（2016）云2301民初1154号

裁判日期: 2016-10-09

公开日期: 2018-09-25

案件名称

周小萍、叶小国诉李思序、王菊、王华、楚雄新天河房地产开发有限公司、楚雄安居物业管理有限公司物权保护纠纷案一审民事判决书

法院

楚雄市人民法院

所属地区

楚雄市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周小萍,叶小国,李思序,王菊,王华,楚雄新天河房地产开发有限公司,楚雄安居物业管理有限公司

案由

物权保护纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第三十七条；《中华人民共和国侵权责任法》：第八条，第十五条第一款，第十九条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条第一款，第三条第一款

全文

云南省楚雄市人民法院民事判决书（2016）云2301民初1154号原告：周小萍，女，36岁。原告：叶小国，男，42岁。委托诉讼代理人：李帅，云南滇中律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：李思序，女，28岁。委托诉讼代理人：李国鲜，云南滇楚律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：王菊，女，51岁。被告：王华，男，53岁，系被告王菊的丈夫。被告：楚雄新天河房地产开发有限公司。委托诉讼代理人：张绍良，云南兴彝律师事务所律师，代理权限为特别授权��被告：楚雄安居物业管理有限公司。委托诉讼代理人:张颖，云南兴彝律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告周小萍、叶小国与被告李思序、王菊、王华、楚雄新天河房地产开发有限公司（以下简称新天河房地产公司）、楚雄安居物业管理有限公司（以下简称安居物业公司）物权保护纠纷一案，本院于2016年4月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周小萍及二原告的共同委托诉讼代理人李帅，被告李思序的委托诉讼代理人李国鲜，被告王菊、王华，被告新天河房地产公司的委托诉讼代理人张绍良，被告安居物业公司的委托诉讼代理人张颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周小萍、叶小国提出以下诉讼请求：一、判令五被告排除对原告的商铺（某某小区某幢X号商铺）的妨害，清除杂物、重做防水、拆除花台及搭建的构筑物，恢复原告房屋顶部阳台的原状，并赔偿损失50000元；二、诉讼费由五被告承担。事实和理由：二原告系楚雄市某某小区某幢X号商铺的共有权人，被告李思序与被告王菊、王华系该房屋楼上房屋的产权人(即相邻方)，被告新天河房地产公司系该房屋的出卖人(即开发建设方)，被告安居物业公司系房屋的物业管理单位。2011年1月6日，原告向被告新天河房地产公司购买楚雄市开发区XX路某某小区某幢X号商铺，并于2013年9月23日取得房产证(证号:楚雄市房权证东瓜字第XXXXXX**号)，2013年10月25日取得土地使用权证(证号:楚开国用2013第XXXXXX号)。由于被告李思序、王菊、王华分别于2012年9月和10月装修自已的房屋时将属于业主共有部分的露台一并进行了��修并搭建建筑物和砖混花台，该行为严重破坏了露台防水层，致使原告一楼的房屋受损。对此，被告安居物业公司在被告李思序和王菊、王华申请房屋装修和验收时未尽到相应的管理职责，而是放任其随意装修和使用业主共有部分的露台并破坏了原有的防水层功能，从而导致原告房屋受损；被告新天河房地产公司在向被告李思序和王菊等出售房屋时，约定业主李思序和王菊等可以无偿使用本属于业主共有的露台，其行为严重侵害了小区业主的共有权，也侵害了商铺承租人的权益，同时使原告的房屋受损。综上所述，原告认为，其房屋因顶部露台漏水受损是由于五被告的以上行为所致，五被告应当承担排除妨害、恢复原状并赔偿经济损失的法律责任。被告李思序辩称:一、被告李思序在购买房屋时，开发商承诺可以无偿使用露台，��被告李思序搭建露台，是合理的使用，没有损害原告的权益，原告排除妨害等诉求无法律依据；二、被告李思序的行为没有给原告造成任何经济损失，原告要求赔偿经济损失50000元没有事实依据；三、被告方承认原告方屋顶存在漏水的事实，但渗漏有多种可能，有可能是开发商建盖的问题，也可能是房屋老化导致漏水，也无法排除与被告李思序的装修行为有关，被告李思序愿意与其他责任方共同出资做防水。被告王菊辩称，诉状上陈述的装修时间为2012年不属实，其家是2015年才装修的。装修时已经告知物管公司，且又重新做了一道防水，在没有动工之前，就已经开始漏水了。下水道用塑料袋塞起来，放了有10多公分的水做实验，等了几个小时都没有问题，细节都做好了，被告王菊家才铺砖的。��告王华辩称，其家是2015年5月份装修的，原告陈述是2012年不属实，有装修合同、人证、物证。对于原告的房子是什么时候开始漏水及漏水的情况不清楚。被告新天河房地产公司辩称，第一，侵权责任构成要件包括行为、过错、损害事实和因果关系，本案中，被告没有侵权行为，且损害事实与其没有因果关系，因此，不应承担侵权责任。首先，公司没有实施侵权行为。从原告的诉状中可以看出，系被告李思序、王华、王菊装修并搭建的行为导致的漏水，而并非公司的直接行为导致漏水。其次，从损害后果及因果关系上看，原告认为损害后果产生的原因是防水层遭到破坏，但房屋已经交付给原告使用，原告提交的证据并不能证实防水层破坏系他人的行为结果还是其自身对房屋管理不当造成。因此，原告房屋漏水不是因为被告公司的行为。第二、被告公司已经完成了房屋的交付，交付时房屋不存在任何质量问题，且原告已经对房屋享有了实际的控制权，因此，被告公司不应对涉案损害后果承担责任。首先，被告公司将房屋出售给各位业主后，业主已经取得房屋所有权。且房屋经过业主验收后入住即表明房屋在完成交付时并不存在任何工程质量问题。其次，被告公司未向被告李思序、王华、王菊作出有关无偿或有偿使用露台的口头或书面承诺，且原告也无法证实被告公司存在上述情况。综上，被告公司不应承担任何侵权责任。被告安居物业公司辩称，第一，侵权责任构成要件包括行为、过错、损害事实和因果关系，本案中，被告安居物业公司没有侵权行为，且损害事实与其没有因果关系，因此，不应承担侵权责任。首先，物管公司没有实施侵权行为。从原告的��状中可以看出，系被告李思序、王华、王菊装修并搭建的行为导致的漏水，而并非物管公司的直接行为导致漏水。其次，从损害后果及因果关系上看，原告认为损害后果产生的原因是防水层遭到破坏，但事实上，房屋已经交付原告使用，原告提交的证据并不能证实防水层破坏系他人的行为结果还是其自身对房屋管理不当造成。因此，原告房屋漏水不是因为被告物管公司的行为，且被告的管理行为与漏水事实不存在任何因果关系。第二，被告物管公司已经尽到了管理义务，不应对损害后果承担责任。首先，从原告提交的证据来看，被告物管公司在各位业主进行装修时已经明确提示不能进行违章搭建等，且在被告李思序、王华、王菊对共有部分进行搭建后，物管公司已经发函要求拆除搭建物。其次，根据《物业管理条例》的规定，物管公司的管理职权仅限基于业主的��权对小区的管理及日常维护，没有行政机关的行政管理权、行政执法权，原告的诉讼显然扩大了物管公司的权利。综上，根据《中华人民共和国侵权责任法》相关规定，被告不应承担任何侵权责任。对于本案有争议的事实，本院认定如下：一、被告王菊、王华、李思序对某某小区某幢X号商铺的屋顶（即某某小区某幢某单元XXX室、某幢某某单元XXX室外的露台）的使用是否合法。被告王菊、王华、李思序陈述其购房时被告新天河房地产公司承诺可以无偿使用其房屋外的露台，但被告李思序提交的《商品房购销合同》上房屋面积不包含所争议的露台，被告新天河房地产公司不认可，原告方提交的情况说明图片、装修申请表、施工许可证、违法违规装修整改告知书证明三被告违法使用露台，且被告王菊、王华、李思序未提交其他证据证��，故本院认为根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二、三条的规定，依法认定被告王菊、王华、李思序对本案争议的露台使用行为不合法。二、露台漏水的原因。庭审中原告称被告李思序家装修后出现漏水情况，被告王华、王菊装修后新增两处漏水点，并向本院提交了照片10张、视频证据、情况说明图片、装修申请表、施工许可证、违法违规装修整改告知书可证明被告王菊、王华、李思序对露台改造造成一楼商铺屋顶漏水，被告李思序认为漏水原因可能是开发商建盖问题或是房屋老化或是装修改造问题，被告新天河房地产公司提交的竣工验收备案表、工程竣工验收报告证明某某小区某幢于2012年2月29日竣工验收完毕，工程质量为合格，被告王菊、王华、李思序未提交证据证明其主张，故本院认定被告王菊、王华、李思序的装修、改造行为导致露台漏水。三、露台漏水给原告造成的经济损失情况。原告方庭审中陈述损失包括其对露台又做了一道防水的工钱及材料款，主要为商铺租金损失（每年上涨5%）。为证明其损失情况提交商铺租赁合同（打印件），合同中租赁期限为2013年5月28日至2016年5月27日，原告陈述的每年上涨5%为手写，且装修申请表、施工许可证、违法违规装修整改告知书等证明被告李思序于2012年对某某小区某幢某单元XXX室进行装修，而被告王华、王菊家于2015年对某某小区某幢某某单元XXX室进行装修，故没有其他证据相印证，本院对于该租金的损失不能认定为实际损失。原告陈述其重做防水的损失，未提交证据证明，本院不予认定。本院经审理认定事实如下：原告周小萍、叶小国系楚雄市某某小区某幢X号商铺的共有人，被告王华、王菊系楚雄市某某小区某幢某某单元XXX室房屋的共有人，被告李思序系楚雄市某某小区某幢某单元XXX室房屋的所有人。某某小区某幢某某单元XXX室、某幢某单元XXX室房屋系楚雄市某某小区某幢X号商铺相邻二楼，某幢X号商铺的部分屋顶为上述两套房屋外的露台。两套房屋接房时，与屋外的露台有铁栅栏相隔断。被告新天河房地产公司系楚雄市某某小区的开发商，被告安居物业公司系楚雄市某某小区的物业服务管理公司。被告李思序于2012年9月7日取得被告安居物业公司的施工许可证后开始对楚雄市某某小区某幢某单元XXX室房屋进行装修，并对屋外的露台进行装修、改造，搭建了砖混花台等。2013年4月10日被告安居物业公司向被告李思序送达《违法违规装修整改告知书》，列出的违法违规装修行为包括：在屋顶搭建钢架阳光��或建盖混凝土房屋，主要是在露台上搭建建筑物和砖混花台；要求在2013年4月20日前整改（恢复）。被告王华、王菊于2015年5月对楚雄市某某小区某幢某某单元XXX室房屋进行装修，对屋外的露台进行装修、改造，搭建了砖混花台、塑料棚等。某某小区某幢X号商铺屋顶自被告李思序于2012年对露台进行装修改造后出现漏水点，被告王华、王菊于2015年5月对露台进行装修改造后新增漏水点。原告周小萍、叶小国与李某某于2013年5月14日签订《商铺租赁合同》，李某某承租楚雄市某某小区某幢X号商铺，租赁期限为2013年5月28日至2016年5月27日。本院认为，当事人对自已提出的事实主张或反驳对方所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。被告李思序、王华、王菊购房、交房时，签订了《商品房购销合同》、收到某某小区入住手册并与被告安居物业公司签订《某某住宅小区前期物业服务管理协议书》，明确知道所购买房屋的面积、使用范围，小区物业装修的相关要求，而违反上述协议及法律规定对屋外业主共有的露台进行装修、改造，对楼下的商铺造成安全隐患，导致漏水的损害后果，被告李思序接到物管公司的整改告知书后，仍未整改，二原告要求被告李思序、王华、王菊排除妨害，清除杂物、拆除花台及搭建构筑物、重做防水，恢复原状的诉讼请求，因清除杂物、拆除花台及搭建构筑物实质上是恢复屋顶原状，故本院支持二原告排除妨害、重做防水、恢复原状的诉讼请求。二原告要求五被告赔偿经济损失50000元的诉讼请求，二原告提交的证据不能证明其主张，故本��不予支持。某某小区某幢X号商铺屋顶漏水系楼上的被告李思序、王华、王菊对露台的装修、改造行为所致，故被告新天河房地产开发有限公司在本案中不承担侵权责任。《某某小区业主入住手册》中的临时公约、前期物业服务中明确约定被告安居物业公司对小区业主进行装修装饰时应履行的职责，及对物业共用部分有维修、养护义务，被告安居物业公司在被告李思序、王菊、王华擅自装修改造露台时未及时制止，发出整改告知书后未积极督促进行整改，进一步加大了损害后果，故被告安居物业公司应承担连带责任。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十五条、第十九条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二、三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民��诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告李思序、王菊、王华于本判决生效之日起三十日内排除对原告周小萍、叶小国共有商铺（楚雄市某某小区某幢X号商铺）的妨害，恢复屋顶的原状，对漏水点、渗水点进行修复；二、被告楚雄安居物业管理有限公司对以上被告李思序、王菊、王华应承担的责任承担连带责任；三、被告楚雄新天河房地产开发有限公司在本案中不承担责任；四、驳回原告周小萍、叶小国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息��案件受理费1050元，减半收取计525元，由被告李思序、王菊、王华负担（未交，于本判决生效之日起十日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员　孙　燕二〇一六年十月九日书记员　王敏敏来自：