（2016）苏0281民初9395号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-11-28
案件名称
王晓烨与徐赟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
江阴市人民法院
所属地区
江阴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王晓烨,徐赟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0281民初9395号原告：王晓烨。委托诉讼代理人：聂寅伟，江苏信卓律师事务所律师。被告：徐赟。原告王晓烨与被告徐赟房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年7月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年8月18日公开开庭审理了本案。原告王晓烨的委托诉讼代理人聂寅伟到庭参加诉讼。被告徐赟经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王晓烨向本院提出诉讼请求：（一）、被告立即从弘扬广场XX号房屋内搬出并将该房屋返还原告；（二）、被告支付自2016年6月1日起至被告腾退房屋之日止按每月27XX元计算的占用使用房屋费。诉讼中，王晓烨撤回诉讼请求（二）。事实与理由：坐落于弘扬广场XX号房屋，系王晓烨个人所有。2012年10月19日王晓烨与江阴鹦鹉之城经营管理有限公司（以下简称管理公司）签订了租赁及经营管理协议，协议约定租赁期限为3年，自2013年6月1日起至2016年5月31日止。在双方签订的租赁及经营管理协议中第13条又约定了后续7年2016年6月1日到2023年5月31日止租赁的特别约定。协议中约定了租金的支付方式为先付后用，半年一付即2016年起每年的6月15日和12月15日前支付下半年的租金，由于管理公司实际上没有人负责运营，原告王晓烨至今未收到2016年下半年度的租金，故原告王晓烨于2016年8月2日登报解除双方签订的协议，该解除通知于2016年8月5日刊登在江苏商报上。徐赟向管理公司承租了弘扬广场47号、XX号商铺开设江阴市未来儿童玩具店，期限是2012年10月8日至2014年10月7日。徐赟已经停止营业，但承租的商铺内还留有徐赟的设备及货物，房屋实际也由徐赟实际控制。根据物权法第三十四条、第三十七条的规定，无权占用不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。被告徐赟未答辩，也未举证。本院经审理认定事实如下：2012年10月19日，出租方（甲方）王晓烨、承租方（乙方）管理公司签订租赁及经营管理协议一份，协议主要约定：二、本协议租赁经营的房屋1、甲方出租给乙方经营管理的商铺位于弘扬广场XX号，建筑面积约36.53平米，装修状况毛坯。本协议期间内，乙方可通过专业的招商、运营和管理手段提升整体项目的价值，自行对外转租，以获取合理的租金利润。2、甲方确认其对上述房屋具有所有权，具有将上述房屋出租给乙方的权限，如因甲方对上述房屋权属问题引起乙方损失的，由甲方赔偿。同时，甲方确认在将本协议房屋出租给乙方时，已经同意乙方将该房屋进行转租。三、租赁、经营管理期限和租金1、本协议租赁期为3年，自2013年6月1日起至2016年5月31日止。考虑该阶段乙方需要培育市场，需投入大量招商、广告等运营成本，故双方确认：乙方在该阶段无需向甲方支付该房屋的租金，乙方承担该阶段内的经营管理费用（包括广告、招商经营、企划宣传、推广、活动组织安排管理等经营费用），乙方对外转租、经营等收益归乙方享有。十三、后续7年（2016年6月1日-2023年5月31日）租赁的特别约定3、支付方式：先付后用，半年一付。即2016年起每年的6月15日和12月15日前支付下半年度的租金，税金各自依法承担。4、2016年3月31日前，乙方根据本条约定的计算办法预测该后续7年中“甲方实际所得租金”。如乙方预测后通知甲方的标准超过3.90元/平米/天的，甲方必须与乙方签订后续7年（2016年6月1日-2023年5月31日）的《租赁及经营管理协议》。如甲方未在2016年5月31日前与乙方重新签订新的《租赁及经营管理协议》的，视为双方按本协议约定的同等条件（本条约定的情况按本条约定）已经签订后续7年的《租赁及经营管理协议》。在后续的7年租赁期内，如乙方在每租赁年度完成后的实际结算水平低于3.90元/平米/天的，则甲方有权就剩余租赁年限解除《租赁及经营管理协议》后自行经营或出租。另查明，2012年10月8日，甲方（出租方）管理公司、乙方（承租方）徐赟签订房屋租赁合同一份，合同主要约定：一、甲方自愿将坐落在江阴市绮山路与毗陵路的交汇处（鹦鹉之城内）的房屋出租给乙方使用，该出租部分的建筑面积为40平方米。二、租赁期限自2012年10月8日至2014年10月7日止。再查明，2016年8月5日，王晓烨在江苏商报登报解除租赁及经营管理协议。又查明，坐落于弘扬广场XX号房屋登记所有人王晓烨。审理中本院向原告王晓烨释明：本院支持原告以物权所有人的名义要求被告返还租赁物的前提，原告王晓烨应举证证明其与管理公司之间的房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，为此因应追加管理公司为本案的诉讼参与人。但原告既不同意申请追加管理公司为本案的诉讼参与人，也不同意支付本院依职权追加管理公司为本案的诉讼参与人时可能需公告送达产生的公告费用。以上事实，有房屋所有权证、租赁及经营管理协议、房屋租赁合同及当事人庭审陈述等在卷予以佐证。本案的争议焦点为：在管理公司非本案的诉讼参与人，本案未查明出租人王晓烨与承租人管理公司商铺租赁合同的履行情况时，出租人王晓烨能否直接以物权所有人的名义向次承租人徐赟主张权利。关于该争议焦点。根据原告庭审中提供的证据：坐落于弘扬广场XX号商铺的出租人为王晓烨、承租人为管理公司、次承租人为徐赟。本院认为，承租人经出租人同意转租的，当事人之间发生如下法律关系：出租人与承租人、承租人与次承租人之间均存在租赁关系。转租是以承租人存有租赁权为基础的，在承租人的租赁权因合同终止等原因消灭时，次承租人占有使用租赁房屋的合法依据就不存在，形成了对出租人所有的租赁房屋的无权占有。审理中原告王晓烨主张请求权的基础性法律规范是：《物权法》第三十四条、第三十七条，但适用该条款的前提是本案被告徐赟无权占有租赁物，即原告王晓烨应证明其与承租人管理公司之间的房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除。为查明出租人王晓烨与承租人管理公司之间的房屋租赁合同履行情况及原告王晓烨解除租赁合同有无按法定程序、解除租赁合同有无约定或法定解除权，管理公司应参加本案的诉讼。但经本院释明后，原告方仍拒不同意。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回王晓烨的全部诉讼请求案件受理费50元（王晓烨已预交），由王晓烨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡梁溪支行；帐号：11×××05。审判员 李峰二〇一六年十月九日书记员 陈超 关注微信公众号“”