（2016）京03民终10503号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-10-26
案件名称
徐秋梅上诉许恬房屋租赁合同纠纷一案
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐秋梅,许×
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终10503号上诉人（原审被告）：徐秋梅，女，1970年11月11日出生。委托诉讼代理人：张博涵，北京市拓夫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许×，女，2002年4月23日出生。法定代理人：杨华（许×之母），1971年7月20日出生。委托诉讼代理人：卞文杰，北京市欧亚律师事务所律师。上诉人徐秋梅因与被上诉人许×房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初25984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐秋梅之委托诉讼代理人张博涵，被上诉人许×之委托诉讼代理人卞文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐秋梅上诉请求：我不应当承担违约金。2015年，我向许×索要房租发票，其迟迟不能出具，最终由于许×拒绝向我出具发票，为了维护自身的合法权益，要求许×先出具发票我再向其支付租金。由此导致未能如约支付租金的行为不属于违约行为，我不应因此承担违约金。《房屋租赁合同》约定的违约金高达房屋租金的200%，属于约定过高，已经明显超出我的承受范围，由于我不能继续使用本案争议房屋，由此将产生租赁其他房屋的中介费及搬家费等费用，一审判决我向许×支付15000元的违约金，远远超出许×可能存在的损失，有违公平原则。综上，请求二审法院撤销一审判决第四项，依法改判我方不支付违约金或支付违约金5000元。许×辩称：徐秋梅拖欠房屋租金，已构成严重违约，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。许×向一审法院起诉请求：2010年3月18日，我与徐秋梅签订《房屋租赁合同》，许×将北京市朝阳区××1701室租赁给徐秋梅居住使用。租期自2015年3月17日至2016年3月18日，双方约定每月房屋租金7500元，年租金为90000元。在租赁合同期内徐秋梅不按时交纳房屋租金，仅交纳了50000元的房屋租金，剩余40000元的租金未交纳，合同到期后，许×多次要求徐秋梅腾退房屋，交纳房屋租金及违约金，徐秋梅拒绝上述义务。故许×诉至法院请求判决：1.徐秋梅支付许×租金40000元及违约金15000元；2.请求法院依法判决徐秋梅腾退房屋并支付许×房屋使用费自2016年3月19日至腾房之日止（月租金12000元，每日按照400元计算）；3.请求法院依法判决徐秋梅赔偿在房屋使用期间损坏的厨房门价值1000元；4.要求解除双方的房屋租赁合同；5.本案的诉讼费用由徐秋梅承担。一审法院认定事实：2010年3月18日，许×、徐秋梅签订《房屋租赁合同》，许×将北京市朝阳区××1701室租赁给徐秋梅。租期自2015年3月17日至2016年3月18日，约定每月房屋租金7500元，每四个月支付一次租金，年租金为90000元，徐秋梅已交纳50000元的房屋租金，剩余40000元的租金未交纳。徐秋梅居住至今未腾退房屋。双方约定自租赁合同约定承租人不按约定支付租金达七日或欠缴各项费用达1500元等情形，出租人有权解除合同，收回房屋；另约定，出现上述情形之一的，承租人应按月租金的200%向出租人支付违约金；徐秋梅主张多次向许×索要发票但未举证，双方在合同中未约定给付发票的方式及时间，许×未向国家相关机构登记房屋出租事项，徐秋梅亦未支付房屋租赁税费。双方约定租赁期间，除物业费、供暖费由出租人承担外，其他费用含房屋租赁税费等均由徐秋梅承担。许×对房门损坏维修费用未提交相应证据。一审法院认为：许×与徐秋梅签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，双方均应依合同约定履行各自义务。双方约定租赁期至2016年3月18日，此后双方未再约定租赁期，许×可以随时要求与徐秋梅解除租赁合同。许×要求解除租赁合同，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。徐秋梅未依约支付租金，已构成违约。许×要求徐秋梅支付尚欠租金及租赁期满后实际占用房屋费用，法院均参照双方约定房屋租金标准计算。另因徐秋梅违约应依约支付违约金，许×该项诉讼请求，本院予以支持。双方约定房屋租赁税费由徐秋梅支付，徐秋梅未支付，双方对发票给付时间、方式均无约定。徐秋梅主张许×未向其交付发票，法庭辩论终结前徐秋梅未提起反诉，可另行解决。许×对厨房门损坏维修费用未提交相应证据，其可在维修后另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、判决作出之日起解除许×与徐秋梅签订的北京市房屋租赁合同，徐秋梅于判决生效后三日内将位于北京市朝阳区××1701腾退交付许×；二、徐秋梅于判决生效后三日内给付许×二○一五年三月十七日至二○一六年三月十八日前剩余房屋租金四万元；三、徐秋梅于判决生效后七日内给付许×二○一六年三月十九日至实际腾退房屋之日止租金（房屋租金按照每月七千五百元计算）并结清至实际腾退之日止的水电费、燃气费；四、徐秋梅于判决生效后三日内给付许×违约金一万五千元；五、驳回许×其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费600元，由徐秋梅负担（许×已预付，徐秋梅于判决生效后7日内给付许×）。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：许×与徐秋梅签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。首先，据已查明事实，徐秋梅违反合同约定，逾期未履行支付房屋租金的合同义务，构成违约，应承担相应的违约责任。其次，双方约定的违约金支付标准符合法律之规定，不存在应予酌减之情形。最后，双方并未在合同中约定以许×出具发票作为徐秋梅支付房租的前提条件，故许×未出具发票，不构成徐秋梅逾期支付租金之抗辩，现徐秋梅主张因许×未开具发票，其延期支付房租不构成违约，本院不予采信。故，一审法院依据合同约定，判决徐秋梅支付违约金15000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，徐秋梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由徐秋梅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 胡新华审判员 孙 妍审判员 沈 放二〇一六年十月九日书记员 王 雨 微信公众号“”