依约履行合同义务。该合同未明确约定交付房屋价款的具体时间，原告可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。自该合同签订至法庭辩论终结前，被告张志国仍未支付房屋价款，原告应有权解除合同，且张志国支付的定金不予返还。因原、被告双方约定的定金为2万元，而被告张志国实际支付定金1万元，视为变更定金，定金以实际支付为准。因原、被告约定因一方违约或买卖双方合意导致合同不能履行或解除，居间费用和代办费用尚未支付的，买卖双方均同意从定金中优先拨付给居间方，然后由守约方向违约方追偿。被告张志国未向被告嘉诚房地产公司支付相关费用，其交付的定金应优先付给居间方，故原告要求居间方支付代为收取的定金的请求不予支持，该定金应向张志国追偿。因本院支持原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同的诉讼请求，被告嘉诚房地产公司应将保管的案涉房屋所有权证返还给原告。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告谭春英与被告张志国签订的房屋买卖合同（合同编号：0100213）；二、被告张志国于本判决生效之日起十日内向原告谭春英支付定金10000元；三、被告哈尔滨市嘉诚房地产经济有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谭春英返还房屋所有权证（房屋所有权证号：哈房权证开字第某某号）；四、原告谭春英的其他诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，邮寄费68元，由被告张志国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 孟庆莹人民陪审员 陈淑华人民陪审员 王丽华二〇一六年十一月十七日书 记 员 纪荣欣 关注公众号“”