（2016）云28民终519号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-12-16
案件名称
上诉人景洪博誉房地产开发有限公司与被上诉人罗璐商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
景洪博誉房地产开发有限公司,罗璐
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云28民终519号上诉人（原审被告）：景洪博誉房地产开发有限公司。委托诉讼代理人：吴健，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：罗璐，女，汉族。委托诉讼代理人陈夫军，西双版纳州法律援助中心律师。特别授权代理。上诉人景洪博誉房地产开发有限公司（以下简称博誉公司）因与被上诉人罗璐商品房预售合同纠纷一案，不服景洪市人民法院(2016)云2801民初1115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人博誉公司的委托诉讼代理人吴健，被上诉人罗璐及委托诉讼代理人陈夫军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人博誉公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求，由上诉人与被上诉人继续履行双方于2014年6月21日签订的《商品房购销合同》。事实和理由：1、一审判决未围绕被上诉人的诉讼主张进行认定和判决，违反了民事诉讼程序的基本原则。被上诉人起诉主张解除《商品房购销合同》的理由是依据合同第七条、第九条约定：甲方逾期交房超过30日后，乙方有权解除合同，甲方应按总房款10%向乙方支付违约金。但一审法院判决认定应当解除合同的理由是：“博誉公司逾期交房满4个月，罗璐享有解除《商品房购销合同》的实质条件。”，从认定结果上看，一审判决实际上否定了被上诉人要求解除合同所主张的理由。另外，被上诉人在2016年4月6日起诉时，也未达到逾期交房4个月的条件。故一审判决有失公正，应予撤销。2、双方应当继续履行于2014年6月21日签订的《商品房购销合同》。《商品房购销合同》第十条约定：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话或媒体形式通知乙方办理交接手续。”及《补充协议》第十条约定：“甲方的商品房主体验收合格后，以州报或电话形式通知乙方办理接房手续。”，故本案交房标准是主体工程质量验收合格，而不是工程项目综合验收合格，并不需要附属工程和配套工程验收合格。另外，《补充协议》第十二条约定：“乙方同意，财富中心有一些特殊经营户，需要在甲方主体验收前三个月进行装修，所以对该部分商铺在装修前甲方会提前一个月通知乙方进行验房，其余相关费用手续办理还是在统一交房时办理。”，根据上述约定，本案商品房在主体工程质量验收合格前即可提前交付被上诉人。综上所述，一审判决以“附属工程的配套工程还在施工过程中，尚未达到双方约定条件”为由解除《商品房购销合同》，既不符合双方合同约定条件，也违背了双方真实意思表示。3、一审判决的违约金计算错误。本案购房总款为209533元，解除合同的违约金为总房款的10%，应为20953.3元，但一审判决却将违约金计算为29533元，金额明显错误。故上诉人认为，一审判决属于错误判决，应予撤销。被上诉人罗璐辩称，上诉人应按合同约定于2015年12月31日将验收合格的房屋交付被上诉人，但至2016年5月18日一审开庭审理时止，上诉人也未按照合同约定的“商铺交房标准”条件交付房屋，故上诉人构成实质性违约。因此被上诉人认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人主张的事实没有法律依据，上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。罗璐向一审法院起诉请求：1、解除双方于2014年6月21日签订的《商品房购销合同》；2、博誉公司返还罗璐支付的购房款209533元及其利息（自2016年1月1日起至博誉公司实际付清房款之日止，按银行同期贷款利率计算利息）；3、博誉公司支付罗璐利息2051.2元（自2015年8月20日起至2015年12月20日止，按揭贷款100000元×建设银行贷款利率计算）；4、博誉公司支付罗璐违约金9055.33元，庭审中变更为20953.3元（按总购房款209533元×10%计算）；5、本案诉讼费由博誉公司承担。一审法院认定事实：2014年6月21日，罗璐与博誉公司双方签订《商品房购销合同》，其中主要约定：一、罗璐购买博誉公司开发建设的位于景洪市财富中心商铺一套,面积10.19平方米；二、房屋总价款为209533元，其中首付款109533元罗璐于2014年1月6日已经支付给博誉公司，剩余房款100000元，由罗璐办理银行按揭贷款支付；三、博誉公司应于2015年12月31日前将建设单位组织验收合格并符合本合同约定的房屋交付给罗璐；本合同约定交房标准：（1）铺内强电、弱电接通、独立接线盒；（2）铺内水泥地面；（3）铺内中央连体空调；（4）铺内玻璃隔断即玻璃地弹门等符合交房标准后，博誉公司应当以电话或者媒体公告的形式通知罗璐办理交接房手续；五、博誉公司逾期交房30日内，博誉公司每天向罗璐支付30元的违约金，逾期交房30日后3个月内，博誉公司每天向罗璐支付90元的违约金，总计逾期交房满4个月，罗璐有权解除《商品房购销合同》，博誉公司按房屋总价款的10%向罗璐支付违约金。除此之外，原、博誉公司双方还就其他购房事宜进行了约定。合同签订后，罗璐与中国建设银行西双版纳分行签订《个人贷款合同》。中国建设银行西双版纳分行于2015年8月20日将按揭贷款100000元汇入博誉公司的银行账户中，之后罗璐按月向银行偿还按揭贷款本息。2015年12月18日，博誉公司开发建设的位于景洪市景德东路“景洪财富中心”项目房屋主体工程经景洪市工程质量监督管理站验收合格。2015年12月31日，交房期限届满，博誉公司未能按约定向罗璐交房。逾期交房至2016年4月25日，博誉公司在西双版纳州报上刊登交房公告，通知业主办理交接房手续。之后，罗璐与博誉公司双方为博誉公司逾期交房和房屋未达到交房条件产生纠纷，罗璐诉至一审法院。一审法院认为，当事人签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，其中约定的内容不违反法律禁止性规定的部分，对双方具有法律上的约束力。本案中，博誉公司未按约定的期限于2015年12月31日前向罗璐交房，且逾期交房至2016年4月25日才在西双版纳州报上刊登交房公告，通知业主办理交接房手续。自博誉公司应当交房日2015年12月31日至逾期刊登交房公告日2016年4月25日，虽未满足4个月，仅相差5天，但博誉公司所开发建设该项目商品房仅仅是主体工程经验收合格，而相关附属工程和配套设施还在施工过程中，尚未达到双方约定交房条件。故本院认为博誉公司的逾期交房行为，已经达到了双方约定“博誉公司逾期交房满4个月，罗璐享有解除《商品房购销合同》的实质性条件”。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，双方在《商品房购销合同》中约定了解除合同的条件，且因博誉公司长期未能交房的行为，已经达到双方约定解除合同的条件，现罗璐选择请求解除《商品房购销合同》，既符合双方的约定，同时也符合法律的规定。据此，罗璐诉请要求双方签订的《商品房购销合同》的诉请，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，双方签订的《商品房购销合同》解除后，博誉公司应当返还因履行《商品房购销合同》而收取罗璐支付的购房款209533元。据此，罗璐要求博誉公司返还其支付的购房款209533元的诉请，予以支持。另，博誉公司长期未约定向罗璐交付房屋，已经达到了双方约定解除《商品房购销合同》的条件，故博誉公司逾期交房已经构成根本违约，从而导致双方签订的《商品房购销合同》的合同目的不能实现，博誉公司应承担根本违约的责任。依据双方的约定，因博誉公司逾期交房导致《商品房购销合同》被解除的，博誉公司应当按总购房款209533元的10%向罗璐支付违约金29533元。且此违约金属于根本违约的违约金，其中已经包括罗璐支付按揭贷款的利息等必要损失，故罗璐既要求博誉公司支付利息损失又要求博誉公司支付根本违约的违约金属于重复诉请，无法律依据，根本违约的违约金和利息等损失只能选择其一主张权利。故罗璐要求博誉公司支付利息以及违约金29533元的诉请，仅支持博誉公司支付罗璐违约金29533元（总购房款209533元×10%）的诉请，而不予支持利息的诉请。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定判决：1、解除罗璐与博誉公司于2014年6月21日签订的《商品房购销合同》；2、博誉公司自本判决生效之日起十日内向罗璐返还购房款209533元；3、博誉公司自本判决生效之日起十日内向罗璐支付违约金29533元。4、驳回罗璐的其他诉讼请求。案件受理费4916元，减半收取2458元，由罗璐负担15元，由博誉公司负担2443元并自本判决生效之日起十日内径直支付给罗璐。本院二审期间,当事人没有提交新证据。当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。经二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依照约定履行各自义务。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。上诉人与被上诉人合同约定的交房时间为2015年12月31日前，被上诉人于2016年4月25日刊登交房公告，公告交房时上诉人所开发建设该项目商品房仅仅是主体工程经验收合格，相关附属工程和配套设施还在施工过程中，未达到双方合同约定的交房条件；另，上诉人至今也未提供工程竣工综合验收材料。根据双方签订的《商品房购销合同》约定，上诉人逾期交房满4个月的，被上诉人享有解除《商品房购销合同》的权利。一审法院判决解除双方于2014年6月21日签订的《商品房购销合同》及返还购房款209533元并无不当。关于违约金数额，本案总房款为209533元，解除合同的违约金为总房款的10%，应为20953.3元，一审判决计算违约金数额错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持景洪市人民法院（2016）云2801民初1115号民事判决第一、二、四项，即解除罗璐与景洪博誉房地产开发有限公司于2014年6月21日签订的《商品房购销合同》；景洪博誉房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向罗璐返还购房款209533元；驳回罗璐的其他诉讼请求；二、变更景洪市人民法院（2016）云2801民初1115号民事判决第三项为：景洪博誉房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向罗璐支付违约金20953.3元。二审案件受理费4307元，由上诉人景洪博誉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱江舟审判员 蒋荣春审判员 李鸿伟二〇一六年十月九日书记员 张秋林 来自：