（2016）豫9001民初1971号

裁判日期: 2016-10-09

公开日期: 2016-12-30

案件名称

济源市合生物业服务有限公司与贾伟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

济源市人民法院

所属地区

济源市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

济源市合生物业服务有限公司,贾伟

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十二条

全文

河南省济源市人民法院民事判决书（2016）豫9001民初1971号原告（反诉被告）：济源市合生物业服务有限公司，住所地：济源市沁园南路139号。法定代表人：赵显国，董事长。委托代理人：刘红军，公司副总经理。委托代理人：卢心波，河南艳阳天律师事务所律师。被告（反诉原告）：贾伟，男，1990年5月3日出生，汉族，住济源市。委托代理人：杨中平，济源沁源国贸酒店有限公司工作人员。委托代理人：李国森，河南剑光律师事务所律师。原告济源市合生物业服务有限公司（以下简称合生物业公司）与被告贾伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告的委托代理人刘红军、卢心波，被告的委托代理人杨中平、李国森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除其与被告2013年3月21日签订的《房屋租赁合同》，并于合同解除之日起15日内按合同约定交付出租房屋；2.支付已实际使用房屋期间的租金249万元及违约金32万元（违约金自2014年2月起，按月利率10‰计算至2016年3月）；3.支付实际使用房屋期间的物业管理费28万元。诉讼过程中，关于租金的支付数额增加至307万元（租金计算至2016年6月30日）。事实和理由：2013年3月21日，其与被告签订《房屋租赁合同》，约定其公司将位于沁园南路135号高新技术开发区锦江商务公馆一层局部及二至七层房屋租赁给被告使用，租赁期限十年，自2013年5月1日至2023年4月30日止；合同签订之日被告需支付定金50万元；第一年租金184.84万元，年租金自2018年5月1日起逐年递增5%；如承租人逾期不缴纳租金的，除应如数补交外，逾期数额按日1%支付违约金，超过2个月未足额交纳租金的，出租方有权以任何手段解除合同并收回租赁场地，所有损失由被告承担。因被告需自行装修，双方均同意扣除六个月租金，即2013年5月1日至2014年4月30日期间的租金按92.42万元支付。合同签订后，其全面履行合同义务，但被告支付的第一年租金是经其公司多次催要才在逾期数月后付清，第二年租金其公司多次催要，被告多次承诺却至今未予支付。被告辩称，1.其与原告签订《房屋租赁合同》属实，但因原告违约在先，造成其经营的济源锦江国贸酒店（以下简称锦江酒店），现更名为济源沁源国贸酒店有限公司（以下简称沁源酒店）损失严重，后双方虽多次协商，但始终未能就损失部分达成一致，现原告要求解除合同缺乏法律依据。2.其同意支付房屋租金，但认为租金期间应当自原告提供消防验收手续之日起计算，并扣除2015年4月3日至4月29日、2016年5月4日至今原告停水、停电期间的租金。3.因原告违约在先，故其不应当支付违约金。4.双方未签订物业管理协议或合同，客观上原告也未提供物业服务，现原告要求支付物业管理费没有事实和法律依据。被告向本院提供出反诉请求：要求原告赔偿其损失41万元。事实和理由：因原告未按约定及时竣工验收，且主体工程迟迟未能通过消防验收，致使其经营的酒店被济源市工商行政管理局等单位罚款，后双方又因租金等问题产生矛盾，原告多次停水、停电，给其酒店造成巨大经济损失。原告针对被告的反诉辩称：济源市工商行政管理局等单位对被告的罚款系行政处罚行为，与主体工程是否通过消防验收无关，且主体工程未及时通过消防验收是因被告经营的酒店消防存在问题需要整改。被告经营期间，其公司并未停电，被告主张的食材及经营损失没有事实依据，应驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.杨中平、酒春杰系被告原经营酒店委托处理与合生物业公司一切事宜的受托人，2014年12月26日有杨中平签字的申请及2015年4月23日酒春杰出具的承诺书均在授权之后，且内容均与合生物业公司有关，二人作出的承诺均代表被告意志，对被告具有约束力，本院予以认定；2.2015年7月29日，合生物业公司出具的告知函，没有被告及被告经营酒店工作人员的签字，不能证明原告主张，本院不予认定；3.2016年4月2日、同年4月22日原告给被告及酒店下发的告知及通知，下方批注有“接收人：王鑫”，原告称王鑫系被告经营酒店的财务人员，被告认可酒店财务人员有“王新”，但是否是同一人，被告未在本院规定期限内答复，应承担不利后果，对原告主张告知及通知已送达被告的事实本院予以确认；4.物业管理服务协议及收据，被告均不是相对方，不能作为本案定案依据；5.消防验收整改建议书，加盖有济源市公安消防支队公章，经本院审查，符合客观、真实性，本院予以认定；6.原告提供的还款承诺书，与杨中平签字的申请内容相互印证，本院予以认定。7.被告提供的公证书及光盘，是对原告经营酒店现状的拍照，公证事项是保全证据，但保全证据的原因并未说明，内容无法证明原告是否存在停电、停电原因及停电时间的事实，故不能作为定案依据；8.被告提供的2015年3月23日中牟县信义海鲜商行出具的收条，不是正规发票，不符合正常交易习惯，且数额与被告提供的信义海鲜商行出具的定额发票数额不符，相差较大，本院不予认定；三张销货清单，并非最终结算依据，不能证明购买商品的数额；被告提供的中牟县信义海鲜商行、中牟县新程记熟食商行、中牟县卫东副食一战购物配送中心的定额发票，均不显示开票时间，无法证明被告所购商品的时间，且被告未提供其在中牟县新程记熟食商行、中牟县卫东副食一战购物配送中心购买商品的名称、种类、单价以及付款的相关证据，故不能单独作为定案依据；9.被告提供的担保挂账证明，总金额75600元，其中15张单据计14177元，没有原告方工作人员签字，原告不予认可，不能证明被告主张，该部分数额应予扣除。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月21日，原告合生物业公司（甲方）与被告贾伟（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于沁园南路135号高新技术开发区锦江商务公馆一层局部（以甲方提供分割图为准），二至七层租给乙方使用，租赁期10年，从2013年5月1日至2023年4月30日止，自房屋租赁合同签订之日起乙方向甲方交纳定金50万元；第一年租金184.84万元，年租金自2018年5月1日起逐年递增5%；如乙方需自行装修的，双方同意扣除六个月免租期（第一年租金按92.42万元计）；甲方竣工验收合格后（且主体工程通过消防验收），乙方应向甲方付清第一年租金，以后的年租金提前3个月一次交清，先交租金后使用；…乙方租赁使用期间，各种工商税务、水费、电费、卫生费、物业管理费等一切杂费由乙方承担；乙方逾期不缴纳租金的，除仍应如数补交外，逾期数额按日1%支付违约金，超过2个月未足额交纳租金的，甲方有权采取任何手段解除合同并收回租赁场地，所有损失由乙方承担；租赁经营期间，乙方要求解除合同或因乙方原因不履行合同的，所有装修、设备、设施不可拆除，无偿归甲方所有…。合同后附锦江商务公馆出租部分交房标准。合同签订后，因被告需自行装修，故第一年租金按92.42万元履行，被告用承租的房屋以锦江酒店的名义对外经营餐饮、住宿。因被告迟迟未足额支付第一年租金，2014年10月31日，被告经营的锦江酒店委托总经理张红军负责办理租金交纳及调整（事宜），同日，张红军代表锦江酒店给原告出具承诺书，承诺第一年租金余款42万元分别在2014年11月1日先付10万元，另外32万元于2014年11月18日支付。同年11月21日，张红军再次代表锦江酒店给原告出具承诺书，承诺第一年租金余款32万元于2014年11月26日18时前通过转账方式转入原告公司指定账户，之后被告陆续付清第一年租金。2014年12月25日，锦江酒店委托杨中平处理一切房租事宜，同日，锦江酒店出具还款承诺书，认可欠原告第二年房租1848400元，并承诺分期分批支付。同年12月26日，锦江酒店给原告出具申请，希望宽限三天时间给原告12月25日出具的承诺书上签字盖章，如不能按承诺书兑现，酒店愿接受停水、停电等措施，申请下方有受托人杨中平的签字。2015年4月9日，锦江酒店授权酒春杰代表酒店处理与原告的一切事宜，因锦江酒店欠原告房屋租金，2015年4月23日，酒春杰出具承诺书，经双方协商，考虑客户结婚包桌系终身大事，承诺先向原告交纳租金5万元，在2015年5月2日前如不解决所欠租金一次交清或不低于80万元，其代表酒店同意停水、停电处理。同日，锦江酒店通过酒春杰向原告交纳租金5万元。截止2015年9月28日，锦江酒店共欠房租本金166万元，原告书面通知锦江酒店及被告。后锦江酒店更名为沁源酒店，2015年10月1日，沁源酒店给原告出具回函，称酒店目前在济源交通银行办理贷款手续，本月月底可能会放款，到时会向原告支付一部分房屋租金，同时希望将《房屋租赁合同》进行更改。之后，沁源酒店未支付租金，2016年4月2日，原告再次书面告知酒店及贾伟，称截至2016年4月2日共欠房租本金250余万元，希望接到通知后速与其公司联系关于支付本金问题，否则其公司将以法律途径寻求解决。同年4月22日，原告又通知酒店及贾伟，要求在2016年4月30日前按双方谈判约定先行支付20万元租金，否则将采取强制停水、断电措施，并收回房屋，由此造成的一切后果由酒店及贾伟承担全部责任。2016年5月4日至今，酒店未再经营。2013年5月1日至今，被告通过支付现金、给原告发放充值卡等方式陆续支付租金1871423元。被告称2015年4月3日至4月29日期间以及2016年5月4日至今，原告对其经营的酒店采取停水、停电措施，致使酒店无法正常经营被迫停业，造成巨大的经营损失。原告称2016年5月1日，酒店在承办完婚宴后于5月3日停业放假，其公司为防止损失扩大才停电的。2014年1月3日，济源市公安消防支队给原告下发《消防验收整改建议书》，对原告的锦江商务公馆工程提出整改建议，其中第13条至15条是关于被告经营酒店消防的整改建议。2014年4月3日，因锦江酒店未进行竣工消防备案，济源市玉川公安消防大队对锦江酒店作出罚款5000元的行政处罚决定。同年7月22日，因锦江酒店未经消防安全检查擅自投入营业，济源市玉川公安消防大队再次对锦江酒店作出行政处罚决定，责令锦江酒店停产停业，并处罚款30000元。2014年9月1日，原告书面通知锦江酒店济源市消防支队对锦江商务公馆2-7层酒店消防验收初步复验存在的问题，要求酒店收到通知后3日内整改完毕。2014年10月13日，原告的锦江商务公馆工程经济源市公安消防支队验收合格。2015年1月26日，被告经营的锦江酒店消防验收合格。2015年3月27日，济源市工商行政管理局因被告贾伟无照对外经营餐饮、住宿，对其作出罚款50000元的行政处罚。本院认为，2013年3月21日，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告将房屋交给被告，被告装修后即对外经营，但被告除陆续交纳第一年租金外，未按合同约定的期间足额交纳第二年及第三年租金，后经原告多次催要，被告至今仍未履行，被告拖欠租金数额较大，导致原告签订合同的目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同，现原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并交还承租房屋，于法有据，本院予以支持。2014年5月1日至2016年6月30日期间，被告应付租金4004866元，扣除已付的947223元，剩余租金3057643元被告应予支付。根据合同约定，被告逾期不缴纳租金的，除应如数补交外，逾期数额按日1%支付违约金。因约定的违约金计算标准过高，诉讼中原告请求按月息10‰计算违约金，较为合理。考虑第二年租金被告已陆续支付一半，本院认为违约金应自2014年11月1日起计算，自2014年11月1日起，按未付租金901177元计算至2015年4月30日，自2015年5月1日起，按未付租金2749577元计算至2016年3月，违约金共计356524.09元，现原告主张320000元，本院予以支持。被告辩称原告违约在先，系原告的主体工程迟迟未通过消防验收，故不应解除合同及支付违约金。根据本案查明的事实，直至2014年9月1日，被告经营的酒店经济源市消防支队初步复验消防仍存在问题，主体工程迟迟未通过消防验收，与酒店自身消防存在问题未及时整改有关，并非完全是原告的原因；且合同约定主体工程通过消防验收后，被告应向原告付清第一年租金，因此主体工程是否通过消防验收，只能作为被告付清第一年租金的抗辩理由，并不影响合同的成立、生效及租赁期限的起止时间；另外，在原告多次向被告催要租金时，被告从未提到原告存在违约；综上，被告的辩称理由不成立，本院不予采纳。虽《房屋租赁合同》约定租赁使用期间，物业管理费由被告承担，但原、被告间并未签订物业管理服务协议，故原告要求被告支付物业管理费，于法无据，本院不予支持。2014年4月3日、同年7月22日，济源市玉川公安消防大队因锦江酒店未进行竣工消防备案及消防安全检查对其予以行政处罚，从济源市公安消防支队给酒店下发的建设工程消防验收意见书内容看，因酒店属于公众聚集场所，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查，酒店未经消防安全检查擅自投入营业及未进行竣工消防备案被处罚，系酒店自身原因；后被告经营的酒店因无照经营，被济源市工商行政管理局处罚，与原告无关，现被告以原告的主体工程未通过消防验收，造成其被多家行政单位罚款，反诉要求原告赔偿的理由不成立，本院不予支持。关于酒店经营过程中，原告是否采取停水、停电措施、是否给被告造成损失以及损失数额，被告未提供有效证据证明，对被告主张的其余损失本院亦不支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原、被告2013年3月21日签订的《房屋租赁合同》；二、被告贾伟于本判决生效后十五日内向原告济源市合生物业服务有限公司交还承租的房屋；三、被告贾伟于本判决生效后十五日内向原告济源市合生物业服务有限公司支付截止2016年6月30日前所欠的租金3057643元；四、被告贾伟于本判决生效后十五日内支付原告济源市合生物业服务有限公司违约金320000元。五、驳回被告贾伟的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费36260元，反诉费3725元，均由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审　判　长　　苗　丹人民陪审员　　张小仙人民陪审员　　李海荣二〇一六年十月九日书　记　员　　赵夏伟微信公众号“”