（2016）津0104民初1562号
裁判日期: 2016-11-15
公开日期: 2017-03-03
案件名称
孟庆军与李健房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市南开区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孟庆军,李健,刘振岭
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百一十三条，第二百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0104民初1562号原告：孟庆军，男，1968年7月10日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：李俊鸽，天津融耀律师事务所律师。被告：李健，男，1972年9月16日出生，汉族，住天津市河西区。第三人：刘振岭，男，1965年2月16日出生，汉族，住天津市河北区。原告孟庆军与被告李健、第三人刘振岭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟庆军及委托诉讼代理人李俊鸽、第三人刘振玲到庭参加诉讼。被告李健经本院公告送达开庭传票，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。原告孟庆军向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间签订的租赁合同；2、请求判令被告赔偿原告装修损失1233000元、消防罚款10000元；3、请求判令被告赔偿原告利息损失（以1233000元为基数自起诉之日至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；4、请求判令被告退还原告保证金40000元；5、请求判令被告支付本案的诉讼费用、鉴定费、公告费。事实与理由：2012年6月12日，原、被告签订《天津市商业用房租赁合同》，合同约定原告承租被告位于天津市南开区××村大街××公寓××楼××、××、××和××大道××、××、××号房屋，租赁用途为酒店经营，租赁期限自2012年6月15日至2022年8月31日止，其中2012年6月15日至2012年8月31日不计入正式租期，每月租金40833元，每年租金490000元，原告向被告交纳40000元作为租赁保证金，租赁关系终止时，该租赁保证金退还，同时合同还约定被告保证租赁房屋及附属设备处于正常的可使用和安全的状态，设备、房屋维修和其他有关费用，由被告承担。合同签订后，诉争房屋的消防改造工程于2012年10月底验收合格后被告开始依约收取原告租金。2015年4月1日，由于诉争房屋的消防设施不符合相关规定，南开区公安消防支队作出处罚决定，原告依法缴纳罚款10000元。原告至今仍然无法与被告取得联系，故成讼。被告李建未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及证据材料。第三人刘振玲述称：本人与原告系老乡关系。最初其想与原告合伙租房开酒店，但合同签订后，由于资金问题，本人未实际投资参与经营。原告围绕诉讼请求提交证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2012年6月12日，原、被告及第三人签订《天津市商业用房租赁合同》，约定：原告及第三人承租被告位于天津市南开区××村大街××公寓××楼××、××、××和××大道××、××、××号房屋，房屋位于第3和5层；租赁用途为酒店经营；租赁期限自2012年6月15日至2022年8月31日止，其中2012年6月15日至2012年8月31日期间的时间，被告同意该段时间作为原告筹备装修时间，不计入正式租期；每月租金为40833元，每年总计租金为490000元，该房屋租金5年内不变，自2017年9月1日起，双方同意租赁调整幅度按年度租金的5%递增一次；被告交付该房屋时，原告向被告支付房屋租赁保证金40000元。租赁关系终止时，被告收取的房屋租赁保证金除用于抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯等费用由原告承担，设备、房屋维修和其他有关，由被告承担。被告保证租赁房屋及附属设备处于正常的可使用和安全的状态。设备、房屋维修和其他有关费用，由被告承担。同时还约定：被告交付该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或被告交付的房屋存在缺陷、危及原告安全的，原告有权书面通知被告解除合同等相关合同条款。合同签订后，被告依约向原告交付诉争房屋。2012年10月底，诉争房屋装修并进行消防改造，经验收合格后，被告于2012年11月开始向原告收取租金，现原告陆续向被告支付租金至2014年10月底。2015年4月1日，天津市南开区公安消防支队以诉争房屋消防设施未保持完好有效为由，作出10000元的处罚决定。2015年4月13日，原告依法缴纳罚款。因消防设备不能正常使用问题，原告多次与被告联系未果，故成讼。另查，2014年10月8日，原告收到本院下发的（2014）南执字第1455号执行裁定书和协助执行通知书，要求原告不得向任何人及单位支付租金，故至今为止原告未再向被告支付租金。庭审中，原告向本院提交对诉争房屋装修原始价值进行评估申请。接受委托的天津津建工程造价咨询有限公司作为鉴定机构，对工程量进行勘察及测算，作出鉴定意见为天津市南开区西湖村街红磡公寓1号楼C301、C303、C304和11号楼C501、C503、C504房屋装修工程（天津市嘉佳宾馆装修改造工程）造价为2001009元。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，应认定合法有效，双方当事人均应按照合同约定的内容履行义务、享有权利。依据原告提供的租赁合同、处罚决定书等证据和原告及第三人的述称事实可以证实，合同签订后，原告依约向被告支付租金及房屋保证金，但被告交付的诉争房屋消防设施不具备正常使用状态，导致原告无法正常经营，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。依据相关法律规定，当事人可以约定单方解除权，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现原告要求解除原、被告之间签订的租赁合同，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于原告因出租人违约导致合同解除，其请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失如何计算问题。本院认为，依据公平原则，将装修装饰费用平均分摊至每年，计算房屋租赁合同解除时剩余租赁期附合的装饰装修价值，对出租人和承租人都较为公平。结合本案分析，鉴定机构对诉争房屋初始装修价值评估为2001009元，因原、被告租赁期限为10年，现原告实际使用租赁房屋的期限自2012年10月起至2016年1月止，共计39个月，故原告的装饰装修价值均摊至每个月为16675.08元，在原始装修价值进行折旧后装修残值为1350680.88元（2001009元650328.12元）。现原告要求被告赔偿装修损失1233000元及以1233000元为基数自起诉之日至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息的诉请，于法有据，本院予以支持。因被告的违约行为致使合同无法继续履行，现原告诉请被告退还其保证金40000元并承担消防罚款10000元的诉请，本院亦予以支持。被告李建经本院公告传唤，在公告期届满之日未到庭参加诉讼，亦未提供证据，由此带来的法律后果应由其承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：一、解除原告孟庆军与被告李健及第三人刘振玲之间于2012年6月12日之间签订的《天津市商业用房租赁合同》；二、本判决生效后十五日内，被告李健赔偿原告孟庆军装修费1233000元并支付以1233000元为基数自2016年1月29日至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、本判决生效后十五日内，被告李健给付原告孟庆军消防罚款10000元；四、本判决生效后十五日内，被告李健返还原告孟庆军保证金40000元。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18695元、公告费760元、鉴定费67000元，共计86455元，由被告李建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 李 津人民陪审员 王 盈人民陪审员 及洪立二〇一六年十一月十五日书 记 员 莫 荻附：本案所引用的相关法律规定内容摘录《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度搜索“”