（2016）青01民终849号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-10-19
案件名称
高翔与何永成、青海华盛实业有限公司、李敏良商品房预售合同纠纷案二审民事判决书
法院
青海省西宁市中级人民法院
所属地区
青海省西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高翔,青海省华盛实业有限公司,何永成,李敏良
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
青海省西宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）青01民终849号上诉人（原审被告）：高翔委托代理人：马福存，青海辉湟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青海省华盛实业有限公司法定代表人：田育旭，经理。委托代理人：严玉霞，法律顾问。委托代理人：杨红强，公司员工。被上诉人（原审原告）：何永成委托代理人：魏忠，青海磐佑律师事务所律师。原审第三人：李敏良委托代理人：谢靖，青海晨雨阳律师事务所律师。上诉人高翔因与被上诉人何永成、青海华盛实业有限公司（以下简称华盛公司）、第三人李敏良商品房预售合同纠纷一案，何永成于2015年11月12日向西宁市城中区人民法院提起诉讼，要求依法确认高翔与华盛公司签订的《商品房现房买卖合同》无效，华盛公司协助何永成办理城南青海湖小区7号楼361室房屋产权证、土地证。西宁市城中区人民法院作出（2015）中民一初字第942号民事判决。宣判后高翔不服判决，提起上诉。本院于2016年7月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人高翔及其委托代理人马福存，被上诉人华盛公司的委托代理人严玉霞、杨红强，被上诉人何永成的委托代理人魏忠，原审第三人李敏良的委托代理人谢靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高翔的上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回何永成的诉讼请求。事实理由：一、一审判决认定事实错误、肆意认定事实，没有任何证据作为依据。华盛公司与案外第三人李敏良之间的借款关系与本案没有任何关联。华盛公司与李敏良之间产生借款关系后，为归还借款，双方达成了还款协议，在还款协议中双方约定用本案诉争房屋做担保。对此，高翔不知情，亦未在还款协议上签字认可。这是华盛公司典型的“一房二卖”，将同一套房屋做两次处分，出卖给高翔的同时又抵押给第三人做担保。西宁市城中区人民法院作出的(2015)中民二初字第244号调解书也仅仅是确认了华盛公司与第三人李敏良之间的借款关系，对本案诉争房屋没有做任何的调查处理。一审判决在没有任何证据予以证明、支持的情况下，认定高翔与华盛公司签订的购房合同是华盛公司与李敏良之间的借款担保，缺乏事实依据，是认定事实错误。而且，第三人李敏良的债权能否实现，与高翔没有任何关系，高翔仅仅是自己经过备案的商品房买卖合同能得到依法保护。一审判决在另查明中认定何永成居住至今，但在本案中高翔提交了证据证明该涉案房屋至一审庭审时无人居住，而且华盛公司也没有提交任何证据证明。二、一审判决适用法律错误。一审判决在本院认为中的叙述和后面的法律依据不一致，在本院认为中叙述(2015)中民二初字第244号调解书确认了华盛公司与李敏良之间的债权债务关系，高翔与华盛公司签订的购房合同是李敏良为华盛公司能如期归还借款的担保，因此高翔与华盛公司之间签订的《商品房买卖合同》是无效合同，而最后一审判决的法律依据是《合同法》第五十二条，这二者之间明显不一致，本案并不具有《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。本案是何永成提起诉讼主张高翔与华盛公司之间签订的购房合同无效，而不是合同相对方华盛公司提起诉讼主张购房合同无效。因此，何永成主张高翔与华盛公司恶意串通签订的合同无效，根据合同法五十二条第（二）项规定，何永成必须证明两点：一是高翔与华盛公司恶意串通，是损害国家、集体或第三人利益，具体到本案就是何永成利益。高翔与华盛公司签订房屋买卖合同后，依法在房屋登记部门进行了备案登记。备案登记是一种公示手段，具有对抗任何第三人对标的物即本案所涉房屋的侵害。在高翔签订购房合同时，尚不存在何永成与华盛公司之间的购房合同，是在高翔签订合同之后将近一年才签订的购房合同。在此基础上，不存在在前的合同侵害在后合同的事实及法律依据，就不存在侵害何永成利益的基础，既然不存在侵害何永成利益，就没有高翔与华盛公司签订的合同无效的法律依据。高翔与华盛公司签订的合同不存在合同无效的情形，是合法有效合同，应依法予以保护。三、一审判决遗漏诉求，一审判决的第二项缺乏事实基础，属于程序错误。何永成提起诉讼的第一项诉求是确认其与华盛公司签订的购房合同有效，何永成之所以提起这项诉求是因为其内心对自己签订的购房合同的不真实性、虚假性一清二楚。一审判决对该项诉求没有做出回应、判决的情形下，经行判决华盛公司履行相关协助义务缺乏事实基础，也是审判程序错误。四、何永成不是善意第三人，其没有权利、主体资格提起确认所签订的购房合同无效。何永成主张与本案不相干的公司法人青海华盛路桥水利建筑有限公司拖欠其工程款，用工程款抵顶了房款，青海华盛路桥水利建筑有限公司与华盛公司是两个不同的主体，对于三角债的抵消需要有一个法律途径，不能仅凭何永成存在利害关系的华盛公司的一面之词，本案中对于是否真实拖欠工程款，除了何永成和华盛公司之外没有其它证据印证。而且三方的三角债的抵消不能侵害在先的合法利益。在付款真实性不能成立时，何永成不符合善意第三人的条件，用签订在后的合同来对抗签订在前并且经过备案登记的合同没有任何的法律、事实依据。而何永成与华盛公司之间的购房合同才是双方恶意串通的结果。何永成不是善意第三人，何永成不具备提起确认合同无效的主体资格。综上所述，原审判决认定事实、适用法律错误，审判程序违法，请求撤销原审判决，驳回何永成的诉讼请求。何永成辩称，高翔认为何永成不是善意第三人，本案程序错误的理由不予认可，本案中，华盛公司在一审庭审中已经表述而且提供了相应的证据，表述了当时和第三人签订了还款协议，涉案房屋作为担保，签订了《商品房预售合同》；公安局出具的证明，对所盖的章子也进行了调查，前后的章子是一样的，不影响本案的基本事实。华盛公司与第三人签订的担保协议华盛公司对此是认可的，调解书、协议书都能印证《商品房预售合同》就是为借款作为担保的，一审证据确实充分，双方也予以确认。一审法院事实正确，证据确凿。对于遗漏的问题，我们认为没有遗漏，一份合同无效，无需对另一份合同进行确认。华盛公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，高翔与华盛公司签订的《商品房买卖合同》名为买卖合同，实际是为借款提供的抵押担保，何永成交清了所有房款且居住至今。请求驳回上诉，维持原判。第三人李敏良述称，一、李敏良与华盛公司在2013年7月3日签订借款协议时，并未约定采用房屋抵押借款的出借方式，也未办理房屋抵押他项权登记。一审判决推定华盛公司与第三人李敏良的借贷关系，以涉案房屋为借款担保物，属事实不清、证据不足；二、即使按照一审判决的推定，涉案房屋是华盛公司为李敏良的借款合同提供的担保物，也不能认定高翔与华盛公司签订的《商品房现房买卖合同》并非双方当事人房屋买卖的真实意思表示，从而认定该合同为无效合同，同时认定何永成的诉讼请求成立。请求二审法院查明事实，公正判决。一审法院认定事实：2013年4月17日至2014年4月3日期间，华盛公司分别三次向李敏良借款2033000元，期间华盛公司归还600000元，尚欠余款1433000元。2015年6月12日，华盛公司与李敏良达成还款协议，双方约定：李敏良同意华盛公司三次借款的还本付息日期延至2015年8月13日，双方同时约定，华盛公司在延期还款日不能归还借款本息时，协议拍卖双方指定的如下商品房，用于拍卖偿还借款的商品房为：1、青海湖小区1-1116室、受买人：季肖微；2、青海湖小区7-361室，受买人：高翔；3、怡沁园小区7-561室，受买人：徐裔萌；4、怡沁园小区5-451室，受买人：徐裔萌；5、怡沁园小区5-442室，受买人：高翔。为此，华盛公司与高翔就青海湖小区7-361室签订了《商品房现房买卖合同》。2015年9月23日，西宁市城中区人民法院受理李敏良与华盛公司民间借贷纠纷一案，李敏良要求华盛公司归还欠款及利息，并要求拍卖上述商品房，所得款项偿还其欠款，2015年11月19日，城中区人民法院作出（2015）中民二初字第244号调解书，调解内容为：华盛公司于2015年12月30日前给付李敏良借款700000元，2016年5月31日前给付1200000元。另查明，2014年4月19日，华盛公司与何永成签订《商品房预售合同》，双方约定，华盛公司将其所有的位于青海湖小区7号楼361室房屋出售给何永成，同时约定该房屋的价款从青海华盛路桥水利建筑有限公司欠何永成的工程款总额中抵扣。合同签订后，华盛公司对青海华盛路桥水利建筑有限公司欠付何永成的工程款进行了追认，并向何永成交付了涉案房屋，何永成居住至今。一审法院认为，位于西宁市城中区庄和路2号青海湖小区7号楼361室房屋系华盛公司开发的商品房，2015年6月华盛公司与李敏良就双方的借款事宜达成还款协议，协议中，将此涉案房产以买受人高翔的名义作为还款保证，并由高翔与华盛公司签订了《商品房现房买卖合同》，2015年9月，李敏良在法院的诉讼中确认了华盛公司到期不能偿还借款时，将拍卖涉案房产，同年5月，李敏良与华盛公司达成调解协议，由华盛公司在限定的期限内归还其借款，此时李敏良已实现了其债权。而高翔与华盛公司签订的《商品房现房买卖合同》，是华盛公司为能如期归还李敏良借款的担保，并非双方当事人房屋买卖的真实意思表示，城中区人民法院（2015）中民二初字第244号民事调解书已确认了双方的债权债务关系，故该合同为无效合同，何永成的此项诉讼请求成立，予以支持。本案中，何永成与华盛公司所签订的《商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，华盛公司当庭亦表示愿协助何永成办理涉案房屋的产权证、土地证，故何永成的该项诉讼请求予以支持。判决：华盛公司与高翔签订的《商品房现房买卖合同》无效；华盛公司于判决生效后十日内协助何永成办理位于西宁市城中区庄和路2号青海湖小区7号楼361室房屋的所有权证及国有土地使用权证。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实当事人均无异议，对当事人没有异议的事实本院予以确认。另查明，2016年1月8日西宁市公安局出具证明，经西宁市公安局印章治安管理信息系统查询，华盛公司于2008年11月10日备案刻制了青海省华盛实业有限公司公章一枚，（印章编号6301010126116），此枚公章因损坏，于2014年1月16日到公安局办理缴销手续，又于同日备案刻制了青海省华盛实业有限公司公章一枚（印章编号为6301010264302），加盖西宁市公安局行政审批专用章。本院认为，2015年6月12日华盛公司与李敏良达成的《还款协议》实质是华盛公司如不能按时归还借款则以房屋抵债的意思表示，该协议中约定以登记在高翔名下的房屋作为还款的担保，同时该协议中约定的以房抵债的方式规避了《担保法》第四十条关于禁止约定抵押物的所有权转移为债权人所有的相关规定。虽然华盛公司与高翔于2013年7月1日签订了《商品房现房买卖合同》，但是否存在房屋买卖的基础法律事实，应当综合当事人陈述及举证予以判断。根据本案查明的事实，华盛公司与高翔于2013年7月1日签订《商品房现房买卖合同》后，并未按合同约定实际履行，华盛公司未向高翔交付房屋使用，高翔也未交付房屋价款。如果华盛公司与高翔有真实的房屋买卖关系，根据《合同法》第一百三十条的规定，在高翔取得诉争房屋所有权的情况下，华盛公司应把房屋实际交付给高翔，并协助高翔办理房屋过户手续。但事实却是李敏良借款200余万元给华盛公司，华盛公司未在约定的期限履行债务，在李敏良同意华盛公司延期履行债务的情况下，李敏良为实现债权以华盛公司与高翔签订的《商品房现房买卖合同》中的房产担保。华盛公司本意并非真正出售诉争房屋，而李敏良也仅是想通过华盛公司与高翔签订的《商品房现房买卖合同》中的房产作担保，从而获得实现债权的保障，该事实有李敏良与华盛公司民间借贷诉讼中双方达成的调解协议所证实，在（2015）中民二初字第244号民事调解书中，双方除履行借贷义务外，并未实际履行《还款协议》约定的其他义务。诉讼中，华盛公司仍认可诉争的房屋其与何永成之间房屋买卖合同，并不认可其与高翔之间存在真实的房屋买卖合同，且根据李敏良与华盛公司往来的借贷关系的交易习惯，结合生效的西宁市城中区人民法院（2015）中民二初字第244号民事调解书，能相互印证高翔与华盛公司签订的《商品房现房买卖合同》是李敏良为华盛公司能如期归还借款的担保，并非双方之间房屋买卖的真实意思表示；其次，在合同履行中，华盛公司向何永成履行了交付房屋的义务，并认可何永成交付房款的收据，对于高翔的交款收据并不认可，高翔对其缴纳现金房款的事实除李敏良与华盛公司借款往来外，并无其他证据佐证，故上诉人高翔所持何永成与华盛公司签订房屋买卖合同系虚假的合同上诉理由与本院查明的事实不符，不予支持。因高翔与华盛公司签订的名为房屋买卖合同实为借款的担保，该合同损害了真正购房人何永成的合法利益，致使何永成购房合同的目的无法全部实现，原审法院认定高翔与华盛公司签订的房屋买卖合同属无效合同并无不当。原审法院虽对何永成要求确认其与华盛公司签订的购房合同有效的诉求未作判决处理，但何永成对此并未提出上诉，且涉案一套房屋同时涉及两份合同的情况下，原审法院在确认华盛公司与高翔签订的《商品房现房买卖合同》无效的情况下，同时判决华盛公司协助何永成办理涉案房屋的所有权证及国有土地使用权证，实质上确认了何永成与华盛公司之间合同的有效性，并不属于漏判诉求。何永成作为涉案商品房买卖合同主体一方，在其合法权益遭受侵害时，主张高翔与华盛公司签订的商品房买卖合同无效，并要求继续履行其与华盛公司签订的购房合同主体适格。综上所述，华盛公司与高翔签订的《商品房买卖合同》中的房产为李敏良的借款担保，是名为房屋买卖实为民间借贷的情形，华盛公司与高翔之间并不存在真实的《商品房买卖合同》法律关系，高翔的上诉理由不能成立，应予驳回，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：本案二审案件受理费100元由高翔负担。本判决为终审判决。审判长 李宏宁审判员 付元泰审判员 纳 敏二〇一六年十月九日书记员 哈春瑛附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。诉讼中，华盛公司仍认可诉争的房屋其与桑中山之间房屋买卖合同，并不认可其与季肖微之间存在真实的房屋买卖合同，且根据李敏良与华盛公司往来的借贷关系中有以房屋作为担保，在部分借款偿还后将部分抵押房屋解除抵押的交易习惯，结合生效的西宁市城中区人民法院（2015）中民二初字第244号民事调解书，能相互印证季肖微与华盛公司签订的《商品房现房买卖合同》是李敏良为华盛公司能如期归还借款的担保，并非双方之间房屋买卖的真实意思表示；其次，在合同履行中，华盛公司向桑中山履行了交付房屋的义务，并认可桑中山交付房款的收据，对于季肖微的交款收据并不认可，季肖微对其缴纳现金房款的事实除李敏良与华盛公司借款往来外，并无其他证据佐证，故上诉人季肖微所持桑中山与华盛公司签订房屋买卖合同系虚假的合同上诉理由与本院查明的事实不符，不予支持。因季肖微与华盛公司签订的名为房屋买卖合同实为借款的担保，该合同损害了真正购房人桑中山的合法利益，致使桑中山购房合同的目的无法全部实现，原审法院认定季肖微与华盛公司签订的房屋买卖合同属无效合同并无不当。原审法院虽对桑中山要求确认其与华盛公司签订的购房合同有效的诉求未作判决处理，但桑中山对此并未提出上诉，且涉案一套房屋同时涉及两份合同的情况下，原审法院在确认华盛公司与季肖微签订的《商品房现房买卖合同》无效的情况下，同时判决华盛公司协助桑中山办理涉案房屋的所有权证及国有土地使用权证，实质上确认了桑中山与华盛公司之间合同的有效性，并不属于漏判诉求。桑中山作为商品房买卖合同主体一方，主张其与华盛公司签订的商品房买卖合同有效要求继续履行主体适格。综上，华盛公司与季肖微签订的《商品房买卖合同》中的房产为李敏良的借款担保，是名为房屋买卖实为民间借贷的情形，华盛公司与季肖微之间并不存在真实的《商品房买卖合同》法律关系，季肖微的上诉理由均不能成立，应予驳回，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 关注公众号“”