（2016）沪0115民初51382号
裁判日期: 2016-11-10
公开日期: 2017-01-03
案件名称
房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈芳,吴鸣纬
案由
定金合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初51382号原告：陈芳，女，1978年8月18日生，汉族，住上海市浦东新区曹路镇民耀路民胜苑XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：杨绍刚，上海邵刚律师事务所律师。被告：吴鸣纬，男，1984年1月5日生，汉族，住上海市浦东新区康桥镇沪南路3468弄37幢92号801室。委托诉讼代理人：王龙，上海骏丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁浩洋，上海骏丰律师事务所律师。原告陈芳与被告吴鸣纬定金合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月2日公开开庭进行了审理。原告陈芳及其委托诉讼代理人杨绍刚，被告吴鸣纬的委托诉讼代理人王龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈芳提出如下诉讼请求：1、判令被告双倍返还定金人民币(以下币种相同)4万元；2、判令被告承担违约金196,000元(按照总房价款的20%)3、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告经上海中世房地产投资顾问有限公司(以下简称中介公司)居间介绍，于2015年12月26日与被告签订了《房地产买卖居间协议》(以下简称《协议》)，《协议》约定：原、被告已就该房地产买卖相关条件达成完全一致；如被告签订本协议，则原告同意意向金转为定金，由中介公司代为转付被告；被告将位于上海市浦东新区胜利路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积49平方米，以下简称系争房屋)出售给原告，房价为98万元，于2016年5月31日交房。中介公司于2015年12月27日将2万元交付给被告，作为房屋买卖的定金，系争房屋买卖合同已宣告成立。根据上述《协议》，原告按约于2016年5月31日向被告支付房款，办理交房手续时，被告却告知原告，系争房屋系单位所有，不能出售，被告明确表示，不再出售系争房屋，不再履行双方所签的《协议》。经原告向浦东房地产交易中心查询，方知系争房屋产权人系案外人上海鑫马城市建设服务有限公司所有，仅有大产证，并无小产证，不能出售。故原告诉至法院，要求判如诉请。被告吴鸣玮辩称：不同意原告的诉请，同意退还已经收取的2万元及按照银行同期利率计算的利息。在本案中原、被告未达成房地产买卖居间协议，双方口头约定，被告收取原告2万元是拟购买系争房屋的预付款，并在原告出具收据的时候将定金字眼划去，如果房屋购买成功，款项冲抵房款，如果未成功退还原告。被告认为2万元是订金，不是定金。原告拿到收据也是知晓且同意的。违约金问题，因为房地产买卖居间协议只有原告签字，被告没签字，对被告没有约束力，适用违约金没有依据。原告没买房屋，没有实际损失，违约金过高。本院经审理，原、被告对《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》、《收款收据(买卖)》、《上海公安局110接警登记表》、《房地产买卖居间协议》的复印件一份等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后确认以下事实：原告经中介公司居间介绍于2015年12月26日和被告签订了《协议》，《协议》约定：原告委托中介公司向出售方被告购买系争房屋，总价款98万元；首期房价款38万元于《上海市房地产买卖合同》签订当日支付给被告(含定金)；如被告签订本协议，则原告同意意向金转为定金，由中介公司转付被告，待被告签订本协议后3日内，原告应补足定金至2万元；双方同意在签订本协议后于2016年5月31日前共同至中介公司办理登记文本签订手续；若被告未能履行本协议所述事项，则应向原告双倍返还定金，同时向原告支付房价款20%的违约金，若原告未能履行本协议所述事项，则已支付被告的定金不予返还，同时向被告支付总房价款20%的违约金。中介公司于2015年12月27日将2万元交付给原被告，并由被告出具《收款收据(买卖)》，该《收款收据(买卖)》上将“定金”改为“订金”。原告按约于2016年5月31日欲向被告支付房款、办理交房手续时，被告却告知原告，系争房屋系单位所有，不能出售，被告明确表示，不再出售系争房屋，不再履行双方所签的《协议》。经原告向浦东房地产交易中心查询，方知系争房屋产权人系案外人上海鑫马城市建设服务有限公司所有，仅有大产证，并无小产证，不能出售。被告自称，与原告签订《协议》前经系争房屋的产权人口头同意出售系争房屋，之后产权人又不同意出售。本院认为：原、被告所签的《协议》系双方关于买卖系争房屋的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方应严格履行合同约定。被告征得产权人同意后与原告签署《协议》，同意将系争房屋出售给原告，在与原告签署《协议》后又未按约将系争房屋出售给原告，被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。按照《协议》约定，在被告签署《协议》后原告同意意向金转为定金，由原告向被告支付定金2万元，因此，被告出具的《收款收据(买卖)》中所写“订金”应认定为定金。原告向被告支付定金2万元，但被告拒绝履行《协议》，致使原告丧失了一次购房机会，造成原告房屋溢价损失，被告按照约定则应向原告双倍返还定金，同时向原告支付房价款20%违约金；鉴于被告支付的定金2万元，仅占总房价的2%，双方所签的《协议》仅是为签订正式《上海市房地产买卖合同》所作的预约，故由本院酌定在被告返还原告定金本金2万元的同时由被告向原告支付违约金4万元；原告要求被告支付其余违约金的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告吴鸣玮于本判决生效之日起十日内返还原告陈芳定金2万元；二、被告吴鸣玮于本判决生效之日起十日内支付原告陈芳违约金4万元；三、驳回原告陈芳的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,840元，减半收取计2,420元，由原告陈芳负担1,770元，由被告吴鸣玮负担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 秦冬红二〇一六年十一月十日书记员 项 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注微信公众号“”