（2016）苏09民终2935号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-11-10
案件名称
陈松平与江苏长和房地产开发有限公司相邻关系纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈松平,江苏长和房地产开发有限公司
案由
相邻关系纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏09民终2935号上诉人（原审原告）：陈松平。委托诉讼代理人：郭慧、丁杰，江苏一正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏长和房地产开发有限公司，住所地在盐城市区建军中路82号101室。法定代表人：赵建胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐修俊，江苏长和房地产开发有限公司顾问。委托诉讼代理人：仇育萍，江苏瑞信律师事务所律师。上诉人陈松平因与被上诉人江苏长和房地产开发有限公司（以下简称长和房地产公司）相邻关系纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（2015）亭民初字第1461号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。陈松平上诉请求：1.撤销盐城市亭湖区人民法院（2015）亭民初字第1461号民事判决，并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人已提交了与盐城市温台海鲜有限公司的终止协议，但该门面早已转租给张监年经营旅社，现张监年也与上诉人解除租赁关系，给上诉人造成了损失，一审法院却只提及与盐城市温台海鲜有限公司的租赁和解除租赁的相关事宜，对张监年经营旅社的事宜并未提及；2.一审法院仅依据被上诉人提供的照片就认定柏正兰的门市在被上诉人施工前后都在经营中有失公允，即使柏正兰的门市一直在经营，但柏正兰因为其门市受到商业街6号出入口的遮拦，导致生意急剧减少，故并未向我方支付租金，因此被上诉人应对该损失进行赔偿；3.一审法院不能仅凭照片就认定承租人耀华电器集团有限公司盐城分公司的经营门市不在6号出入口的遮挡范围，实际上6号出入口几乎占据了整条人行道，也影响了耀华电器集团有限公司的正常经营。被上诉人长和房地产公司辩称，1.在一审中，上诉人从未提出将门市转租给张监年经营旅社，这是我们第一次听到这说法，且无论在一审还是二审上诉人都没有提交任何该方面的证据，而且盐城市温台海鲜有限公司租赁的房屋均在二楼，被上诉人的代理人曾多次到实地去查看，发现该二楼离我们的出入口很远，二楼的经营与被上诉人的出入口没有任何关联；2.一审中，上诉人提出已和柏正兰签订了终止租赁的协议，但实际情况是无论在被上诉人在施工期间还是施工完毕后，柏正兰的商铺一直处于正常经营状态；3.被上诉人代理人已到耀华电器集团有限公司盐城分公司租赁的房屋现场去查看并拍照，照片已能证实该公司承租的房屋和被上诉人的6号出入口相距较远，故对该公司的生产经营没有任何影响。陈松平向一审法院起诉请求：长和房地产公司赔偿陈松平因未按规划许可证的要求建设对陈松平造成的从2012年3月至2013年3月的租金损失206400元。一审法院认定事实：案涉房屋坐落于盐城市区建军中路198-200号1幢、2幢。2004年10月22日，陈松平取得案涉房屋的房屋所有权证书，房屋的设计用途为非居住用房。2010年，该房屋被纳入拆迁范围，但未达成拆迁协议。2011年8月，长和房地产公司取得《建设工程规划许可证》，载明：建设单位为长和房地产公司，建设项目名称为建军路地下人防商业街。其中在其它规划要求第2条要求：“……地下室及出入口距相邻建筑间距不够和超出出让用地范围的须与相邻单位协妥后再实施。出入口影响现状建筑物的需待现状建筑物拆迁后方可实施。”同月，长和房地产公司取得《建筑工程施工许可证》，载明：建设单位为长和房地产公司，工程名称为盐城市建军路地下人防商业街工程。合同开工日期：2011年8月25日，合同竣工日期：2013年2月25日。2012年2月，长和房地产公司在建设过程中未与陈松平协商，在陈松平门市前修建6号地下商业街出入口。在修建过程中，陈松平认为影响其门市的正常经营，阻止施工，并向相关部门反映，相关部门组织双方进行调解但未果。现已建成的6号出入口与门市的横向距离约2米。另查明，2013年1月5日，因长和房地产公司在建军路地下商业街施工过程中导致陈松平的房屋受损，就维修问题，长和房地产公司（甲方）与陈松平（乙方）签订《房屋维修协议》一份，约定：建军中路198-200号房屋业主陈松平，房屋门市用房计4.5间，属非居住用房，处于半营业状态，该房已被政府拆迁范围内。甲方支付乙方维修费212332元，乙方不得就房屋受损再向甲方提出任何要求。后长和公司按约支付陈松平维修费计212332元。再查明，庭审过程中，陈松平提交三份房屋租赁合同及终止租赁合同协议书一份。陈松平与盐城市温台海鲜有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定将案涉房屋中的二楼、一楼三小间门面房出租给该公司经营饮食服务，约定年租金96000元，租期从2006年1月1日至2015年12月31日，租赁期间如遇到政府规划需拆迁，本协议自动终止。2007年12月25日，盐城市温台海鲜有限公司在工商部门办理了注销登记手续。陈松平与耀华电器集团有限公司盐城分公司签订《房屋租赁合同》一份，约定将案涉房屋中的二间门面房出租给该公司经营电器，约定年租金12万元，租期从2010年5月1日至2016年4月30日，乙方在租赁房屋期间如遇政府规划拆迁合同自动终止。耀华电器集团有限公司盐城分公司承租的两间门市位于6号出入口的前方，并未被出入口遮挡。陈松平与柏正兰签订《协议书》一份，约定将案涉房屋中的一间门面房出租给柏正兰经营日常用品，约定年租金48000元，租期从2011年5月1日至2014年4月30日，租赁期间如遇到政府规划需拆迁，本协议自动终止。在周进作为原告起诉长和房地产公司相邻关系纠纷（案号：2014亭民初字第2900号）一案中，周进在庭审过程中，提供了6号出入口施工过程中及建成后的照片，在该照片中，柏正兰承租的门市在施工过程中及建成后均营业过程中。陈松平（甲方）与耀华电器集团有限公司盐城分公司（乙方）签订《终止租赁合同协议书》一份，载明：“因盐城市建军路地下人防商业街施工及出入口遮盖无法经营，经双方同意签订如下协议：1、乙方因建军路施工及所规划的出入口影响其经营，向甲方提出终止租赁合同，甲方表示同意。2、乙方设计建军路施工影响及出入口遮盖经营损失，归甲方向侵权方索赔，与乙方无关。3、自本协议签订之日起，甲乙双方的租赁合同终止，互无瓜葛”。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于本案是否已过诉讼时效的问题，陈松平在长和房地产公司施工过程中，曾多次向有关部门反映问题，故长和房地产公司抗辩本案已过诉讼时效的意见，不予采信。关于长和房地产公司是否应当承担赔偿责任的问题，本案中，陈松平诉称长和房地产公司未按照《建设工程施工许可证》的要求施工，且未与其协商一致，导致其租金损失，并提交租赁合同及终止租赁合同的协议证明其租金损失。一审法院认为：1.承租人盐城市温台海鲜有限公司在2007年12月25日即在工商管理部门办理注销手续，而6号出入口实际开工的时间为2012年2月，故盐城市温台海鲜有限公司与陈松平终止租赁合同关系与长和房地产公司的施工行为并无关联。2.从照片上来看，承租人柏正兰经营的门市无论是在长和房地产公司施工过程中还是施工完毕之后均在营业过程中，故对陈松平诉称长和房地产公司施工的行为导致其该部分租金损失的意见不予采信。3.从照片上来看，承租人耀华电器集团有限公司盐城市分公司经营的门市并不在6号出入口的遮挡范围内，陈松平主张长和房地产公司的施工行为导致其该部分租金损失并无事实依据。综上，陈松平的诉请并无事实和法律依据，不予支持。判决：驳回陈松平的诉讼请求。案件受理费4395元，由陈松平负担。本院二审庭审中，上诉人提供两份书面证据：证据一是上诉人陈松平与张监年的租赁合同一份；证据二是柏正兰的情况说明一份。被上诉人长和房地产公司对该两份证据的质证意见是：对陈松平与张监年的租赁合同的真实性、合法性以及关联性均不认可，因为在一审中上诉人从未提及此租赁事宜，上诉人一直主张的是与盐城市温台海鲜有限公司签订租赁合同，这与该份证据是矛盾的；对柏正兰情况说明的质证意见是对该份情况说明的真实性、合法性以及关联性均不认可，而且柏正兰情况说明的内容与另案即周进案件中向法庭出示的照片相互矛盾，因为另案的照片中清楚显示柏正兰的商铺一直在正常营业，且庭审前两天被上诉人代理人还到现场查看，该商铺仍在正常经营，故柏正兰的情况说明不符合实际。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人诉称房屋已转租给张监年经营旅社后因解除租赁关系造成财产损失的问题。经查，在一审庭审中上诉人从未提出将案涉房屋重新转租给张监年经营旅社，只称案涉房屋租赁给盐城市温台海鲜有限公司经营，故一审法院结合盐城市温台海鲜有限公司在2007年12月25日即在工商管理部门办理了注销手续，但6号出入口实际开工时间为2012年2月的事实，认定盐城市温台海鲜有限公司与陈松平终止租赁合同与被上诉人的施工行为无关联性并无不当。至于上诉人在二审中提出案涉房屋已转租给张监年经营旅社并提供房屋租赁合同一份予以佐证，但一方面该租赁合同与上诉人在一审中提供的其与盐城市温台海鲜有限公司签订的租赁合同相冲突且上诉人亦未能提供与张监年签订解除租赁协议的相关证据，另一方面张监年作为案涉房屋的承租方并未到庭接受法庭质询，以证实该份房屋租赁合同的客观真实性。因此本院对上诉人要求被上诉人赔偿张监年与其解除租赁合同造成的财产损失的诉求不予支持。关于一审法院认定柏正兰门市持续经营并未给上诉人造成租金损失是否恰当的问题。经查，一审法院结合本案在一审审理期间被上诉人拍摄的柏正兰门市的照片以及在另案即周进案件中拍摄到的柏正兰门市的照片，综合认定柏正兰门市在被上诉人施工过程直至施工完毕后一直处于持续经营中并无不当。至于上诉人称尽管柏正兰门市一直处于经营状态但柏正兰却未向上诉支付租金，因柏正兰是否按期支付租金系上诉人与柏正兰之间的另一法律关系，上诉人据此主张被上诉人赔偿租金损失依据不足。关于耀华电器集团有限公司盐城分公司是否受被上诉人所建的6号出入口影响的问题。经查，从被上诉人提供的照片中已经能够清楚证实耀华电器集团有限公司盐城分公司距离6号出入口较远，故一审法院认定被上诉人的施工行为并不导致该部分的租金损失并无不当。综上所述，陈松平的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4395元，由上诉人陈松平负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕伟平代理审判员 朱 倩代理审判员 裴葭嘏二〇一六年十月九日书 记 员 倪 玲 来自