（2016）沪0117民初6761号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2018-07-20
案件名称
商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海旭领湖置业有限公司,张海艳,卞小陆
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十条，第一百二十条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初6761号原告：上海旭领湖置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：居轶凯，总经理。委托诉讼代理人：郑玮，上海申拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：马刚，上海申拓律师事务所律师。被告：张海艳，女，1985年9月15日生，汉族，住安徽省宿州市。委托诉讼代理人：卞小陆，系被告张海艳之配偶。被告：卞小陆，男，1986年6月8日生，汉族，住安徽省寿县。原告上海旭领湖置业有限公司与被告张海艳、卞小陆商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，依法适用简易程序分别于2016年5月25日、2016年6月15日两次公开开庭进行了审理。嗣后，因案情复杂，本案转为适用普通程序于2016年8月24日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马刚到庭参加第一次庭审，原告的委托诉讼代理人郑玮到庭参加第二、三次庭审，及被告卞小陆并作为被告张海艳的委托诉讼代理人三次均到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告上海旭领湖置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告就坐落于本区车墩镇影振路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市商品房预售合同》；2.被告支付违约金169,396.8元。事实和理由：2015年12月2日，被告向原告购买系争房屋，双方签订了《上海市商品房预售合同》，总房价款为1,129,312元。根据合同约定，被告应当于签订合同时支付购房款56,466元，于2015年12月31日前支付购房款292,846元，于2016年8月15日前支付购房款780,000元。如被告逾期支付房款超过90天的，原告有权解除合同，并要求被告承担房屋总价15%的赔偿责任。合同签订后，被告仅支付房款56,466元，经原告多次催讨剩余房款，被告均未支付，遂涉讼。被告张海艳、卞小陆辩称：因被告在本市缴纳社保年限未满二年，故原告的销售人员告知被告，可以先签订一份样张《上海市商品房预售合同》，待被告社保缴纳记录满二年之后再签订备案的《上海市商品房预售合同》。被告出于对原告的信任，与原告签订了样张预售合同，并向原告支付房款56,466元。嗣后，被告向原告支付后续房款，原告拒绝接收。现被告同意解除合同，但是不同意支付相应的违约金，要求原告返还房款56,466元。经审理查明：被告张海艳、卞小陆于2011年9月19日登记结婚，均非本市户籍人员，截至2015年年末，被告张海艳在本市参保个人城镇基本养老保险缴费累计18个月,被告卞小陆未能提供其在本市参保个人城镇基本养老保险缴费情况。2015年12月2日，原、被告签订样张《上海市商品房预售合同》一份，约定被告向原告购买系争房屋，房屋总价为1,129,312元，合同第七条约定，被告若未按本合同约定的时间付款，应当向原告支付违约金……逾期超过90天后，原告有权选择下列第二种方案追究被告责任：……二、原告有权要求被告继续履行或单方面解除本合同……如原告单方面解除合同的，被告应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的15%，原告有权在被告已支付的房款中扣除被告应支付的赔偿金额，剩余房款退还被告。如被告支付的房价款不足赔偿原告全部损失的，原告有权追索。合同附件一约定，被告应当按下列方式向原告支付房款：1)本合同签订之日，被告支付购房款56,466元；2)于2015年12月31日前，被告支付购房款292,846元；3)于2016年8月15日前，被告应以按揭贷款方式付清剩余购房款780,000元整，即付清全款。如被告因政策、法律、政府、银行及其它原因未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，被告必须以现金或其他方式在上述期限内付清购房款，否则视为被告逾期付款，按合同正文第七条逾期付款责任处理。合同另对其他相关事项作了相应约定。被告卞小陆还代被告张海艳签署《限购限贷承诺书》及《现场看房确认单》，载明承诺符合上海市房地局的购房政策要求(不牵涉限购、限贷问题)，如因承诺不属实造成后果全部由本人自行承担，以及对房屋的具体位置、楼层、后期规划方案等相关事项均已充分了解。合同签订后，被告按约支付了房款56,466元。后续房款至今尚未支付。原、被告协商未果，遂涉讼。审理过程中，原告表示同意在本案中返还被告购房款56,466元。以上事实，有结婚证、参保缴费情况、《上海市商品房预售合同》(样张)及双方当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告之间的样张《上海市商品房预售合同》，虽然合同上注明了“样张”字样，但合同内容均是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同，该合同与备案的预售合同在形式上的差异不影响合同的效力。现因被告张海艳、卞小陆均非本市户籍人员，且在本市参加个人城镇基本养老保险累计并未达五年，属于本市住房限购对象，故双方之间的预售合同在事实上不能履行，原告主张解除合同，本院予以支持。作为合同解除的后果，原告应当将所收房款返还被告。本案的主要争议在于，原告是否明知被告属于限购对象？被告是否需要承担相应的违约责任？虽然原告提供了被告卞小陆代被告张海艳签署的《限购限贷承诺书》，但本院结合本案实际情况，本院依法认定原告在签订样张预售合同时对被告的限购情况系明知。理由如下：一方面，自原、被告签订样张预售合同至原告提起本案诉讼期间，本市住房限购政策发生了重大变化，即提高了非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日的前三年在本市累计缴纳两年以上，调整为自购房之日的前63个月累计满60个月。在原、被告签订样张预售合同时，被告张海艳在本市累计缴纳社保已达18个月，故在当时的情况下，被告有理由相信在6个月后，待被告张海艳缴纳社保满两年具备购房资格后，可以继续履行样张预售合同，与原告签订网签版本的正式的预售合同并申请银行贷款。从样张预售合同约定的付款期限，亦可以看出，被告以贷款方式支付剩余房款的期限为2016年8月15日，该时间与被告张海艳缴纳社保满两年的时间吻合。另一方面，一般情况下，样张合同系在签订网签备案版本预售合同之前打印出来给当事人确认合同内容所用，双方签订样张合同之后，在对合同条款没有争议的情况下，双方未继续签订网签备案版本的预售合同不符常理，原告对此未能作出合理解释，反而是被告的辩称意见与常理相符，可信度较高。综上，本院认为，原告明知被告属于被限购对象，仍与其签订样张合同，对于被告无法实际履行合同之法律后果，原告自身存在过错，故其无权以被告逾期支付房款为由主张解除合同，亦无权向被告主张相应的解约违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)项、第九十七条、第一百一十条第(一)项、第一百二十条之规定，判决如下：一、解除原告上海旭领湖置业有限公司与被告张海艳、卞小陆于2015年12月2日签订的样张《上海市商品房预售合同》；二、原告上海旭领湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告张海艳、卞小陆购房款56,466元；三、驳回原告上海旭领湖置业有限公司的其余诉讼请求；如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,688元，由原告上海旭领湖置业有限公司负担1,844元(已付)，由被告张海艳、卞小陆负担1,844元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 朱金彪审 判 员 方美玲人民陪审员 范幼芳二〇一六年十月九日书 记 员 夏敏佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。