（2016）粤1973民初3450号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2017-05-22
案件名称
肖毅、龙雪丽等与王玲莉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖毅,龙雪丽,王玲莉,东莞市金置房地产中介有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1973民初3450号原告肖毅，男，汉族，1986年7月16日出生，住所地为湖南省沅江市。原告龙雪丽，女，汉族，1989年6月18日出生，住所地为湖南省桃源县。两原告的共同委托代理人黄连禧，广东康邦律师事务所律师（代理期限至2016年7月21日止）。两原告的共同委托代理人周俏君，广东康邦律师事务所律师助理（代理期限至2016年7月21日止）。两原告的共同委托代理人宋义恒，广东康邦律师事务所律师（代理期限自2016年7月21日起）。两原告的共同委托代理人朱国明，广东康邦律师事务所律师助理（代理期限自2016年7月21日起）。被告王玲莉，女，汉族，1975年9月27日出生，住所地为湖北省武汉市硚口区。委托代理人徐颖斯，北京市盈科（广州）律师事务所律师（代理期限自2016年7月22日起）。第三人东莞市金置房地产中介有限公司，住所地为广东省东莞市凤岗镇雁田村蓝山锦湾花苑二期洋房1幢、2幢109号商铺。法定代表人钟佰东，总经理。委托代理人李雪珂，女，���族，1991年11月9日出生，住所地为河南省上蔡县，系第三人员工。本院受理原告肖毅诉被告王玲莉房屋买卖合同纠纷一案中，本院立案受理后，依法由审判员汤文锋适用简易程序独任审判，于2016年4月26日公开开庭进行了审理。原告肖毅的委托代理人黄连禧及周俏君、被告王玲莉，均到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案于2016年5月5日转为普通程序，并依原告肖毅的申请追加了王雪丽作为原告参加诉讼、追加了东莞市金置房地产中介有限公司（以下简称金置公司）作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，于2016年7月22日再次公开开庭进行了审理。原告肖毅、龙雪丽及两原告的共同委托代理人宋义恒和朱国明，被告王玲莉及其委托代理人徐颖斯，第三人金置公司的委托代理人李雪珂，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖毅诉称，2015年9月17日，肖毅与王玲莉在金置公司的居间服务下签订《房地产买卖合同》。合同约定王玲莉将位于东莞市凤岗镇三联村龙腾路世纪新潮商住楼3单元2004号房屋以总价91万元的价格卖给肖毅，付款方式为第一部分房款定金十万元，于签订合同当天给付；第二部分房款十八万元，于过户当天给付：第三部分房款六十三万元，由肖毅申请银行按揭贷款支付给王玲莉。合同还约定如卖方未能履行合同约定的义务，需在悔约之日起5日内双倍返还定金，如逾期则每日按成交价万分之五的滞纳金赔偿给买方。合同签订后，肖毅如约向王玲莉支付了购房定金十万元。同时肖毅根据双方签订的合同办理了银行按揭，但王玲莉于2016年1月18日委托律师向肖毅发出律师函，明确表示2016年1月24日不能付清全款即解除合同。同时肖毅多次要求王玲莉继续履行合同，但王玲莉明确表示由于房价上涨过快不再继续履行合同，造成了肖毅巨大损失。王玲莉在房价上涨过快的情况下单方面无故解除合同产生一系列的巨大损失。为维护肖毅的合法权益，恳请法院判令：一、王玲莉双倍返还肖毅购房定金20万元；二、自起诉日起，每逾期双倍返还定金一天按合同约定成交价91万元的万分之五（即每逾期一天计算455元）向肖毅支付未及时双倍返还定金的滞纳金，计算至实际支付日止；三、诉讼费由王玲莉承担。原告肖毅对其上述主张提供的证据材料有：房地产买卖合同、收款收据、律师函、快递单、邮寄查询单、CD光盘、录音内容笔录。原告王雪丽参加诉讼后未单独提出诉讼请求以及主张，明确表示其意见以肖毅的意见为准，其与肖毅夫妻双方作为共同的买方买房，用两个人的公积金进行贷款。原告肖毅及王雪丽对其上述主张共同提供的证据材料���：龙雪丽与中介李丹的微信聊天记录、龙雪丽与王玲莉短信聊天记录、中介李雪珂与王玲莉微信聊天记录、龙雪丽与中介李雪珂微信聊天记录、CD光盘、录音内容笔录、公积金贷款同贷信息、公积金贷款同贷确认书、银行商业贷款电子确认函、短信信息、房源信息查询。被告王玲莉辩称，第一，要求王玲莉双倍返还定金的要求没有事实基础，不具备适用约定和法定要求双倍返还定金的要件，应于驳回，从合同签订和履行的过程可以知道事实如下：1、王玲莉出售自住房屋的目的就是为了尽快获得资金周转，对此在签约之前王玲莉对肖毅和金置公司做出了声明，是在肖毅及王雪丽、金置公司三个月能完成交易进行了确认和约定之后，王玲莉才与肖毅签订房屋买卖合同，王玲莉签订合同的目的就是为了三个月内拿到钱，如果没有肖毅及王雪丽和金置公司能在三个月内完成交易的前提，王玲莉就不会与肖毅及王雪丽签订房屋买卖合同，肖毅及王雪丽、王玲莉在口头上约定首期款支付时间以及完成交易时间做了更为具体约定，肖毅及王雪丽、王玲莉针对上述支付时间的约定是对合同的补充约定应获得履行；2、在履行过程中，王玲莉是多次主动打电话联系肖毅及王雪丽和金置公司，王玲莉已经尽到了催促以及达成合同履行的义务，在1月17日金置公司告知贷款没有完成的时候，王玲莉1月18日就向肖毅发出了催告房款律师函，在1月22日王玲莉还与肖毅及王雪丽、金置公司约定三方共同前往房管部门办理过户，王玲莉已经尽到了履行合同义务，没有违约；3、肖毅及王雪丽一直没有按照合同的约定向王玲莉出具银行准予审批贷款的凭证，肖毅及王雪丽的违约行为导致王玲莉没有配合肖毅及王雪丽办理过户。第二，关于逾期违约金，��期违约金和双倍返还定金的诉请只能择一主张，且逾期违约金高于肖毅实际损失，请求法院依照合同法的相关规定予以减少违约金的数额。被告王玲莉对其上述主张提供的证据材料有：房产证、物业费缴费单及水费收据、短信记录、录音及文书稿、中国移动广东公司客户通话清单（1月）、中国移动广东公司客户通话清单（2015年11月至2016年3月）、通话清单汇总表、名片、短信记录、银行个人贷款流程管理系统照片、律师函、快递单、送达凭证、个人银行账户明细查询、借据（兰玉琼及张红菊）。第三人金置公司陈述意见称，龙雪丽银行贷款审批下来之后，金置公司就通知王玲莉1月25日前往房管所过户，当时王玲莉回复金置公司，一定要收到全款之后才同意过户，但是根据金置公司二手房交易流程是双方过完户一个月后出房产证下来，把房产证��到银行做完抵押登记，七个工作日之后银行才会放款给王玲莉，我方认为是王玲莉不太配合去过户。关于双方签订买卖合同的时间流程，金置公司告知客户交易时间是大概是3个半月左右，具体时间是根据银行和房管部门为准，在签订合同的时候，金置公司不会保证具体交易时间，只会告知具体流程。第三人金置公司未提供任何证据材料。经审理查明，肖毅与王雪丽为夫妻关系，位于东莞市凤岗镇三联村龙腾路世纪新潮豪园商住楼3单元2004的房屋以下称案涉房产）于2012年2月23日登记为王玲莉单独所有（××）。经金置公司促成，王玲莉（卖方）与肖毅（买方）于2015年9月17日签订了一份《房地产买卖合同》（编号为KC8000419，以下简称《合同》），《合同》主要内容为：买卖双方通过经纪方购入及出售案涉房产，建筑面积为88.46平方米，房���产权证号为粤房地权证莞字第××号，案涉房产已办理房地产权证，无抵押或其他权利负担，卖方对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理；案涉房产成交价为91万元，定金10万元为第一部分房款于签订本合同时支付，第二部分房款18万元于过户当天支付，第三部分房款63万元由买方申请银行按揭贷款（具体贷款金额及到账时间以贷款银行承诺为准，多退少补）支付给卖方；办理按揭所需费用买方应于按揭当天交于经纪方办理，否则视同违约，因买方申请银行贷款不足支付房款的，买方须于银行放款前以现金或者银行转账支付给卖方；在银行出具贷款承诺之日起7日内，买卖双方须签署房管部门版本的《房地产买卖合同》过户，待审批完成后并递件至地税局申请税费报批；在接到经纪方通知交税后7日内，买卖双方须缴纳相关税费并于当天递件至房管局；……；如买方未能履行本合同之条款导致本合同不能顺利完成，则无权要求返还定金；如卖方在收取定金后不依本合同条款将案涉房产出售给买方，卖方在悔约之日起五日内必须将定金双倍返还给买方，如逾期则每日按成交价万分之五的滞纳金赔偿给买方；本合同取代任何过往之三方谈判中的声称、理解、承诺以及协议，且经纪方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释，合同三方对每一条款之含义均清楚明白且无异议；本合同一式三份，内容一致，任何私自修改部分视为无效，自三方代表人签字、盖章之日起生效；本合同未尽事宜由各方友好协商解决，协商不成的依照法律或者政策的相关规定执行。2015年9月17日，王玲莉签署出具《收款收据》，确认收到肖毅购买案涉房产的定金10万元，并注明2万元支付现金、8万元以银行转帐到账为准。次日，龙雪丽通过银行转账汇款的方式向王玲莉个人账户支付了剩余定金8万元。王玲莉确认收到定金合计10万元。2016年1月18日，王玲莉委托广东大洲律师事务所向肖毅发出《律师函》，主张肖毅未在2015年12月17日前付清购房款已构成违约，要求肖毅在2016年1月24日前付清房款并办理过户手续，否则解除三方签订的合同。2016年3月2日，肖毅委托广东康邦律师事务所向王玲莉发出《律师函》，声明肖毅一直按照《合同》履行相应的义务，办理相应的银行按揭手续，而王玲莉发函明确要违反《合同》约定且多次明确表示不卖案涉房产了，一直迟延办理过户手续，该行为严重违反了《合同》的约定，除支付违约金外还须继续履行合同，要求王玲莉在收到函后三天内回复肖毅支付违约金并继续履行合同，否则视为不再继续履行合同，肖毅将提起诉讼。肖毅及王雪丽主张，其签订合同后已授权委托金置公司及担保公司申请公积金及商业混合贷款，积极配合提供申请按揭贷款所需材料并向金置公司催促贷款审批进度；泛华金融于2015年12月21日短信通知申请贷款资料已于2015年11月27日送银行审批，并于2015年12月16日批准贷款；银行系统查询得知，龙雪丽申请的公积金贷款已获审批通过，同意贷款金额为34.6万元，肖毅申请的个人再交易住房贷款亦已获审批通过，同意贷款金额为25.4万元，商业贷款的调查时间显示为2015年12月22日；相关银行表示无法提供书面凭证只能在银行系统确认，贷款获批的信息已通过金置公司及时告知王玲莉，但王玲莉拒不配合前往办理下一步的过户手续，而是要求收齐全部房款后才愿意协助办理过户；随后，王玲莉则向肖毅发出《律师函》要求肖毅在2016年1月24日前付清房款并办理过户手续，否则解除三方签订的合同；待肖毅多次致��及发函催促王玲莉继续履行合同时，王玲莉即明确表示由于房价上涨过快不再继续履行合同，拒绝按置业公司通知前往办理过户手续，而是将案涉房产再次放盘出售以获取更高的价款。王玲莉则反驳主张，案涉房产为王玲莉自住房，王玲莉急需资金周转而出售案涉房产，故三方签订《合同》时已口头约定买方需在三个月内付清购房款完成交易，但经王玲莉多次催要截至2016年1月17日时肖毅及王雪丽均未付清全款，且金置公司告知肖毅及王雪丽的贷款仍未批下来，买方已经逾期未付款违约在先；经王玲莉委托发《律师函》催告后，肖毅及王雪丽仍未按催告期限履行付款义务，造成王玲莉无法通过卖房来筹措周转款项而无奈向他人借款，故王玲莉有权解除《合同》并没收定金；金置公司无法按承诺促成完成所有交易手续，且告知王玲莉关于买方的贷款审批进度情况及通知前往协助办理过户手续的时间反复无常，让王玲莉不再信任金置公司，故要求看见付清全部房款才同意去办理过户手续，未按照金置公司最后通知确定的2016年1月25日去办理过户；王玲莉的电话号码已告知中介公司，每天有不同的中介来电询问，王玲莉曾在电话中给中介公司报150万元的非市场价，也有在电话中答复案涉房产已出卖且签订了合同，王玲莉并非投资炒房，案涉房产至今未转卖他人，不存在肖毅及王雪丽所述因为房价上涨而违约的事实。金置公司则主张，其从未保证过3个月内完成交易，只是告知客户交易时间大概是3个半月左右，告知具体流程，具体时间是以银行和房管部门为准；王玲莉在签《合同》是并没有提出过由于急需资金周转要求一次性付清全款，王玲莉是知道买方在办理银行按揭贷款的，也不存在各方协商一致三个月内付��全款完成交易的口头约定；金置公司于2016年1月22日通知王玲莉去办理过户，王玲莉不太配合，金置公司门店经理遂于1月24日叫另一个同事以其他中介公司的名义致电王玲莉问是否要卖案涉房产，王玲莉答复房子现在要卖150万元，故将王玲莉的意见登记进去了金置公司的房源系统。另查明，庭审中，肖毅明确，其诉请的滞纳金为逾期双倍返还定金的违约金，有明确具体的合同依据且不违反法律的强制性规定。王玲莉则主张，滞纳金标准过高，应该以定金10万元为基数、按照同期同类贷款的利息标准计算损失才合理。以上事实，有前述各方提供的证据材料以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，肖毅及王雪丽、王玲莉、金置公司三方签订的《合同》，为各方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性和禁止性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照约定来行使权利并全面履行义务。王雪丽虽然有在《合同》落款处作为共同的买方签名捺印，但其并未主动提起诉讼，在本院通知其作为原告参加诉讼后也未明确提出诉讼请求及相应事实理由，仅是简单表态其意见以肖毅意见为准，依据不告不理原则，本院在本案中仅对肖毅提出的诉讼请求进行审查处理。本案的争议焦点为：一是在履行涉案《合同》过程中是否存在单方或双方违约的情形，如果存在违约相应的后果应由哪方当事人来承担；二是肖毅诉请王玲莉双倍返还定金并支付逾期双倍返还定金的滞纳金，理据是否充足，滞纳金标准是否过高、应否调整。针对焦点一。按照《合同》的约定，案涉房产成交价为91万元，定金10万元为第一部分房款于签订本合同时支付，第二部分房款18万元于过户当天支付，第三部分房款63万元由买方申请银行按揭贷款（具体贷款金额及到账时间以贷款银行承诺为准，多退少补）支付给卖方；办理按揭所需费用买方应于按揭当天交于经纪方办理，否则视同违约，因买方申请银行贷款不足支付房款的，买方须于银行放款前以现金或者银行转账支付给卖方。由此可见，肖毅及王雪丽并无需在签订《合同》后三个月内付清全部房款给王玲莉的合同义务，王玲莉在未履行协助办理过户手续前无权要求肖毅及王雪丽付清剩余房款。王玲莉主张，三方签订《合同》时已口头约定买方需在三个月内付清购房款完成交易，但经王玲莉多次催要截至2016年1月17日时肖毅及王雪丽均未付清全款，且经《律师函》催告仍未在指定期限内付清余款，买方已经逾期未付款违约在先，该主张缺乏任何合同依据及证据支撑，本院不予采纳。退一步讲，即使在签订《合同》前存在王玲莉所称的口头约定或者金置公司的承诺保证，《合同》已明确：“本合同取代任何过往之三方谈判中的声称、理解、承诺以及协议，且经纪方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释，合同三方对每一条款之含义均清楚明白且无异议；本合同未尽事宜由各方友好协商解决，协商不成的依照法律或者政策的相关规定执行”，故各方当事人应严格按照《合同》约定来履行各自义务，不得单方改变合同义务。现肖毅及王雪丽已依约足额支付定金，并提供证据证明其签订《合同》后已积极配合申请银行按揭贷款，且其申请的公积金和商业混合贷款已先后获得相关银行的审批通过，各方也一致确认金置公司已通知各方应于2016年1月25日共同前往房管部门签署正式的合同并办理过户手续。而王玲莉单方提出要求必须肖毅及王玲莉付清剩余房款才同意继续履行合同并拒绝按照金置公司通知确定的时间去协助办理过户手续，已严重违反《合同》的约定，此后其在与买方及经纪方沟通的过程中明确表示不再卖房甚至将案涉房产再次放盘出售，已构成根本性的违约情形。肖毅及王雪丽可依法依约据此主张解除《合同》，相应的法律后果应由违约方即王玲莉来承担。针对焦点二。根据《合同》的约定，如买方未能履行本合同之条款导致本合同不能顺利完成，则无权要求返还定金；如卖方在收取定金后不依本合同条款将案涉房产出售给买方，卖方在悔约之日起五日内必须将定金双倍返还给买方，如逾期则每日按成交价万分之五的滞纳金赔偿给买方。如前所述，肖毅及王雪丽并不存在违约情形，而是王玲莉存在单方要求改变付款期限及方式、拒绝继续出卖甚至再次放盘出售案涉房产的根本性违约情形，依约应承担《合同》约定的相应违约责任。故对肖毅诉请王玲莉双倍返还定金20万元，理据充足，本院予以支持。王玲莉已通过发《律师函》及在与肖毅及王雪丽和金置公司电话沟通过程中明确表态不再卖房给买方等方式表明其不再继续履行合同，王玲莉理应在悔约之日起五日内双倍返还定金给买方。至于逾期双倍返还定金的滞纳金标准，《合同》的约定为各方真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，按照当事人意思自治原则，该滞纳金条款理应得到法律的认可及保护。故对肖毅诉请王玲莉支付逾期双倍返还定金的滞纳金（以成交价91万元为基数，按每日万分之五的标准从起诉之日即2016年3月10日起计至实际双倍返还定金之日止），合法合理，本院予以支持。对王玲莉关于《合同》约定的滞纳金标准过高而要求调整的主张，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告王玲莉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告肖毅双倍返还定金20万元；二、被告王玲莉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肖毅支付逾期双倍返还定金的滞纳金（以91万元为基数，按每日万分之五的标准从2016年3月10日起计至实际双倍返还定金之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4300元、保全费1520元，合计5820元，由被告王玲莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人���人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长 汤文锋人民陪审员 赵钻贤人民陪审员 莫敏如二〇一六年十月九日书 记 员 谭 艺附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 百度搜索“”