（2016）浙0281民初6705号

裁判日期: 2016-10-09

公开日期: 2016-10-27

案件名称

黄裕昌与余姚万达广场投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

余姚市人民法院

所属地区

余姚市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄裕昌,余姚万达广场投资有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

浙江省余姚市人民法院民事判决书（2016）浙0281民初6705号原告：黄裕昌，男，1963年5月22日出生，汉族，住余姚市。委托诉讼代理人：褚晓鲁，浙江姚城律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽君，浙江姚城律师事务所律师。被告：余姚万达广场投资有限公司。住所地：余姚市兰江街道肖东石婆桥**号。统一社会信用代码：91330281583952299H。法定代表人：齐界，该公司总经理。委托诉讼代理人：洪彩珍，浙江义韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：褚梦洁，浙江义韬律师事务所律师。原告黄裕昌诉被告余姚万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理，依法先适用简易程序，于2016年8月8日第一次公开开庭进行了审理，原告黄裕昌的委托诉讼代理人褚晓鲁、陈丽君，被告万达公司的委托诉讼代理人洪彩珍、褚梦洁到庭参加诉讼；因案情复杂，后转为普通程序依法组成合议庭，于2016年9月6日第二次公开开庭进行了审理。原告黄裕昌的委托诉讼代理人陈丽君，被告万达公司的委托诉讼代理人洪彩珍、褚梦洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄裕昌向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金500000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年11月13日，原告与被告就商品房预售合同纠纷一案达成调解协议，并经法院作出（2015）甬余梁民初字第97号民事调解书，调解协议主要内容如下：一、原告与被告自2015年11月14日起七个工作日内签订余姚万达广场9-2号楼330-60、330-61、330-62三套房子的商品房买卖合同，原告于签订合同的同时支付被告剩余购房款1686435元；二、原告自付清购房款之日起五个工作日内办理余姚万达广场9-2号楼330-60、330-61、330-62三套房子的交房手续，由被告予以协助；三、如果原告不按期支付房款，原告应支付被告违约金500000元，被告有权就未付房款及违约金一次性申请强制执行；四、如果被告未协助原告办理交房手续，被告应支付原告违约金500000元，原告有权��该违约金申请强制执行。后原告按约履行了调解协议内容，但被告未依调解协议约定履行其协助交房义务，故原告依调解协议第四条于2016年1月6日申请强制执行违约金500000元。法院于2016年1月12日作出（2016）浙0281执116号执行裁定书，并据此扣划了被告银行存款525242.50元。2016年1月19日被告向法院提出执行异议，法院经听证作出（2016）浙0281执异2号裁定书，驳回了被告的执行异议。被告不服向宁波市中级人民法院（以下简称宁波中院）申请复议，宁波中院经审查认为，这种基于违约责任而导致的给付义务系新发生的事实与调解书中的督促履行条款相结合而形成新的实体权利义务争议，需要作出实体判断，应通过诉讼途径解决，撤销了法院作出的（2016）浙0281执异2号裁定书和（2016）浙0281执116号执行裁定书。原告认为，原告已履行调解书内容，且多次到被告处要求其办理交房手续，然被告未按调解书约定期限予以办理，原告有权依调解书要求被告承担违约责任。被告万达公司辩称：1.调解书中仅约定原告在付清购房款之日起五个工作日内办理交房手续，被告予以协助，但并未明确被告的协助期限。事实上，被告一直在积极协助原告办理好交房手续。原告于2015年11月24日向被告付清了剩余购房款并签订了商品房买卖合同。但此后便迟迟不来办理交房手续，被告多次电话通知原告前来办理，更于2016年1月5日再次书面通知原告前来办理交房手续。通知书中让原告于2016年1月8日前来办理，是考虑到了通知书的邮寄时间，而非2016年1月8日前被告的房屋尚未符合交房条件。实际上涉案房屋早在2014年年底前就符合房屋交付条件。因此，并不存在被告违约的情况。2.在调解书作出后，被告并无义务再另行通知原告前来办理交房手续。虽然��告与原告在调解书作出后签订了商品房买卖合同，但签订商品房买卖合同和到住建局备案都只是履行程序，对此双方也是明知的。双方对于所购房屋的房号、价格、价款的支付以及原告来办理交房手续时间等主要事项都已在调解书中予以明确，因此，对于上述事项应当依据调解书的内容而非商品房买卖合同的约定，特别是关于原告来办理交房手续的时间已经在调解书中予以明确，即付清剩余购房款起五个工作日内，被告无需再另行通知。3.原告未完全履行调解书中确定的义务，即于付款后五日内前来被告处办理交房手续。调解书作出后，原告于2015年11月24日支付了剩余购房款，根据调解书的内容，原告应当付款后于五个工作日内来被告处办理交房手续，但原告一直未来。被告的义务为协助原告办理交房手续，而根据房屋交付的特点，必须由原告前来办理交房手续，��告才能予以协助。原告于2015年11月24日付清购房款并签订了商品房买卖合同后便一直未来被告的售楼处要求交房，也未提供相应证据证明曾向被告要求交房却遭拒。因此，原告根本未履行前来被告处办理交房手续的义务。被告也不存在不予协助的情形。4.被告根本无意也无必要违约。在调解过程中，是被告由于公司内部年底入伙考核需要，要求原告于付款后五日内来办理交房手续。且执行异议和复议过程中，被告的工作人员一直在积极与原告联系，告知其早日来交房，在2016年6月30日原告到被告处办理交房手续时，被告便于当日协助其办理好了剩余手续。所以被告根本无意也无必要违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了下列证据：1.本院（2015）甬余梁民初字第97号民事调解书1份。2.销售不动产统一发票3张。3.��伙通知书3份。4.商品房买卖合同3份。5.电话记录1份。6.收款收据、房屋交接单。7.本院（2016）浙0281执异2号裁定书、宁波中院（2016）浙02执复11号裁定书。原告申请调取并当庭出示了本院（2016）浙0281执异2号执行异议的案件听证笔录、余姚市住房和城乡建设局出示的证明1份。被告万达公司提交了下列证据：1.浙江电信客户话单明细。2.余姚市公安消防大队建设工程消防验收意见书、余姚市房屋建筑工程竣工验收备案证明书、建设项目环境保护初验意见单。3.入伙通知书附快递单及签收凭证。4.余姚市不动产登记情况证明。对当事人无异议的证据：原告提交的证据1、2、3、4、6、7及申请调取的证据，被告提交的证据2、3、4，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交证据5，拟证明原告曾多次电话联系被告要求交付房屋的事实。被告认为3次通话记录，前2次是购房款事宜，后1次是备案的事宜。没有沟通交房事宜。交房不需要电话通知的。被告提交的证据1，拟证明被告在原告付清购房款后五日内多次通知原告前来办理交房手续的事实。原告认为不能证明被告要求交付的事实。本院认为，原、被告提供的均为通话记录，只能反映原、被告间有电话往来，但对电话内容均无法反映，故对该部分证据本院均不予采信。根据认定的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2012年8月20日，原告妹妹黄裕仙以原告名义与被告万达公司签订编号分别为0002112、0002113、0002114商品房认购协议三份。原告自愿认购位于余姚万达广场的三套商铺，并约定了房屋编号及价款。2012年8月22日，原告通过余姚市余姚镇城西线路板五金厂向被告支付了三套商铺部分购房款合计5655900元，被告在2012年8月28日开具了销售不动产统一发票三份，表明分别预收原告交付的各号商铺的购房款。其余房款共计5640000元原告未付。被告于2012年10月29日将涉案三套商铺的商品房买卖合同进行了网上备案，但原告未在备案的商品房买卖合同上签字。2015年5月26日，原、被告就商品房预售合同一事产生纠纷，原告诉至本院，在审理中，被告提出反诉。后经调解双方达成协议：一、原告黄裕昌与被告万达公司自2015年11月14日起七个工作日内签订余姚万达广场9-2号楼330-60、330-61、330-62号三套房子的商品房买卖合同，且原告黄裕昌于签订合同的同时支付被告万达公司剩余购房款1686435元；二、原告黄裕昌自付清购房款之日起五个工作日内办理余姚万达广场9-2号楼330-60、330-61、330-62号三套房子的交房手续，由被告万达公司予以协助；三、如果原告黄裕昌不按期支付购房款，原告黄裕昌应支付被告万达公司违约金500000元，被告万达公司有权就原告未支付购房款及违约金一次性申请强制执行；四、如果被告万达公司未协助原告黄裕昌办理交房手续，被告万达公司应支付原告黄裕昌违约金500000元，原告黄裕昌有权就该违约金申请强制执行。2015年11月24日，双方签订了涉案房屋的商品房买卖合同（浙江省商品房买卖合同示范文本）三份，原告按约支付了购房余款。期间，双方有电话往来。因购房款金额有变动，2015年12月1日双方共同到余姚市住房和城乡建设局办理合同备案变更手续。同年12月9日余姚市住房和城乡建设局完成备案登记的变更。2016年1月5日，被告万达公司向原告邮寄入伙通知书，通知原告2016年1月8日办理交房手续，原告于2016年1月6日上午签收。2016年1月6日，原告以被告未协助办理交房手续向本院申请执行，本院于同日立案。2016年1月12日，本院向被告发出执行通知，并于同日以（2016）浙0281执116号执行裁定书扣划了被告万达公司名下的银行存款525242.50元。被告万达公司以扣划不当，应予以撤销为由向本院提出执行异议，本院依法举行了听证，作出（2016）浙0281执异2号执行裁定书，裁定驳回了被告万达公司的异议请求。被告万达公司不服，向宁波中院申请复议，宁波中院认为，本案的执行依据调解书第二项约定：原告自付清房款之日起五个工作日内办理涉案房屋的交房手续，由被告予以协助；第四条约定：如果被告未协助原告办理交房手续，被告应支付原告违约金500000元。故该执行依据仅约定原告在五日内办理交房手续，对被告的履行期限并未明确，且被告是否属于违约，即不协助原告办理交房以及违约的程度、方式等，争议均较大，执行法院虽经过执行听证但仍无法确定。这种基于违约责任而导致的给��义务，即当事人双方在履行生效调解书中是否违约以及违约的程度，系新发生的事实与调解书中的督促履行条款相结合而形成的新的实体权利义务争议，双方有争议的情况下，需要作出实体判断才能确定，不宜在执行程序中解决，应由当事人另行通过诉讼途径予以解决。故执行法院仅依据申请执行人的请求，而扣划被执行人的500000元款项不当，应予纠正。据此，宁波中院于2016年5月12日作出（2016）浙02执复11号执行裁定书，撤销了本院（2016）浙0281执异2号执行裁定、（2016）浙0281执116号执行裁定。另查明，原、被告于2016年6月30日验收房屋，双方办理了房屋交接的手续。本案争议焦点：一、双方应如何履行交房义务，被告是否需要通知原告交房？原告诉称被告未协助其办理交房手续构成违约，应支付违约金500000元。被告辩称按照双方的协议，被告无义务通知原告交房，被告不存在违约。本院认为，双方发生商品房预售合同纠纷后，经本院调解达成协议，后根据在本院达成的协议，双方又签订了商品房买卖合同，但二者对如何交房及违约责任约定不同。协议约定在交付房款后五个工作日内原告办理交房手续，被告予以协助，如被告违约，承担违约金500000元；合同约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人出示规定的文件，并签署房屋交接单，合同并约定出卖人应当在2015年11月23日前将符合条件的商品房交付买受人使用，如逾期交房，按逾期时间分别处理。双方既在调解协议中有特别约定，内容不违反法律规定，就应尊重当事人的意思自治，且签订合同本身也属于履行协议内容的部分。故本案双方应按协议书的约定履行交房的权利义务，��原告办理交房手续，由被告予以协助，协议并无约定被告需要通知原告交房。二、被告是否违约？原告提出其在支付剩余房款时即向被告提出办理过户手续，但被告不予认可，反辩称其多次要求原告办理过户手续，但双方除提交通话记录外，均未提交其他证据，而通话记录不能反映通话的具体内容。根据本案查明的事实，因房屋售价改变，双方于2015年12月1日共同到相关部门办理合同备案变更手续，应为双方履行交房的程序，双方均按约履行了义务，此后双方没有再联系。对变更登记何时完成原告可通过一定的方式获知，双方协议并无约定此后被告需通知原告交房，被告虽向原告邮寄了入伙通知书，但属被告自愿行为，不能据此认定被告违约，原告也无证据证明其要求被告协助办理交房手续而被告不予办理，故被告不存在违约。本院��为，公民的合法权益受法律保护；当事人对自己的诉讼主张有责任提供证据，举证不能的，承担不利的法律后果。本案中，双方因商品房预售合同发生纠纷，经本院调解，双方达成新的协议，双方均应按约履行。此后，双方依约签订了涉案房屋的商品房买卖合同，原告按约交付了剩余房款。依照双方达成的协议，原告自付清房款之日起五个工作日内办理涉案房屋的交房手续，由被告予以协助，但原告未提交证据证明其向被告主张办理交房手续而被告未协助办理的证据，故原告诉请证据不足，理由不当，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告黄裕昌的诉讼请求。本案案件受理费8800元，由原告黄裕昌负担。如不服本判��，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮局汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明一审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审　判　长　　杨全军代理审判员　　洪露洁人民陪审员　　徐建棠二〇一六年十月九日书　记　员　　郑璐璐百度搜索“”