（2016）内0203民初3461号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-10-31
案件名称
山东海恒物业服务有限公司包头分公司诉陈海军物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
包头市昆都仑区人民法院
所属地区
包头市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东海恒物业服务有限公司包头分公司,陈海军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0203民初3461号原告山东海恒物业服务有限公司包头分公司，住所地包头市昆都仑区。法定代表人付融冰，总经理。委托代理人刘嘉浦，男，1986年10月10日出生，汉族，山东海恒物业服务有限公司包头分公司法律顾问，住包头市九原区。被告陈海军，男，1976年10月23日出生，汉族，个体工商户，住包头市昆都仑区。委托代理人苗成茂，内蒙古鹿苑律师事务所律师。委托代理人赵丹，内蒙古鹿苑律师事务所律师。原告山东海恒物业服务有限公司包头分公司诉被告陈海军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法由审判员杨斌林适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东海恒物业服务有限公司包头分公司（以下简称海��包头分公司）的委托代理人刘嘉浦和被告陈海军的委托代理人苗成茂、赵丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海恒包头分公司诉称，包头市昆都仑区新星壹品小区由大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司开发，由包头市生生物业服务有限公司（以下简称生生物业公司）提供前期物业服务。被告购买了该小区的底店，是小区的业主。2012年6月28日，被告与包头生生物业管理有限公司签订《物业管理协议书》一份，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用按照每日千分之三收取违约金。2016年5月，经原告与大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司以及生生物业公司协商，由原告进驻新星壹品小区提供物业服务，生生物业公司将其对欠交物业费的业主所享有的债权全部转让给原告。被告从2013年拖欠物业费至今，其应当支付2013年1月1日至2016年12月31日四个年度的物业费，共计39635.52元。原告多次要求被告交纳，但被告总是推脱。现原告诉至法院，请求判令：1.被告支付物业费39635.52元及违约金10000元；2.本案诉讼费由被告承担。被告陈海军辩称，原告对被告不享有债权。原告接管新星壹品小区物业服务是由原告与大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司和生生物业公司三方协商确定的，不是由业主大会选聘，程序不合法，其无权向业主主张物业费。原告主张的2014年7月18日之前的物业费已过诉讼时效。生生物业公司未适当履行物业服务义务，体现在：1.2012年被告的电动车在小区内丢失，自行车被砸坏；今年电脑又失窃；2.被告所有的底店的屋顶持续漏水，但生生物业公司未履行维修义务；3.被告的底店发生���水道堵塞，生生物业公司未及时处理；4.生生物业公司拒绝为被告倾倒垃圾。所以被告有权拒绝交纳物业费。被告欠付大概两到三年的物业费，生生物业公司违约在先，原告无权向被告主张违约金，且违约金数额明显过高。经审理查明，新星壹品小区由大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司开发，被告是该小区业主。2011年1月5日，包头生生物业管理有限公司与被告签订了《商用底店物业管理协议书》。双方约定，底店面积550.49平方米，标准为每月每平方米1.5元；双方还约定了物业服务内容和其他内容。2012年6月28日，包头生生物业管理有限公司与被告就该底店的物业服务又签订《物业管理协议书》一份。双方约定：被告所购房屋建筑面积为550.49平方米，被告在物业费到期前一个月内预交一年的物业费；非住宅按建筑面积交��，标准为每月每平方米1元，如果被告未按约定的标准和时间交纳物业费，生生物业公司有权要求被告从逾期之日起每日按应付物业费的千分之三支付违约金；物业费不包括房屋共用部分、共用设施设备大中修、更新、改造的费用；被告应当将自行车、电动车、摩托车停放于封闭车棚，并交纳场地占用费。另查明，2012年11月22日，包头生生物业管理有限公司名称变更为包头市生生物业服务有限公司。2016年7月1日，原告与大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司、生生物业公司发布了《致业主的一封信》，三方共同约定：大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司选聘原告接管新星壹品小区物业服务工作，原告于2016年5月10日进驻小区；生生物业公司将其服务期内业主欠缴物业费的债权转让给原告，原告有权向业主收取截��2016年5月10日之前的物业费；原告进驻之后的物业费暂时参照生生物业公司的收费标准执行。再查明，2016年4月12日，新星壹品小区底店发生电脑失窃案件，公安机关进行了出警登记。以上事实，有《商用底店物业管理协议书》、《物业管理协议书》、公司名称核准变更登记通知书、《致业主的一封信》、接处警登记表和双方当事人陈述在案佐证，足以认定。本院认为，生生物业公司与被告签订了《物业管理协议书》，被告应当按照协议约定按时交纳物业费。生生物业公司将其服务期内业主欠缴物业费的债权转让给原告，不违反法律规定，故原告有权要求被告支付欠付的物业费。在业主大会选聘物业服务企业之前，大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司作为新星���品小区的建设单位，有权选聘原告为小区提供物业服务。大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司与原告约定物业费按照之前提供物业服务的生生物业公司的收费标准执行，并无不当，被告应当按照之前的标准继续支付原告进驻小区之后的物业费。现原告要求被告支付从2013年1月1日至2016年12月31日四个年度的物业费，该诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。涉案不属于住宅，面积为550.49平方米，依生生物业公司与被告于2012年6月28日签订的《物业管理协议书》，物业费应当按照每月每平方米1元收取。故被告每年应当向原告支付的物业费数额为6605.88元（550.49×12），四年共计26423.52元。生生物业公司只是将其服务期内业主所欠物业费的债权转让给原告，双方并未提及违约金，结合本案具体情况，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。底店内财务失窃，仅凭此不能证明物业公司未履行安保义务。被告的其他抗辩意见，无充分证据证明，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告陈海军于本判决生效后三十日内向原告山东海恒物业服务有限公司包头分公司支付物业费26423.52元；二、驳回原告山东海恒物业服务有限公司包头分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费520元（原告已预交），由被告陈海军负担230元，由原告山东海恒物业服务有限公司包头分公司负担290元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 杨斌林二〇一六年十月九日书记员 李 婷附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和���易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 关注微信公众号“”