（2016）鄂0606民初2624号

裁判日期: 2016-10-09

公开日期: 2016-11-16

案件名称

曾艳与被告湖北济昌和商贸有限公司、第三人襄阳千百汇企业管理有限公司租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

襄阳市樊城区人民法院

所属地区

襄阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

曾艳,湖北济昌和商贸有限公司,襄阳千百汇企业管理有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十二条，第一百二十一条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百三十五条，第四百零二条

全文

襄阳市樊城区人民法院民事判决书（2016）鄂0606民初2624号原告：曾艳，女，1976年2月3日出生，汉族，襄阳市人，财富广场业主，住襄阳市襄城区环城东路*号。委托代理人：熊建军，襄阳市樊城区法律援助中心律师。被告：湖北济昌和商贸有限公司。住所地：襄阳市樊城区解放路**号。法定代表人：周丕亮，湖北济昌和商贸有限公司董事长。委托代理人：张建军，湖北三顾律师事务所律师。第三人：襄阳千百汇企业管理有限公司。住所地：襄阳市樊城区解放路**号。法定代表人：杨菊芳，襄阳千百汇企业管理有限公司经理。委托代理人：任波，男，1968年6月25日出生，汉族，襄阳市人，襄阳千百汇企业管理有限公司出纳，住襄阳市樊城区人民路255号附36号。原告曾艳与被告湖北济昌和商贸有限公司（下称济昌和公司）、第三人襄阳千百汇企业管理有限公司（下称千百汇公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案受理后，依法组成由审判员张小明担任审判长、代理审判员孙娟、人民陪审员邵泽润参加的合议庭，于2016年8月31日公开开庭进行了审理。原告曾艳的委托代理人熊建军，被告济昌和公司的委托代理人张建军，第三人千百汇公司的委托代理人任波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾艳诉称，2007年12月16日，原告委托千百汇公司对外签订商铺租赁经营合同。2008年10月1日，千百汇公司代表原告与被告济昌和公司签订了租赁合同，合同约定租期为15年，租金按照原告购买商铺总价款的一定比例确定，第一至三年为6%，第四至八年为8%，第九至十一年为9%，第十一至十五年为10%；租金自开业之日起计付，进场装修期间不支付租金。在履行期间，被告从2012年3月1日起只按7%支付租金至2015年2月，自2015年3月起，拒绝支付租金。由于被告违约，造成原告经济损失，故原告依法提起诉讼，请求判令被告济昌和公司支付拖欠原告的租金（截止2016年2月，被告拖欠的租金为37512元，2016年3月至被告腾房止的租金请求仍按合同约定支付）；解除原、被告租赁合同，责令被告腾退商铺并恢复原状。被告济昌和公司辩称，合同履行期间，被告共计拖欠原告7个月租金。2015年9月30日，原、被告之间的租赁关系已解除，此后的租金不应再付。第三人千百汇公司述称，原、被告的租赁合同于2015年9月30日已解除，但双方没有办理交接，被告没有返还商铺，故第三人认为双方合同仍在履行中，被告仍需支付租金。经审理查明，襄阳市命名为“财富广场”的商住一体化小区建成后，开发商将一至三层商业性房屋分割成若干区域出售，并为各购买者办理了房产证。这些购买了商业性质房屋（实为未隔离的区域）的业主（共有400多户）经过协商，于2007年12月，决定成立商业管理公司，代表业主对外进行招商（即出租商铺），代收租金后向业主们分配。2008年9月11日，公司成立，取名“襄阳千百汇企业管理有限公司”即本案第三人。2008年10月1日，千百汇公司（甲方）与济昌和公司（乙方）签订《襄樊财富中心广场租赁合同》一份，协议约定：甲方将位于樊城区解放46号的“财富广场”一楼至三楼、四楼部分办公场地、地下设备及配套设施等出租给济昌和公司，租赁面积约为18000平方米；租赁物的用途与乙方依法注册登记的经营范围相符；租赁期限为十五年；租金从装修期满后第一个月开始支付，金额以业主购买商铺总价款的一定百分比确定，具体方式为第一至三年为商铺购买价款的6%，第四至八年为8%，第九至十一年为9%，第十二至十五年为10%，租金按季度支付；乙方无正当理由拖欠租金时间超过一个月的，甲方有权解除合同；甲方允许乙方按其经营需要自行装修；乙方拥有完整的经营自主权；经双方协商解除或终止合同时甲方按移交清单验收租赁物，租赁物在使用过程中正常耗损以及乙方因经营所需进行的装修改造不属于损坏范围等等。合同签订后，被告即接收了租赁物并进行了装修、对外招商经营。济昌和公司于2009年3月开始支付租金，千百汇公司收取租金后再支付给每位业主。2013年4月28日济昌和公司以经营亏损为由向千百汇公司申请，要求自2012年3月1日至2015年2月28日止，按照购房价款7%支付租金，2015年3月1日继续按照原合同履行。截止2015年2月前，千百汇公司亦是按济昌和公司的申请收取租金。但从2015年3月起，济昌和公司由于经营陷入困境，开始拖欠租金。2015年9月13日，由于济昌和公司拖欠业主七个月的租金，千百汇公司代表业主，通知济昌和公司终止双方所签署的《襄樊财富中心广场租赁合同》。济昌和公司同意终止合同，并在终止合同通知书上注明自2015年10月1日起将财富广场整体管理权归还给千百汇公司。但与各经营户之间的租赁关系解除事宜未处理完毕。租赁合同终止后，因济昌和公司前期拖欠供电部门电费，供电部门于2015年12月停止对“财富广场”供电，“财富广场”基本处于停业状态，由于济昌和公司与各经营户之间的租赁关系尚未解除，部分经营户仍占有商铺。期间，业主对千百汇公司也失去了信赖，“财富广场”处于无管理状态。另查明，原告的商铺位于财富中心广场1层086号，购买价格为468900元。本院认为，原告委托千百汇公司与被告济昌和公司签订《襄樊财富中心广场租赁合同》，系双方真实意思表示，属有效合同。虽合同以千百汇公司名义所签，但双方在签订合同时，济昌和公司知道千百汇公司是受托人，委托人系“财富广场”业主，故该合同直接约束委托人（包括原告曾艳）和济昌和公司。在济昌和公司拖欠业主租金长达7个月之久的情况下，千百汇公司代表业主通知济昌和公司终止合同，济昌和公司亦同意终止合同，并从财富中心广场撤离，因此千百汇公司与济昌和公司之间的租赁关系实际于2015年10月1日已经解除。济昌和公司在合同履行期间，未能按约支付租金，应承担相应的民事责任，原告请求济昌和公司按照合同约定支付拖欠的租金，本院予以支持。合同履行期间拖欠的租金数额即21882元（468900元×8%÷12／月×7月）。关于原告要求济昌和公司腾退商铺的诉讼请求，本院认为，济昌和公司在双方达成解除合同的合意后，即负有腾退商铺并返还给业主（包括原告曾艳）的义务，但是在合同解除后，即撤走相关人员，怠于行使其返还商铺的义务。根据合同相对性原则，原告主张由济昌和公司腾退商铺的请求符合法律规定，济昌和公司有义务及时返还商铺。关于原告要求济昌和公司将商铺恢复原状的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，济昌和公司对租赁房屋进行装饰装修并进行使用属于按约使用，且合同约定因经营所需进行装修改造不属于损坏范围，济昌和公司按照使用后的状态返还并无不当，故原告主张按合同签订之日前的商铺状态予以恢复与合同约定、法律规定不符，本院不予支持。关于原告要求济昌和公司支付逾期返还期间的商铺占有使用费的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案原、被告合同解除后，双方均有义务采取有效措施，防止损失的扩大。而济昌和公司对于合同解除后的善后工作未进行处理，拖欠电费导致供电部门停止供电，经营户无法正常经营，处于歇业状态，济昌和公司与经营户之间的租赁关系尚存，经营户占有商铺至今不予退还，给原告造成损失，济昌合公司应负主要责任，该损失可比照双方合同解除前实际履行的租金标准即月租金3126元，按照60%的比例予以赔偿即月1875.60元。合同解除后，由于业主对千百汇公司失去了信赖，致使千百汇公司不能正常行使管理权，“财富广场”实际处于无人管理状态，造成损失，业主（包括本案原告）也存在一定过错，应承担相应的民事责任，故另40%的损失由原告自负。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十二条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第四百零二条之规定，判决如下：确认第三人襄阳千百汇企业管理有限公司与被告湖北济昌和商贸有限公司于2008年10月1日签订的《襄樊财富中心广场租赁合同》已解除；被告湖北济昌和商贸有限公司将租赁原告曾艳的商铺腾退给原告；三、被告湖北济昌和商贸有限公司支付履行合同期间拖欠原告曾艳的租金21882元；四、被告湖北济昌和商贸有限公司按每月1875.60元的标准赔偿原告曾艳逾期腾房损失费，自2015年10月1日起计算至实际腾退之日止；五、驳回原告曾艳的其他诉讼请求。上列应履行事项，于本判决生效后十日内履行，逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费50元，由被告湖北济昌和商贸有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费，汇款至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：农行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号：17451701040003656。上诉人也可以将上诉案件受理费直接交襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。审　判　长　　张小明代理审判员　　孙　娟人民陪审员　　邵泽润二〇一六年十月九日书　记　员　　陈怡雯来自