（2016）粤01民终11169号
裁判日期: 2016-11-01
公开日期: 2018-07-20
案件名称
黄金叶与罗群珠、黄金妹等房屋买卖合同纠纷2016民终11169二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
卢金洪,卢玉兰,黄金妹,黄伟全,黄水新,黄金叶,罗群珠
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终11169号上诉人（原审被告、反诉原告）：卢金洪，住广东省广宁县。上诉人（原审被告、反诉原告）：卢玉兰，住广东省肇庆市鼎湖区。上列二上诉人的共同委托代理人：孙连平，广东劲戈律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄金妹，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄伟全，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄水新，住广东省广宁县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄金叶，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗群珠，住广东省广宁县。上列五被上诉人的共同委托代理人：何钦荣、肖骁，广东何钦荣律师事务所律师。上诉人卢金洪、卢玉兰因与被上诉人黄金妹、黄伟全、黄水新、黄金叶、罗群珠房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字第641号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。卢金洪、卢玉兰上诉请求：l、将原审判决第二项中“30日内”改判为6个月内；2、判决黄金妹、黄伟全、黄水新、黄金叶、罗群珠赔偿我方经济损失451938元(房屋估价为625725元，扣除150000元购房款后为475725元，要求黄金妹、黄伟全、黄水新、黄金叶、罗群珠承担95％的过错赔偿责任即451938元)；3、本案诉讼费和评估费用等由黄金妹、黄伟全、黄水新、黄金叶、罗群珠承担。具体事实和理由如下：一、原审判决认定双方对买卖合同无效均有过错，但没有区分过错责任比例是错误的。我们夫妻二人于2005年初计划在广州市买房，因与被上诉人系亲戚关系，罗群珠和罗某(已故)得知我方要买房，主动找我方说他儿子做生意需要资金周转，要求将涉案房屋卖给我方。因被上诉人一再请求，基于亲戚关系，我方才同意购买。我方在购买涉案房屋时并不知道此房屋不能购买或此买卖合同无效，而被上诉人在明知涉案房屋不能出售给我方的情况下，一再请求并作出诸多承诺后卖给我方，被上诉人及其家人十多年来也没有提出任何异议。现因房价大涨，被上诉人为了利益，不顾亲情与诚信，背信弃义要求返还房屋，故被上诉人应当承担95％以上的过错责任。二、广州市亿信房地产土地评估有限公司(以下简称亿信公司)出具的《房地产估价报告》在法律适用、评估方法和事实等方面均存在严重错误，不能作为定案依据。1、该《房地产估价报告》格式违法。根据国家标准《房地产估价规范》7.0.2要求，评估报告法定格式要件应包括封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告和附件八个部分，而该报告书只有七个部分，缺少了估价技术报告部分，评估报告不完整显然违法。在亿信公司的评估报告中的“致估价委托人函”中提到本次评估应按照《房地产估价规范》(GB／T50291—2015)，但估价结果报告中却是依据《房地产估价规范》(GB／T50291—1999)，评估前后依据不一会对评估结果产生巨大影响，评估公司的做法不符合法律规定。2、评估方法及评估假设不合理。根据国家标准《房地产估价规范》，估价对象适用两种或两种以上估价方法估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价。本次评估的房产位于广州市海珠区新滘镇东风村壹社东风村上冲东约七巷一号，东风村已被列为广州市三旧改造范围内，东风村的改造方案已在加快进行中，本次评估方法的选用中对估价对象不适合假设开发法的理由是不成立的。而且，针对东风村改造的补偿安置方案一旦出台势必会对本次评估的房产价值造成极大的影响，假设中评估不考虑国家宏观经济政策发生变化显然是不合理的。3、评估报告中对有关宅基地楼面地价的估价方法和依据并未能说明，建筑物评估价的估价依据和方法也没有说明，出具初评报告时并未能提到涉案房屋的区位楼面价格和建筑物价格。初评报告和答复函以及最后的正式报告书中前后矛盾，多处引用已经作废的文件。4、本次评估的结果过低。评估报告中评估公司对评估对象选用了成本法进行评估，根据《房地产估价规范》，选用成本法时应测算重置成本或重建成本，重置成本或重建成本应为在价值时点重新开发建设全新状况的房地产的必要支出及应得利润。房地产必要支出及应得利润应包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。在本次评估报告中，评估结果的价格构成中并没有计算评估对象的重置成本价格，也没有列出具体计算方式，是不符合规定的。参照东风村相近区位的沥滘村安置补偿方案的货币补偿方式中对合法面积按15000元／平方米标准计算补偿，本次评估报告的评估结果单价为6770元／平方米显然过低。故该评估报告违反了独立性、客观性、公正性、科学性及专业性的基本原则，我方对该评估报告的真实性、合法性、关联性不认可，应重新评估。三、原审法院仅考虑建筑物价格而不考虑房屋整体价值，直接认定我方不存在损失是错误的。1、我方购房后，作为家庭唯一住房居住至今，在居住期间共花费约30万对房屋进行了装修和加建。2、购买涉案房屋时，周边商品房楼价大约为每平方米3000多元，我方高价购买了涉案房屋，并将该房屋作为我方一家四口的唯一栖身之地。现在周边房价大幅上涨，我方没有能力购买其他房屋。原审法院不能仅依据建筑物价格来认定我方的损失，况且评估报告对建筑物价格的评估也是没有事实和法律依据的。3、即使法院认定评估报告合法，根据地随房同时买卖的基本交易常识与习惯，我方2005年购买涉案房屋时的15万元包括了房屋的房价和地价的整体价值，而涉案房屋现在增值到45万多元，故法院认定涉案房屋评估价低于双方实际交易价值是不正确的，我方的损失是真实存在的。4、对被上诉人收取我方的购房款，如因合同无效返还本金外，还应当返还这11年多的利息215325元(4.35％×3倍×150000元×11年=215325元)。5、因我方全家均居住在涉案房屋中，全家人都在广州市工作、生活、学习，在广州市内无其它居住场所，家中物品很多，短期内也无法找到新居所，故在30日内交还房屋有很大困难，请求法院允许我方交还时间为6个月内，以便我方能够妥当安排家人。综上所述，请求法院综合考虑我方的实际情况，以及被上诉人的过错和失信行为，支持我方的上诉请求。被上诉人黄金妹、黄伟全、黄水新、黄金叶、罗群珠共同答辩称：一、买卖涉案宅基地房屋系双方共同意思表示，双方存在同等过错，并非卢金洪、卢玉兰单方陈述推定过错责任比例。卢金洪、卢玉兰明知涉案房屋无法过户，却仍要求保管宅基地原件，证明卢金洪、卢玉兰对此事知情，存在过错。我方曾经多次与其沟通无果，才形成本案诉讼。二、涉案评估报告是经我方与卢金洪、卢玉兰同意，由法院摇珠确定的评估人依法出具的。在评估报告出来前，该评估报告的评估人已事前通过法院向我方及卢金洪、卢玉兰进行了相应的说明，但卢金洪、卢玉兰未提出相应的异议或意见，这是卢金洪、卢玉兰对自身权益的处置。因此原审法院将评估报告作为定案依据并无不妥。三、卢金洪、卢玉兰均系完全民事行为能力人，应对自己的行为承担相应后果。卢金洪、卢玉兰可以随时租赁房屋或购房，请搬家公司搬迁，原审判决的30天搬迁期足够了。四、虽然涉案房屋的买卖行为无效，但卢金洪、卢玉兰没有证据证明有损失。卢金洪、卢玉兰一直使用涉案房屋，如果不是存在有关涉案房屋的买卖行为，他们是要交租的，但我方不会主张租金，他们已经因此得益，故卢金洪、卢玉兰不存在损失。五、涉案房屋的违建部分是卢金洪、卢玉兰购买后自行加建的，该行为违法，应由其自行承担全部责任。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉。黄金妹、黄伟全、黄水新、黄金叶、罗群珠于2015年7月28日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认宅基地买卖合同无效；2、卢金洪、卢玉兰返还其穗海新字第007405号宅基地使用证原件；3、黄金妹、罗群珠各返还卢金洪、卢玉兰75000元；4、卢金洪、卢玉兰限期搬迁并交付穗海新字第007405号宅基地房屋（拆除违建、恢复原状）给其；5、卢金洪、卢玉兰承担本案诉讼费用。卢金洪、卢玉兰原审答辩称不同意黄金妹、黄伟全、黄水新、黄金叶、罗群珠的诉讼请求，并反诉请求判令黄金妹、黄伟全、黄水新、黄金叶、罗群珠：1、连带返还卢金洪、卢玉兰购房款150000元；2、赔偿卢金洪、卢玉兰经济损失1752750元（房屋自估价1995000元，扣除150000元购房款后为1845000元，要求黄金妹、黄伟全、黄水新、黄金叶、罗群珠承担95%的过错赔偿责任即1752750元）；3、承担本案诉讼费和评估费用等。原审法院认定事实：位于广州市海珠区新滘镇东风村上冲东约七巷一号(宅基地证编号穗海新字第0074**号，登记为混合结构2.5层，建筑面积67.5平方米，发证日期1996年10月25日)的宅基地房屋登记的使用权人为罗群珠和罗某。根据广宁县宾亨镇妙村村民委员会及广宁县宾亨派出所出具的《证明》显示罗某于2006年7月病故，生前生育四个儿女分别为黄金妹、黄伟全、黄水新、黄金叶。另罗某的丈夫和父母均在罗某生前去世。卢金洪、卢玉兰于1996年4月5日登记结婚。2005年10月1日罗群珠和罗某将涉案房屋出售给卢金洪，并签订《协议书》，甲方（罗群珠、罗群娣）和乙方（卢金洪）约定：现有广州市南洲街上冲东约七巷1号房屋，2005年10月1日起由罗群珠、罗某转让给卢金洪某拥有。乙方经看过房屋后同意达成交易，以后甲方、乙方都不能反悔。2、如以后乙方有证件需要办理，甲方需无条件代办，有关房屋其他问题与甲方无关。从2005年10月1日起如房屋拆迁、征收所有的产权、权益归乙方所有与甲方及其子女无关等。《协议书》签订后，卢金洪向罗群珠和罗某支付房款15万元。原审另查明，卢金洪、卢玉兰均不是涉案房屋所在村社的村民。涉案房屋的宅基地使用证原件现由卢金洪、卢玉兰持有。本案原审诉讼中，经卢金洪、卢玉兰申请，原审法院委托广州市忆信房地产土地评估有限公司，对广州市海珠区新滘镇东风村上冲东约七巷一号房屋的市场价值进行评估。该公司于2016年3月1日作出《房地产估价报告》，确定广州市海珠区新滘镇东风村上冲东约七巷一号（建筑面积67.5平方米）的市场价值456975元其中宅基地楼面地价421200元，建筑物评估价35775元。卢金洪预付了鉴定费2285元。对于该评估报告书的结论，黄金妹、黄伟全、黄水新、黄金叶、罗群珠没有异议；卢金洪、卢玉兰认为估价过低，且未考虑土地的使用价值和房地产的整体价值，同时涉案房屋存在重建成本，应该按照市场价格重新予以评估。原审庭审中，黄金妹、黄伟全、黄水新、黄金叶、罗群珠称签订《协议书》之后向卢金洪、卢玉兰交付的涉案房屋面积为宅基地证上记载的67.5平方米，结构为2.5层。同时黄金妹、黄伟全、黄水新、黄金叶、罗群珠、卢金洪、卢玉兰亦确认涉案房屋在转让后存在加建，根据卢金洪、卢玉兰陈述涉案房屋现为4层，面积约为120平方米。原审法院认为，关于黄金妹、黄伟全、黄水新、黄金叶、罗群珠提出的第四项请求中，要求判决卢金洪、卢玉兰拆除涉案宅基地违建部分并恢复原状，原审法院已另制作民事裁定书进行处理。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设。广州市海珠区新滘镇东风村上冲东约七巷一号房屋属于经济联合社集体用地，性质属于宅基地房屋，其出让、转让等权益均受法律限制。现卢金洪、卢玉兰均未举证证明其属于涉案宅基地经济联合社成员，根据上述法律规定，黄金妹、黄伟全、黄水新、黄金叶、罗群珠与卢金洪、卢玉兰之间不能买卖、赠与上述房屋。故黄金妹、黄伟全、黄水新、黄金叶、罗群珠与卢金洪间的买卖行为违反了法律的强制性规定，该买卖行为应为无效，对双方当事人自始没有法律约束力。因此黄金妹、黄伟全、黄水新、黄金叶、罗群珠要求确认其与卢金洪之间买卖涉案宅基地房屋无效的主张，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此黄金妹、黄伟全、黄水新、黄金叶、罗群珠诉请要求卢金洪、卢玉兰返还广州市海珠区新滘镇东风村上冲东约七巷一号宅基地证原件（编号穗海新字第007405号）及返还黄金妹、黄伟全、黄水新、黄金叶、罗群珠转让之时向卢金洪交付的以宅基地证上记载的67.5平方米具体面积，结构为2.5层的涉案房屋，原审法院予以支持。另一方面，合同无效后，卢金洪、卢玉兰亦有权要求各黄金妹、黄伟全、黄水新、黄金叶、罗群珠返还房屋转让款15万元。关于房屋价值，根据广州市忆信房地产土地评估有限公司作出的《房地产估价报告》，涉案房屋扣除宅基地楼面地价后的市场价值为35775元，虽然卢金洪、卢玉兰认为估价过低，且未考虑土地的使用价值和房地产的整体价值，同时涉案房屋存在重建成本，应该按照市场价格重新予以评估。对此，原审法院所委托评估的是涉案房屋的市场价值，即房屋整体价值扣除宅基地区位楼面地价的价值。因此，卢金洪、卢玉兰异议中所提及的土地使用价值和房地产整体价值，并非本案需考虑的因素。故对鉴定机构评估的涉案房屋价值，原审法院予以确认。鉴于该房屋的评估价值低于双方的实际交易价值，故卢金洪在购买房屋无效后不存在因涉案房屋升值而发生的损失，故卢金洪、卢玉兰反诉要求黄金妹、黄伟全、黄水新、黄金叶、罗群珠赔偿其经济损失1752750无，原审法院不予支持。由于造成房屋买卖无效双方均有过错，所以，本案鉴定费及诉讼费应由黄金妹、黄伟全、黄水新、黄金叶、罗群珠、卢金洪、卢玉兰共同承担。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，于2016年5月27日作出如下判决：一、确认罗群娣和罗群珠与卢金洪于2005年10月1日转让广州市东风村上冲东约七巷一号宅基地房屋的行为无效；二、卢金洪、卢玉兰在本判决生效之日起30日内将广州市东风村上冲东约七巷一号腾空（实际腾空面积为现有宅基地记载即转让交付时的2.5层结构，建筑面积67.5平方米）并交还给黄金妹、黄伟全、黄水新、黄金叶、罗群珠；三、卢金洪、卢玉兰在本判决生效之日起30日内将广州市东风村上冲东约七巷一号房屋的宅基地使用证的原件交还给黄金妹、黄伟全、黄水新、黄金叶、罗群珠；四、黄金妹、黄伟全、黄水新、黄金叶、罗群珠在本判决生效之日起30日内向卢金洪、卢玉兰返还房屋损失款150000元；五、驳回黄金妹、黄伟全、黄水新、黄金叶、罗群珠的其他诉讼请求；六、驳回卢金洪、卢玉兰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费14262元（本诉受理费3300元、反诉受理费10962元），由黄金妹、黄伟全、黄水新、黄金叶、罗群珠负担本诉受理费1650元、反诉受理费5481元，由卢金洪、卢玉兰负担本诉受理费1650元、反诉受理费5481元。另黄金妹、黄伟全、黄水新、黄金叶、罗群珠在本判决生效之日起10日内支付鉴定费1142.5元给卢金洪、卢玉兰。经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审另查明，原审法院于2016年5月27日出具（2015）穗海法生民初字第641-1号《民事裁定书》，裁定驳回黄金妹、黄伟全、黄水新、黄金叶、罗群珠要求判决卢金洪、卢玉兰拆除涉案宅基地房屋违建部分并恢复原状的起诉。各方当事人在二审中均确认对上述裁定没有提出上诉，该裁定书已经发生法律效力。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。由于涉案房屋系宅基地房屋，而卢金洪、卢玉兰不能举证证明其属于涉案宅基地经济联合社成员，故原审法院根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，认定涉案房屋买卖行为无效，且买卖双方均有过错，合法有据，本院予以确认。卢金洪、卢玉兰以其不知情为由，上诉主张被上诉人应当承担95%的过错责任缺乏理据，本院不予采信。虽然卢金洪、卢玉兰上诉主张评估价格过低，并认为评估报告在法律适用、评估方法和事实等方面均存在严重错误，不应作为定案依据，但卢金洪、卢玉兰并没有举证推翻该鉴定报告，故卢金洪、卢玉兰该项上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。由于经原审评估，最终评估价格包括了涉案房屋所在土地的价格，而该土地的所有权归属于集体经济组织，该土地的使用权归属于本案被上诉人，卢金洪、卢玉兰并非涉案宅基地经济联合社成员，不应享有任何土地权益，故原审以涉案房屋整体价值扣除宅基地区位楼面地价的价值低于买卖交易价格为由，认定卢金洪不存在因房屋升值而发生的损失，并据此驳回了卢金洪、卢玉兰反诉请求的各项经济损失，并无明显不当。卢金洪、卢玉兰以原审仅考虑建筑物价格而不考虑房屋整体价值为由，认为原审错误认定其不存在损失的上诉主张不能成立，本院予以驳回。卢金洪、卢玉兰其余上诉请求均缺乏理据，本院均不予支持。对于各方当事人没有提出上诉的原审其余判决，本院予以维持。综上所述，卢金洪、卢玉兰的上诉请求与理由均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8079.07元，由上诉人卢金洪、卢玉兰负担。本判决为终审判决。审判长 韩志军审判员 郭东升审判员 刘 卉二〇一六年十一月一日书记员 梁少欣 来源：