（2016）鲁03民终2596号

裁判日期: 2016-10-09

公开日期: 2016-12-31

案件名称

韩源祥与刘承现、李桂珍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省淄博市中级人民法院

所属地区

山东省淄博市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘承现,李桂珍,韩源祥

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省淄博市中级人民法院民事判决书（2016）鲁03民终2596号上诉人（原审被告）：刘承现，农民。上诉人（原审被告）：李桂珍，农民。被上诉人（原审原告）：韩源祥，无业。委托代理人：翟宏宇，山东齐嘉律师事务所律师。委托代理人：刘静华，山东齐嘉律师事务所律师。上诉人刘承现、李桂珍因与被上诉人韩源祥房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市淄川区人民法院（2016）鲁0302民初1467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘承现，被上诉人韩源祥的委托诉讼代理人翟宏宇、刘静华到庭参加诉讼。上诉人李桂珍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院已另行作出按其撤回上诉处理的民事裁定。本案现已审理终结。刘承现上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审认定与事实不符。上诉人在取得房屋时另行支付了维修费1万余元，支付西商��委土地款1.6万元、办证费1987.00元，上诉人与被上诉人当时商议，上诉人实际支付的以上款项待交付房屋手续后，被上诉人支付给上诉人，可第二天上诉人将房屋手续交给被上诉人后，被上诉人却没有支付上诉人近3万元的费用。被上诉人起诉已经超出诉讼时效。双方签订的房屋买卖协议是2007年8月1日，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，应当依法驳回其诉讼请求。一审判令上诉人协助被上诉人办理过户手续缺失法律依据，违背当事人自治原则。双方签订的协议没有约定需要办理过户手续，而是约定了“把房屋所有手续转交被上诉人保存使用”。原审判决没有法律依据，仅是根据自己认为的常理判断，显属不妥。综上，一审法院认定事实不清，主观臆断，请求二审作出公正处理。被上诉人韩源祥辩称：上诉人刘承现与答辩人签订房屋地基买卖契约一份，签订当日，答辩人支付上诉人全部购房款，次日上诉人将房产证、契证等交付答辩人。上诉人主张其支付的费用均发生在契约签订之前，上诉人从未与答辩人就该费用进行过协商，购买房屋的价格是4.5万元，答辩人没有违约。答辩人按约定占用使用涉案房屋至今，答辩人的诉求具有物权性质，不适用上诉人所称的诉讼时效规定。上诉人关于协议约定房屋所有手续转交上诉人保存使用是对双方真实意思的片面理解，答辩人购买上诉人房屋并使用，上诉人协助办理房屋过户手续是其法定义务。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。韩源祥向一审法院起诉请求：要求被告协助办理房屋过户手续；一切诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2007年8月1日，原告韩源祥与被告刘承现签订《房屋地基买卖契约》一份，该契约约定“立契人：甲方(卖方)刘承现乙方(买方)韩源祥经甲乙双方协商同意，甲方房屋十四间及独院壹处，愿将此处卖给乙方，地基大约贰佰零伍平方米，价值肆万伍仟元整，为此特立以下契约：一、房屋地基壹宗，款项一次付清，甲方在乙方付款后，甲方应把房屋所有手续转交乙方保存使用，土地房屋产权归乙方所有。……”合同签订当日，原告支付给刘承现45000.00元，第二日，刘承现将涉案房屋房产证、契证及测绘图交予原告。现原告实际占有、使用涉案房屋。另查明：涉案房屋系1995年左右，被告刘承现与商家镇西商村民委员会因债务纠纷，双方达成和解，商家镇西商村民委员会将该房屋抵顶给被告刘承现用以抵偿所欠债务。本案涉案房产于1999年10月19日办理了房屋所有权证，证号为淄博市房权证淄川区字第××号，该房权证显示房屋所有权人为刘承现，房屋坐落于淄川区商家镇西商村西侧，共有人一栏为空白。还查明：两被告系夫妻关系，于1975年登记结婚，被告李桂珍于1975年将户籍迁至周村区商家镇红旗村至今。确认上述事实，有原告提供房屋地基买卖契约、房屋所有权证、契证各一份，被告刘承现向一审法院提供户口本一份，以及原、被告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。一审法院认为，本案争议焦点有三个：一是原告的起诉是否超过诉讼时效；二是房屋地基买卖契约是否合法有效；三是二被告是否有义务协助原告办理涉案房屋过户手续。关于焦点一，被告刘承现辩称，原告的起诉已超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。原审认为，本案中原告按照买卖契约的约定交付了购房款，被告刘承现对于涉案房屋一直由原告占有使用至今并无异议，故原告在已缴纳购房款并实现对涉案房屋占有使用的情况下，其请求��卖人即被告刘承现转移房屋所有权、办理房屋所有权转移登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。因此，对于被告刘承现关于原告起诉已超过诉讼时效的辩称不予采信。关于焦点二，被告刘承现辩称之所以将涉案房产卖给原告是因为原告给被告堵住了道，致使被告无法居住。同时原告所述交易过程与事实不符，原告与被告刘承现口头商议在协议签订第二天原告另外支付27987.00元费用，但次日被告刘承现将契证、房产证和测绘图交付原告后，原告没有支付被告刘承现上述费用，涉案房屋系原告自行砸锁进入占有使用的，为此该协议无效。原告对于被告的上述辩称均不予认可。原审认为，原告对被告刘承现关于原告给其堵道、砸锁进入涉案房屋以及原告还应另行支付27987.00元费用的辩解予以否认，同时根据原告与被告签订的《房屋地基买卖契约��显示，房屋、院落及地基的价值为45000.00元，并无其他费用约定，45000.00元款项原告已经支付给被告刘承现，被告刘承现也没有提供相应证据证明原告采取堵路方式强迫交易以及欠付其他费用，因此，原审对于被告刘承现的上述辩解不予采信。被告刘承现辩称涉案房产是刘承现与其妻子李桂珍婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，该契约签订时没有经过李桂珍的同意，原告与刘承现签订的协议侵犯了房屋权利人李桂珍的所有权，为此应为无效协议。被告李桂珍辩称不知道原告和刘承现签订的契约，一直到法院给李桂珍送达传票时才知道，李桂珍那一半的房产得要回来。对此，原告认为从2007年买房到原告起诉前，李桂珍一直未向原告提出过异议，应视为对双方买卖契约的默认。原审认为，涉案房产被告刘承现于1995年取得，应认定该房产系两被告婚姻关系存续期间的夫妻共同财产。但房屋所有权证是不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证，房屋登记具有公示公信力，在市场交易过程中，为了维护交易安全，应当对市场主体依据房屋登记情况进行交易的行为予以依法保护，否则会增加交易成本甚至无法交易。如果要求受让人去了解产权证书或者不动产权利登记簿背后的真实关系，对受让人来说要求过高。本案中，涉案房屋所有权证登记的房屋所有权人为被告刘承现，共有人一览为空白，原告有足够理由相信被告刘承现是房屋的所有权人，原告依据该房屋登记情况与房屋登记产权人刘承现进行交易并无不当，依法应当予以保护。自2007年8月1日被告刘承现与原告签订房地产买卖契约至今也已近九年，原告诉称涉案房屋自协议签订第二天交付原告占有使用至今，被告刘承现辩称在协议签订后约半年原告开始占有使用该房屋��今。按照被告刘承现的陈述，原告对涉案房屋占有使用也已八年多，两被告户籍地均为周村区商家镇红旗村，涉案房屋位于周村区商家镇西商村，两个村子相距不远，且在1995年取得该涉案房产后，两被告曾在此居住三至四年之久，虽然李桂珍辩称其出去十年多了，但从常理上来说，对家庭大型财产的处置，被告刘承现不可能不与被告李桂珍商议，即使签订契约时未告知被告李桂珍，在该房产卖与原告并由原告占有使用八年多的时间里，李桂珍也不可能不知道涉案房屋已经卖给原告，故被告李桂珍自送达本案传票时才知道刘承现卖房的辩称，有违常理。且该房产虽系两被告婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产，但原告在买房时有理由相信，被告刘承现卖房是基于两被告的夫妻共同合意。故对两被告关于被告刘承现无权处分涉案房产，原告与被告刘承现签订的《房��地基买卖契约》无效的辩解，不予采信。综上，原告与被告刘承现签订的《房屋地基买卖契约》系双方真实意思表示，符合法律规定，依法确认为有效合同。关于焦点三，被告刘承现辩称原告的诉讼请求是协助办理房屋过户手续，而原告所依据的《房屋地基买卖契约》并没有注明被告应当协助原告办理房屋过户手续，我国法律没有强制性规定双方必须办理过户手续，并且该协议第一条约定的是把房屋所有手续转交乙方保存使用，原告的诉求没有事实和法律依据，为此应驳回其诉讼请求。对此，原告认为，原告已经按照约定向被告支付了45000.00元并对涉案房屋占有使用，买卖协议虽未明确载明被告应当协助原告办理房屋过户手续，但协助办理过户手续是一种法定义务，是协议的从属义务，被告应当协助原告办理过户。原审认为，《房屋地基买卖契约》第五项约定：“自立契约之日起，所有产权归乙方所有，任何人无权干涉。”从以上约定可以看出，原、被告签订该契约的目的在于转移涉案房屋的所有权，虽然契约中并无明确约定被告应当协助原告办理过户手续，但办理房屋所有权的转移登记也是被告应当履行的法律义务，因此，对于被告刘承现关于房屋买卖协议没有约定被告应当协助原告办理过户手续，原告的诉求没有事实及法律依据的辩解不予采信。综上，原审认为，原告与被告刘承现签订的房屋地基买卖契约是双方真实意思表示，合法有效，原告已经按照协议约定履行了付款义务，被告刘承现也应当按照合同约定和法律规定履行自身义务，协助原告办理过户手续，两被告系夫妻关系，被告李桂珍应当与被告刘承现共同协助原告办理房屋过户手续。故原告要求两被告协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求，符合��律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条规定，判决：被告刘承现、李桂珍于判决生效之日起十日内协助原告韩源祥办理位于周村区商家镇西商村西侧房屋一套（房屋所有权证号：淄川区字第04-0006847号）的产权转移登记手续。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由被告刘承现、李桂珍负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院认定的事实与一审认定事实一致，予以确认。本院认为，上诉人刘承现拒绝协助被上诉人韩源祥办理案涉房屋变更登记手续的理由为：1、被上诉人韩源祥未付清房款；2、双方签订的房屋地基买卖契约未对房屋过户进行约定；3、被上诉人韩源祥的诉讼超出诉讼时效。关于房款是否付清的问题。案涉房屋地基��卖契约对于交易价款明确约定为45000.00元，被上诉人韩源祥已经依约将该款项交付上诉人刘承现。上诉人刘承现虽主张被上诉人韩源祥未向其交付维修、土地款等款项，但未提供证据证明双方约定该宗款项由被上诉人韩源祥负担。故应当认定被上诉人韩源祥已经依约履行了其合同义务。关于刘承现应否协助韩源祥办理房屋变更登记手续的问题。根据法律规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物单证，并转移标的物所有权的义务。而本案的交易标的物系不动产，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故上诉人刘承现作为房屋的出卖人，其除了应当依约交付房屋外，还应当依法将房屋所有权转移至被上诉人韩源祥名下，即协助韩源祥办理房屋变更登记手续。上诉人刘承现关于因房屋地基买卖契约未约定房屋过户事宜其不应负有协助变更登记义务的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于诉讼时效的问题。因被上诉人韩源祥自房屋交付后对房屋占有使用至今，其要求上诉人刘承现协助办理变更登记手续系对其就案涉房屋物权的确认，并不属于债权请求权，故不适用诉讼时效的相关规定。上诉人刘承现关于韩源祥的起诉超出诉讼时效的理由不能成立，本院亦不予支持。综上所述，刘承现的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人刘承现负担。本判决为终审判决。审　判　长　　冯伟杰审　判　员　　侯　康代理审判员　　赵树一二〇一六年十月九日书　记　员　　苏银银山东省淄博市中级人民法院民事裁定书（2016）鲁03民终2596号上诉人（原审被告）：刘承现，男，1951年12月7日出生，汉族，农民，现住淄博市周村区商家镇红旗村135号。身份证号：370302195112076911。上诉人（原审被告）：李桂珍，女，1951年2月5日出生，汉族，农民，现住淄博市周村区桃园小区12号楼2单元201号。身份证号：370302195102056925。被上诉人（原审原告）：韩源祥，男，1963年8月19日出生，汉族，无业，现住淄博市周村区商家镇西商村6号。身份证号：370302196308196936。委托代理人：翟宏宇，山东齐嘉律师事务所律师。委托代理人：刘静华，山东齐嘉律师事务所律师。上诉人刘承现、李桂珍因与被上诉人韩源祥房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市淄川区人民法院（2016）鲁0302民初1467号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本院审理过程中，上诉人李桂珍经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百五十四条第一款第十一项、第一百七十四条规定，裁定如下：对李桂珍的上诉按上诉人李桂珍撤回上诉处理。本裁定为终审裁定。审判长冯伟杰审判员侯康代理审判员赵树一二○一六年十月九日书记员苏银银来自：