山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁08民终4280号
上诉人（原审原告）：肖文前，男，1966年12月6日出生，汉族，住邹城市。
委托诉讼代理人:杨发军，邹城天仕浩然法律服务所法律工作者。
被
上诉人（原审被告）：杨守环，女，1974年2月8日出生，汉族，住邹城市。
被
上诉人（原审第三人）：邹城市和盛源物业服务有限公司，住所地邹城市城前西路189号，组织机构代码08513987-9。
法定代表人：楼天生，经理。
委托诉讼代理人：袁旭，山东胜途律师事务所律师。
上诉人肖文前因与被上诉人杨守环、邹城市和盛源物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服邹城市人民法院（2015）邹商初字第446号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院认定，2006年10月25日，案外人陆素兰、王文仙购买了位于邹城市义务商贸城专业市场30东10号一、三层涉案商铺房屋。2012年9月10日，案外人陆素兰、王文仙与邹城市义乌商贸城的管理人邹城市隆祥园物业管理有限公司签订了商铺委托租赁协议，将涉诉商铺房屋委托该公司租赁，期限三年，从2012年11月16日至2015年11月15日，并约定“第三方合同期内同意该商铺使用者出租或转租”。2012年10月，邹城市隆祥园物业管理有限公司将商铺出租给被告经营童装，租赁合同每年签订一次。2013年12月由第三人接替邹城市隆祥园物业承担有限公司管理邹城市义乌商贸城市场的物业、出租、保安等管理。2014年5月28日，原被告经协商，被告将该商铺一次性转让给原告，由原告继续租赁商铺做生意，原告给付被告转让费10万元，加上其他物品折款等共计152133元。同日，原被告到第三人处办理了商铺剩余使用权转让过户等各种手续。2014年11月10日，原告向第三人交纳了下一年的租金23000元及其他费用。2014年11月17日，涉案商铺的原房主陆素兰、王文仙将该商铺卖给被告，并约定2014年11月15日后的房租属被告所有。2014年11月12日，原被告签订了商铺租赁合同，约定租期为1年，从2014年11月13日至2015年11月12日，租金23000元。合同到期前，原被告因租金问题，未能达成协议，原告不再续租，并诉至法院。原审法院认为，涉案商铺在2014年11月16日前归案外人陆素兰、王文仙所有，并委托第三人代为租赁，被告在向原告转让商铺时还有近半年租期，原被告在协商一致的情况下达成商铺转让协议，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效。原告主张被告返还转让费10万元，证据不足，不予支持。因原被告约定的转让费是对被告让与继续承租权和店面装修及设施使用而得到的补偿，且原告已经通过被告签订租赁合同实际租赁了商铺，并已将租赁合同履行完毕。为此，原告要求被告杨守环返还转让费，没有事实和法律依据，不予支持。原告主张第三人承担连带清偿责任，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规则》第二条之规定，判决驳回原告肖文前的诉讼请求。案件受理费减半收取1150元，由原告肖文前负担。宣判后，上诉人肖文前不服，向本院上诉称，一、一审法院认定事实错误，被上诉人存在恶意串通欺诈上诉人的客观事实，特别是杨守环转让该涉案房屋时，一再承诺该房屋系被上诉人邹城市和盛源物业服务有限公司的，且到了2014年11月10日被上诉人邹城市和盛源物业服务有限公司又收取上诉人租金23000元，上诉人有理由完全相信该房屋系被上诉人邹城市和盛源物业服务有限公司所有。在上诉人租赁期间，两被上诉人串通将该房屋购买，本案的上诉人享有优先购买权或知情权。其次，从客观事实上讲，被上诉人杨守环一再承诺该房屋系一审第三人的，永远都不会收回，且租赁费每年涨幅可按原价位的10%-20%增减。上诉人一次性支付给被上诉人杨守环合计款项152133.00元。庭审中杨守环一再强调上诉人明知收取10万元转让费装饰、内部设施使用，而在庭审中已查明该房在2013年已装修完毕，被上诉人杨守环经营一年多才转让于上诉人，与事实不符。
二、一审法院适用法律错误。首先，两被上诉人属恶意串通。从一审法院适用《合同法》第十六条及第二百二十四条上看，上诉人享有优先购买知情权，被上诉人未告知，另一个方面证明被上诉人杨守环用这种手段欺诈上诉人。根据《合同法》第五十二条（一）一方以欺诈（二）恶意串通；（三）以合法形式掩盖非法目的的。第五十四条因重大误解订立的，显失公平的合同，违背了等价有偿诚实信用的原则，被上诉人杨守环主观恶意，收取上诉人所谓的转让费应予返还。
本院查明的事实与原审法院认定的一致。
本院认为，本案中双方争议的焦点问题是涉案转让费是否应当返还。在被上诉人杨守环将正在经营的商业网点交付给上诉人时，实际上是将自己作为承租人的权利义务一并转让给了上诉人。根据庭审查明的事实，
本院认为，在上诉人交纳10万元转让费的情况下，其应当具有长期经营的真实意愿，被上诉人收取转让费后，应当为上诉人的长期经营提供必要的便利，尽量避免给上诉人造成损失。但被上诉人购买涉案房屋后，在上诉人经营不满两年，被上诉人在没有充分依据的情况下将房屋租金由23000元提高至46000元，后又改为36000元，违背了公民从事民事活动时应当遵守的诚实信用原则，对于双方没能继续达成房屋租赁协议存在较大的过错，因此，应当赔偿上诉人因没能继续租赁房屋进行商业经营而造成的部分损失，综合本案实际情况，按照公平合理原则，
本院认为，可由被上诉人杨守环返还上诉人7万元。综上，对于上诉人的上诉请求的合理部分，本院依法支持。一审法院适用法律错误，本院依法纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、撤销邹城市人民法院（2015）邹商初字第446号民事判决；
二、被上诉人杨守环于本判决生效七日内返还上诉人肖文前7万元；
三、驳回上诉人肖文前其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1150元，由肖文前负担345元，杨守环负担805元；二审案件受理费2300元，由肖文前负担690元，杨守环负担1610元。本判决为终审判决。
审 判 长 李汉平
代理
审判员 史海洋
代理
审判员 韩 飞
二〇一六年十一月二日
书 记 员 周平平 来源：