（2016）粤2072民初4875号

裁判日期: 2016-11-01

公开日期: 2017-05-02

案件名称

中山市东凤镇西罟步村股份合作经济联合社与何文秋农村土地承包合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第二人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中山市东凤镇西罟步村股份合作经济联合社,何文秋

案由

农村土地承包合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第三条第一款，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

广东省中山市第二人民法院民事判决书（2016）粤2072民初4875号原告：中山市东凤镇西罟步村股份合作经济联合社，住所地广东省中山市东凤镇。代表人：郭棉锋，职务村主任。委托代理人：包小娟，广东言泰律师事务所律师。被告：何文秋，男，1963年7月2日出生，汉族，住广东省中山市。原告中山市东凤镇西罟步村股份合作经济联合社（以下简称西罟联合社）诉被告何文秋农村土地承包合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2016年7月21日、9月13日公开开庭进行了审理，原告委托代理人包小娟到庭参加诉讼，被告何文秋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告西罟联合社诉称：于2015年10月23日原告与被告签订《厂房租赁合同书》，约定原告将××镇××第××区大基尾地厂房租赁给被告使用，建筑面积为848.68平方米，空地面积为26.68平方米，为星棚结构。使用期限为2015年10月1日至2020年9月30日止，前三年租金为6.7元每月每平方米建筑面积（即5686元/月，68232元/年），后两年租金为8.7元每月每平方米建筑面积（即7384元/月，88608元/年），空地租金为每年200元（空地租金每年1月1日前支付完毕），被告须在每月10日缴交当月租金，逾期支付则被告须支付以所欠租金为基数按月息3.2%计算的滞纳金，如逾期超过10天仍未支付的视为被告方违约，原告方有权单方解除合同并收回厂房，没收保证金。此外，合同对其他事项做了详细的约定。至今被告仍拖欠原告租金，故原告起诉至法院，要求判令：一、原告与被告于2016年5月31日解除2015年10月23日签订的《厂房租赁合同书》，被告于2016年5月31日向原告返还位于××镇××第××区大基尾地厂房；二、被告立即向原告支付拖欠的2015年10月租金294元，2015年10月至2016年5月租金39802元（5686元×7个月），空地租金200元，合计40296元及滞纳金（以294元为基数从2015年10月1日起按月利息3.2%计算至被告清偿之日止，以5686元为基数从2015年11月1日起按月利息3.2%计算至被告清偿之日止，以5686元为基数从2015年12月1日起按月利息3.2%计算至被告清偿之日止，以5686元为基数从2016年1月1日起按月利息3.2%计算至被告清偿之日止，以5686元为基数从2016年2月1日起按月利息3.2%计算至被告清偿之日止，以5686元为基数从2016年3月1日起按月利息3.2%计算至被告清偿之日止，以5686元为基数从2016年4月1日起按月利息3.2%计算至被告清偿之日止）；三、被告缴纳的租赁保证金17100元归原告所有；四、被告向原告支付从2016年6月1日起至被告返还位于××镇××第××区大基尾地厂房之日止的厂房占用费（从2016年6月1日起按每月每平方米建筑面积为6.7元计算至2018年9月30日止，从2018年10月1日起按每月每平方米建筑面积为8.7元计算至2020年9月30日止，租赁建筑面积为848.68平方米）及从2016年6月1日起按每年200元计算至被告返还位于××镇××第××区大基尾地厂房之日止的空地占用费（空地面积为26.68平方米）。被告何文秋没有出庭，亦没有提交书面答辩意见。经审理查明：原告称2015年10月1日，原告将位于中山市××镇××第××区大基尾地厂房出租给被告。2015年10月23日，原告作为出租方即甲方与作为承租方即乙方的被告签订《厂房租赁合同书》（以下简称合同），合同约定被告承租原告位于中山市××镇××第××区大基尾地厂房作工厂使用，租赁建筑面积为848.68平方米，空地面积为26.68平方米，租赁期限5年，即从2015年10月1日起至2020年9月30日止；合同第四条第一项约定，甲、乙双方签订合同三个工作日内，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金17100元。该保证金不计利息存放在甲方处。租赁期满后如乙方不继续租赁的，甲方对厂房及公用配套设施检查无误并在乙方未拖欠租金且结清所有费用（水电费、租金所产生的房产税、土地税及有关部门应收取的费用等）后，甲方将无息退还保证金给乙方。如乙方造成甲方厂房及公用配套设施损毁的，则由乙方负责维修。如不能维修的，乙方要照价赔偿，该部分费用在保证金中扣除，余下款项由甲方退还给乙方。如保证金不足以支付赔偿费用，则超出部分由乙方支付给甲方；合同第四条第二项约定，租金计算标准为2015年至2018年租金为6.7元每月每平方米建筑面积（即5686元/月，68232元/年），2019年至2020年租金为8.7元每月每平方米建筑面积（即7384元/月，88608元/年），空地租金为每年200元，空地租金在每年1月1日前须支付完毕；合同第四条第三项约定，乙方须在每月10日前支付当月租金，逾期支付以所欠租金为基数按月利息3.2%计算滞纳金，甲方收取租金时开具收款收据。如延期未支付租金，逾期超过10天仍未支付的，视乙方单方违约；合同第十二条约定，乙方逾期10天仍未支付租金的视乙方单方违约；合同第十三条第二项约定，乙方违约，甲方有权单方解除本合同，并收回厂房，没收保证金，乙方已支付的租金不予退回。同时，甲方有权对厂房进行处理，乙方也自愿及同意甲方该处理方法，如乙方未缴清租赁厂房相关费用的，甲方有权留置乙方厂房内的财产，并申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。另查：中山市××镇××第××区大基尾地的土地所有权人为原告【集体土地使用证号：中府集用（2013）第0300037号】。另本案诉争的位于中山市××镇××第××区大基尾地厂房为星棚厂房，并未办理房产证明。庭审中，原告确认被告已缴纳租赁保证金17100元，2015年10月23日缴纳2015年10月租金5394元，尚欠2015年10月租金294元，2015年11月至2016年5月租金39802元（5686元×7个月），空地租金200元，合计40296元。诉讼中，原告称原告同意将滞纳金的计算标准调整为按月息3%计算。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。合同虽经双方当事人签名、盖章确认，但因本案涉案租赁物为星棚厂房，且并未办理房产权属证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，出租的房屋应取得建设工程规划许可证并应按照建设工程规划许可证的规定建设，若属于临时建筑的，则应经主管部门批准建设，否则相关的租赁合同应属无效，现原告既未能向本院提供涉案厂房的房产证，也未能提供该厂房的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，其应承担举证不能的责任。故本院认定涉案厂房既未取得建设工程规划许可证也未经主管部门批准所修建，双方当事人签订的涉案租赁合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，涉案的租赁合同虽然被认定无效，原告仍可要求被告参照合同约定的租金标准向其支付占用期间涉案厂房的占有使用费。现因被告没有提交证据证明其已向原告按时缴纳占有使用费，亦未提交证据证明其已搬离上述厂房，故被告应承担举证不能的法律后果，本院依法认定被告尚欠原告2015年10月的占有使用费294元，2015年11月起每月拖欠占有使用费，即被告应向原告支付2015年10月的占有使用费294元，从2015年11月起每月支付占有使用费（具体支付标准为：2015年11月1日-2018年9月30日每月5686元，2018年10月1日至2020年9月30日每月7384元，空地占有使用费自2015年10月起每年200元）至被告归还上述厂房及土地为止。因涉案的租赁合同无效，原告依据无效合同向被告主张没收租赁保证金17100元及要求被告支付滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。被告何文秋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，但不影响本院依法作出判决。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，判决如下：一、被告何文秋于本判决生效之日立即支付2015年10月占有使用费294元，从2015年11月起每月支付占有使用费（具体支付标准为：2015年11月1日-2018年9月30日每月5686元，2018年10月1日至2020年9月30日每月7384元，空地占有使用费从2015年10月起每年200元）至被告何文秋归还上述厂房及土地为止。二、驳回原告中山市东凤镇西罟步村股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1190元，由原告中山市东凤镇西罟步村股份合作经济联合社负担238元，被告何文秋负担952元（该款原告已预交，被告负担部分被告应于本判决生效之日起7日内返还给原告，本院不另收退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长　　文国盛审判员　　阮明俞审判员　　伍执娟二〇一六年十一月一日书记员　　黎素霞周淑琴关注微信公众号“”