（2016）内0204民初1098号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2017-06-12
案件名称
吕丽丽与包头市时代财富海宁皮草城有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
包头市青山区人民法院
所属地区
包头市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吕丽丽,包头市时代财富海宁皮草城有限公司
案由
追偿权纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第四十五条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百一十三条
全文
内蒙古自治区包头市青山区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0204民初1098号原告（反诉被告）吕丽丽，女，1976年10月10日出生，汉族，现住内蒙古自治区包头市青山区。委托代理人吕琰，男，1972年9月1日出生，汉族，内蒙古鹿城联众律师事务所律师，现住内蒙古自治区包头市青山区。被告（反诉原告）包头市时代财富海宁皮草城有限公司，住所地内蒙古自治区包头市青山区。法定代表人吕永珍，该公司总经理。委托代理人杨虎生，内蒙古久源律师事务所律师。原告吕丽丽诉被告包头市时代财富海宁皮草城有限公司（以下简称海宁皮草城）及被告包头市时代财富海宁皮草城有限公司反诉原告吕丽丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吕丽丽及其委托代理人吕琰、被告包头市时代财富海宁皮草城有限公司的法定代理人吕永珍及其委托代理人杨虎生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕丽丽诉称，原告与被告于2013年6月17日签订了一份《商业用房租赁合同书》，合同约定：原告将位于包头市青山区某商铺出租于被告用于商业经营，租赁期限为10年。自2013年6月17日至2023年6月16日止。双方约定，签约后第一、二年租金按照房屋总价的4%支付（房屋总价为408883元）。以后每两年递增1%。并且双方以《补充协议》的形式约定，除以上租金外，被告每年应向原告另外支付4200元，作为补充租金。租赁合同约定：被告应于每季度的次月向原告一次性支付上季度的租金。同时约定每逾期一日承担未付金额千分之一的滞纳金。在合同履行过程中，被告自2015年第四季度开始拖欠原告租金，至起诉之日共拖欠原告2015年第四季度租金4089元，拖欠2016年第一、第二季度租金10222元，拖欠另外约定的租金4200元。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行双方签订的《租赁合同》及《补充协议》；2、被告立即支付拖欠原告的租金18511元并按租赁合同之约支付滞纳金直至付清租金之日；3、本案诉讼费用由被告负担。被告包头市时代财富海宁皮草城有限公司辩称，与原告建立租赁关系事实存在，租赁合同也是合法有效的。至2015年10月，在履行合同过程中，由于市场因素被告生产经营不理想向全体商铺业主包括原告提出租金降低到3%，半数以上业主同意。但是原告不同意，也没有与被告签订补充协议，所以拒付租金。原告要求继续履行合同，但被告不同意。如果继续履行合同，只能按照3%支付租金。反诉原告包头市时代财富海宁皮草城有限公司诉称，反诉原告通过政府招商引资，以整体租赁的方式入驻并启动位于包头市青山区某商业楼宇，用于从事皮草业规模经营。该楼宇总建筑面积39551.55平方米，涉及商铺业主多达295户。其中最大的业主为包头市某房地产开发有限责任公司，占商铺总面积67.58%。反诉被告仅为其中之一，其商铺位于楼宇一层（编号1094号），建筑面积为36.55平方米。2013年6月17日，反诉原告与反诉被告签订了《商业用房租赁合同书》，依约承租了反诉被告的商铺，租期为十年。反诉原告在经营皮草城期间，客观上受到经济下滑、网店冲击等诸多因素的影响，导致经营出现严重亏损。为渡过难关，避免企业夭折倒闭，反诉原告经过与业主沟通，现有超过半数业主在《商业用房租赁合同书》的基础上，降低租金比例，与反诉原告签订了《商业用房租赁合同补充协议书》。将原合同第四条第一项“......第三年至第四年按房屋总价的5%支付租金......”变更为“......第三年至第四年按房屋总价的3%支付租金，剩余年份按经济运行及市场发展的实际情况，甲乙双方再另行约定”。可反诉被告等少数业主无视《商业用房租赁合同书》第五条2.6项的约定，不遵循少数服从多数的原则，不仅不配合反诉原告开展工作，与反诉原告签订《商业用房租赁合同补充协议书》，反而打着维权的旗号，肆意闹事上访、直至诉讼，严重扰乱反诉原告正常的经营和管理秩序，其行为已构成根本性违约。基于反诉被告违约在先的情形，反诉原告只好以拒付租金的方式与之终止合同。另外，在与反诉被告签订《商业用房租赁合同书》的同时，反诉原告与之签订了《补充协议》。其依约向反诉原告收取4200元每年的咨询费用,两年合计8400元。因反诉被告在此期间并没有给反诉原告提供任何服务，且其不具备咨询和法律服务的经营主体资格，所以《补充协议》应认定无效。故反诉原告在法定期限内提起反诉，请求，1、依法解除反诉原告与反诉被告所签《商业用房租赁合同书》，终止对该合同的履行；2、依法判令反诉被告承担违约责任，向反诉原告支付6800元的违约金（计算截止到开庭日），且支付至恢复正常经营之日；3、依法确认反诉原告与反诉被告所签《补充协议》无效，并责令返还反诉原告依约给付的8400元咨询费用；4、反诉费用由反诉被告承担。反诉被告吕丽丽辩称，反诉原告所述与事实不符，所述的总的建筑面积是不真实的，称反诉被告无视合同约定、闹事等扰乱经营秩序的说法是不真实的，业主主动降低租金比例也不是事实。反诉原告作为承租者应该承担相应的商业风险，这不能成为拒付租金的理由。经审理查明，2013年6月17日，被告以呼和浩特市某皮草城有限公司的名义与原告签订《商业用房租赁合同书》。该合同约定原告出租给被告的标的物系包头市青山区某商铺，建筑面积为36.55平方米，购房总价为408883元（以产权证为准）。合同有效期为10年。租金的计算及支付方式为：第1年至第2年按照房屋总价款的4%支付租金，第3年至第4年按房屋总价的5%支付租金，第5年至第6年按房屋总价的6%支付租金，第7年至第8年按房屋总价的7%支付租金，第9年至第10年按房屋总价的8%支付租金。合同第五条权利与义务中约定，对于本合同履行过程中出现的未尽事宜，需要另行约定补充条款的，当商场内业主数量达到1／２或商业面积达到1／２的业主认可时，原告应遵循少数服从多数的原则，无条件接受该补充协议的约定。合同签订后，原、被告双方积极履行了合同约定的义务。被告支付原告租金到2015年9月30日，现在被告尚欠原告租金时间为2015年9月30日至2016年6月30日。2015年第四季度的租金为4089元。2013年6月17日，原告丈夫吕琰作为甲方，呼和浩特市某皮草城有限公司作为乙方，双方签订《补充协议》一份。该协议写明，吕琰将位于青山区某自有商铺委托于乙方经营，并且双方于2013年6月17日签订了委托经营合同。乙方同意在商铺委托经营过程中聘请甲方以个人名义提供法律咨询顾问，就商铺的管理、使用及纠纷的处理等提供合法化建议，聘用合同不另行签订。乙方应支付甲方咨询费4200元/年，按年支付。支付时间与每年度第一季度的商铺租金同时支付。现被告已支付吕琰咨询费8400元。另查明，2013年8月8日，被告包头市时代财富海宁皮草城有限公司与包头市某房地产有限责任公司签订《商业用房租赁合同书》。该合同约定：“出租方：包头市某房地产有限责任公司（以下简称甲方）承租方：包头市时代财富海宁皮草城有限公司（以下简称乙方）为充分利用资源，提升企业经济效益，甲乙双方本着平等互利的原则，在遵守国家法律、法规的前提下，经友好协商，现就乙方租赁甲方商业用房事宜，特签订本合同书。租赁区域概况：1、甲方在包头市青山区某商场裙楼1-3层拥有未售商业房总计建筑面积20684.41平方米（以下简称甲方有产权的商业用房）。其中，位于一层及二层的建筑面积约为5319.97平方米，位于三层的建筑面积约为15364.44平方米（原甲方已出租的部分，由本合同其他条款另行约定）。2、甲方在上述时代财富城商场裙楼1-2层出售但拥有经营权的商业用房总计建筑面积6048.4平方米。其中，位于一层的建筑面积3600.03平方米，位于二层建筑面积为2448.32平方米。甲方于上述商业用房产权人已签订2011.2.1起至2021.2.1止的委托经营返租合同。．．．．．．”。2014年7月30日，被告包头市时代财富海宁皮草城有限公司与包头市某房地产有限责任公司签订会议纪要。时间为2014年7月30日，地点是公司会议室，参加人员有姚某某、林某、吕某某、吕某某、施某某。主要内容：关于包头市海宁皮草城有限公司商场经营存在的问题和商场经营需要协调解决事宜讨论研究。一、根据时代财富城商场招商、经营存在困难问题，包头市某房地产有限责任公司同意从2014年8月1日至2017年7月31日止（三年整），每年给予包头市时代财富海宁皮草城有限公司补偿用于“时代财富城”商场招商补贴人民币贰佰万元。以上款项从包头市时代财富海宁皮草城有限公司支付给包头市某房地产有限责任公司的十年返租补偿款按月扣除。二、鉴于当前商业百货公司受到电商严重影响，存在招商和经营困难，包头市时代财富海宁皮草城有限公司欢迎包头市某房地产有限责任公司介绍引进有规模实力的公司进来合作经营。”2016年初至本案开庭前，被告包头市时代财富海宁皮草城有限公司与樊某等195户签订《商业用房租赁合同补充协议书》，195户的合同内容均相同，内容为：“鉴于市场经济整体下行及网店冲击等各种不利因素，甲乙双方本着平等互利的原则，经友好协商，依据实际情况，在原合同的基础上，变更合同条款部分内容，特订立以下补充协议。一、变更的原合同部分内容为：将原合同第四项：“．．．．．．第3年至第4年按房屋总价款的5%支付租金……”变更为“……第3年至第4年按房屋总价款的3%支付租金……”剩余年份按经济运行及市场发展的实际情况，甲乙双方再另行商定”。二、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力。除本合同中明确做出修改的原合同第四条第一项的条款外，原合同其余部分应完全继续有效。”上述事实，有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）陈述及双方提交的证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告双方签订《商业用房租赁合同》、被告与包头市某房地产有限责任公司签订《商业用房租赁合同》，均系各方真实意思表示，应确认合法有效。被告与包括原告在内的众多商铺业主签订的《商业用房租赁合同》明确规定“对于本合同履行过程中出现未尽事宜，需要另行约定补充条款的，当商场内业主数量达到1／２或商业面积达到1／２的业主认可时，乙方应遵循少数服从多数的原则，无条件接受该补充协议的约定”。被告根据该条款与樊勇等195户业主签订《商业用房租赁合同补充协议书》，将原合同第四项：“……第3年至第4年按房屋总价款的5%支付租金……”变更为“……第3年至第4年按房屋总价款的3%支付租金……”。本院认为，原告系海宁皮草城众多商铺业主之一，现商铺业主已超过二分之一与被告签订补充协议。原告虽不同意该协议，但根据上述合同约定，补充协议的签订符合双方《租赁合同书》约定，符合众多商铺业主的利益，效力溯及原告。故2016年商铺租金应按照补充协议中约定的3%支付。2015年10月1日至2015年12月31日的租金为4089元，被告应及时支付给原告，并应承担按合同约定支付从2016年1月1日起至2016年7月14日止每日千分之一的迟延支付违约金，即806元。2016年1月1日至2016年6月30日的商铺租金，按照租金3%予以支持，即408883×0.03÷12×6=6133.25元。反诉原告请求反诉被告承担违约责任，向其支付6800元的违约金（计算截止到反诉日）的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告丈夫吕琰与被告于2013年6月17日签订的《补充协议》，与本案非同一法律关系，双方可另行诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条之规定，判决如下：一、原告吕丽丽与被告包头市时代财富海宁皮草城有限公司签订的《商业用房租赁合同书》继续履行。二、被告包头市时代财富海宁皮草城有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告吕丽丽2015年第四季度的租金4089元，迟延支付违约金806元。三、被告包头市时代财富海宁皮草城有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告吕丽丽2016年第一、二季度的租金6133.25元。四、驳回原告吕丽丽的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告包头市时代财富海宁皮草城有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费263元，原告吕丽丽已预交，由被告包头市时代财富海宁皮草城有限公司负担76元，由原告吕丽丽负担187元。反诉案件受理费50元，反诉原告包头市时代财富海宁皮草城有限公司已预交，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 孙丽莉审 判 员 刘 恺人民陪审员 程学利二〇一六年十月九日书 记 员 霍 慧附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：搜索“”来源：