（2015）白洮民二初字第115号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-12-25
案件名称
乔桂珍等与王连清等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
白城市洮北区人民法院
所属地区
白城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
乔桂珍,王东风,白城斯堡特商贸有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百三十四条第一款
全文
吉林省白城市洮北区人民法院民 事 判 决 书（2015）白洮民二初字第115号原告：乔桂珍，现住白城市。原告：王东风，干部，现住白城市。委托诉讼代理人：孙凯委托诉讼代理人：姜涛玉被告：白城斯堡特商贸有限公司法定代表人：王淑英委托诉讼代理人：赵智。委托诉讼代理人：包剑卿原告乔桂珍、王东风诉被告白城斯堡特商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人孙凯、姜涛玉,被告委托诉讼代理人赵智、包剑卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔桂珍、王东风向本院提出诉讼请求：诉请判令被告白城斯堡特商贸有限公司给付房屋使用费82，533.53元。事实和理由：乔桂珍、王东风于2000年12月16日购得白城市兴达项目部阳光广场海明东路4号独立门市和楼上相同面积即95.45平方米，合计面积184.39平方米。乔桂珍、王东风为贷款办理了他项权利证。2008年6月3日，乔桂珍、王东风与王连清签订了租赁协议书，约定二楼的该处面积95.45平方米出租给王连清。而后白城斯堡特商贸有限公司于2008年6月3日成立。王连清交付给该公司并由其继续实际使用。经白城市洮北区法院（2012）白洮民二初字第135号判决书确认并判令由白城斯堡特商贸有限公司退出占用的房屋面积95.45平方米，并判令白城斯堡特商贸有限公司、王连清给付2009年6月3日-2013年6月3日的房屋使用费243，925.00元（经评估每年应给付租金60，981.25元），白城市中级人民法院维持该判决。参照市场评估价格，白城斯堡特商贸有限公司在法院判决生效后，继续占用该房屋面积，直至2014年10月10日，经法院执行，乔桂珍、王东风收回该面积房屋。但白城斯堡特商贸有限公司没有给付占用时间2013年6月3日至2014年10月10日即一年零129天的占用费用（60，981.25元+60，981.25元/12个月与/30天×129天）并给付拖欠的评估费6000.00元，合计82，533.53元。被告辩称：1、客观上不存在乔桂珍、王东风诉称的房屋，在相同位置上只有王连清、刘炬、侯殿英购买的精品屋，因此乔桂珍、王东风无权起诉。白城市海明东路68号二层房屋，不存在乔桂珍、王东风诉称的建筑面积为95.45平方米的房屋。在乔桂珍、王东风诉称房屋同一位置只有精品屋。王连清、刘炬、侯殿英于2007年7月13日通过拍卖程序竞买取得上述精品屋所有权，于2007年11月28日依法办理产权登记，因此王连清、刘炬、侯殿英是精品屋的所有权人。斯堡特公司使用上述精品屋，属于王连清、刘炬、侯殿英所有，斯堡特公司未使用乔桂珍、王东风诉称的房屋，与乔桂珍、王东风更无任何房屋租赁合同关系，因此乔桂珍、王东风无权起诉。2、乔桂珍、王东风所购精品屋并非上述王连清、刘炬、侯殿英的精品屋，因此乔桂珍、王东风对该精品屋无所有权，其无权起诉白城斯堡特商贸有限公司。2000年12月16日，乔桂珍与长春兴达房地产开发公司第一项目部签订了《房屋销售合同》，购买了288#-297#精品屋，而不是上述王连清、刘炬、侯殿英所有的精品屋。而且乔桂珍从未取得过其诉称房屋的所有权证。乔桂珍、王东风诉称房屋包括了本应作为公摊面积的过道部分，且该房屋在2000年9月29日完成初始登记，已经竣工验收完毕，乔桂珍、王东风却以预售方式购买精品屋，这均不符合客观事实。综上，乔桂珍、王东风对其诉称房屋同一位置的精品屋不享有所有权。斯堡特公司使用的精品屋所有权人是王连清、刘炬、侯殿英。斯堡特公司没有使用乔桂珍、王东风的房屋，与乔桂珍、王东风更无任何房屋租赁合同关系，因此乔桂珍、王东风无权起诉斯堡特公司，请贵院依法驳回乔桂珍、王东风的起诉。根据原告的陈述和被告答辩，本庭归纳本案争议的焦点为：原告的请求是否有事实和法律依据。乔桂珍、王东风为证明其诉讼主张，向法庭提供了下列证据：1、产权证一份，证明产权是归乔桂珍、王东风所有。白城斯堡特商贸有限公司质证认为1、没有原件，对真实性无法确认；2、时间是2014年9月份，没看到过这份证据，对真实性有异议；3、无法证明诉请的争议问题。2、产籍报告一份，证明使用面积。白城斯堡特商贸有限公司质证认为没有原件，对真实性无法确认，时间是2013年3月6日，无法证明诉请的争议问题。3、2008年6月3日王连清与乔桂珍的协议一份，证明第三人与乔桂珍、王东风在2008年达成租赁协议。白城斯堡特商贸有限公司质证认为没有原件，对真实性无法确认，协议是债权关系，不能否认物权关系。4、2012年民二135号判决一份，证明白城斯堡特商贸有限公司将乔桂珍、王东风房屋退回，并应支付费用。白城斯堡特商贸有限公司质证认为乔桂珍、王东风与白城斯堡特商贸有限公司没有签订合同，所以这份判决适用合同法是错误的，也与白城斯堡特商贸有限公司证明的事实不符，白城斯堡特商贸有限公司已经申诉了。5、2012年中院判决一份，证明上诉过判决，维持了原判决，白城斯堡特商贸有限公司质证认为乔桂珍、王东风与白城斯堡特商贸有限公司没有签订合同，所以这份判决适用合同法是错误的，也与白城斯堡特商贸有限公司证明的事实不符，白城斯堡特商贸有限公司已经申诉了。6、2014年执3号通知书三份，证明洮北区法院2014年对白城斯堡特商贸有限公司通知腾房的义务。白城斯堡特商贸有限公司质证认为乔桂珍、王东风与白城斯堡特商贸有限公司没有签订合同，所以这份判决适用合同法是错误的，白城斯堡特商贸有限公司已经申诉了。7、行政判决书一份，证明乔桂珍、王东风持有的产权证均有效，面积不重叠。白城斯堡特商贸有限公司质证认为，维持了王连清等人的房屋所有权，与我方所要证实的明显冲突，已经申请再审，不能证明乔桂珍、王东风所说的问题。8、公证书一份、执行记录一份，证明2014年10月15日对白城斯堡特商贸有限公司执行记录。白城斯堡特商贸有限公司质证认为，没有原件，也不能证明乔桂珍、王东风所说的问题。9、评估发票一份，证明评估花费。白城斯堡特商贸有限公司质证认为，没有原件，对真实性有异议，与本案无关。10、白城市守信价格评估有限责任公司评估报告一份，证明白城斯堡特商贸有限公司占用的房屋从2013年6月3日至2014年10月10日，房屋租金的评估价值为85，714.00元，白城斯堡特商贸有限公司应按此标准给付租金。白城斯堡特商贸有限公司质证认为，对评估报告不认可1、该评估报告采用市场法进行评估，但没有按照《价格鉴定行为规范》规定的市场法的操作方法进行评估，因此该评估报告依据不足；2、该评估报告的评估标的错误。11、白城市守信价格评估有限责任公司评估费发票一张，证明乔桂珍、王东风支付评估费2，000.00元，此费用应由白城斯堡特商贸有限公司承担。白城斯堡特商贸有限公司质证认为，对发票不认可，不同意承担该费用。白城斯堡特商贸有限公司就其答辩向法庭提供证据如下：1、评估测绘图一份，证明白城市海明东路68号房屋的产权界址明确清晰，不存在乔桂珍、王东风诉称的建筑面积为95.45平方米的房屋。与乔桂珍、王东风诉称房屋同一位置仅包括288#、289#、300#、301#、318#、319#、330#、331#、348#、349#、共10个精品屋，均在273#-354#精品屋范围内。乔桂珍、王东风诉称建筑面积为95.45平方米的房屋包括了288#、289#、300#、301#之间的全部过道面积和348#、349#、358#、359#之间的全部过道面积，这部分面积属于公摊面积，不应登记为专有面积。乔桂珍、王东风质证认为，没有原件，设计图纸，有设计变更，没有唯一性，应根据产权证。2、房屋他项权证一份，证明2002年5月28日，白城阳光广场有限公司将海明东路68号4379.04平方米的房屋抵押给中国光大银行长春分行。乔桂珍、王东风质证认为，只能证明建筑面积，不能证明其他问题。3、长民初字206-1民事裁定书一份，证明2003年9月16日，长春市中级人民法院裁定查封白城市海明东路68号4379.04平方米的房屋，包括二楼服装区273#-254#精品屋，因此，与乔桂珍、王东风诉称房屋同一位置的288#、289#、300#、301#、318#、319#、330#、331#、348#、349#、共10个精品屋，也同时被查封。乔桂珍、王东风质证有异议，认为已经被所生效的民事及行政判决否定。4、长民初字206-1民事执行书一份，证明2003年9月16日，长春市中级人民法院要求白城市房产产权市场管理处协助执行查封白城市海明东路68号4379.04平方米的房屋。乔桂珍、王东风质证认为与乔桂珍、王东风产权无关。5、（2005）宽执字366号民事裁定书一份，证明2005年9月18日，长春市宽城区人民法院作出（2005）宽执字366号民事裁定，将白城市害民东路68号4379.04平方米的产权房屋抵押给中国光大银行长春分行，包括前述10个精品屋。乔桂珍、王东风质证认为，与乔桂珍、王东风产权无关。6、委托拍卖合同一份，证明2007年6月5日，中国光大银行长春分行委托吉林省金石拍卖有限公司拍卖其受抵押的白城市海明东路68号房屋，包括前述10各精品屋。乔桂珍、王东风质证认为，与乔桂珍、王东风产权无关。7、拍卖成交确认书一份，证明2007年7月13日，王连清、刘炬、侯殿英通过吉林省金石拍卖有限公司的拍卖程序，竞买了白城市海明东路68号4379.04平方米的房屋产权，包括前述10个精品屋。乔桂珍、王东风质证认为，与乔桂珍、王东风产权无关。8、房屋销售合同一份，证明2000年12月16日，乔桂珍以总房款668，150.00元的价格从长春兴达房地产开发公司第一项目部购买白城市海明东路68号二层服装区288#-297#精品屋，建筑面积95.45平方米。单价7，000.00元/平方米，待房屋竣工后，根据实际面积，多退少补。首付款为334，150.00元，剩余房款334，000.00元为按揭贷款。乔桂珍、王东风质证认为，恰恰证明房屋是乔桂珍、王东风购买的，行政判决、民事判决都否定了白城斯堡特商贸有限公司的合同。9、吉房屋权证白字第1032**号房屋所有权证一份，证明长春兴达房地产开发公司第一项目部于2000年9月29日进行了初始登记，白城市海明东路68号房屋在2000年9月29日已经竣工验收完毕，属于现房。这证明乔桂珍从长春兴达房地产开发公司第一项目部签订的《房屋销售合同》为商品房预售合同，与事实不符。乔桂珍、王东风质证认为，没有原件，对真实性有异议。证明不了白城斯堡特商贸有限公司所要证明的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证并予以确认并在卷予以佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：乔桂珍、王东风于2000年12月16日购得白城市兴达项目部阳光广场海明东路4号独立门市和楼上相同面积即95.45平方米，合计面积184.39平方米。乔桂珍、王东风为贷款办理了他项权利证。2008年6月3日，乔桂珍、王东风与王连清签订了租赁协议书，约定二楼的该处面积95.45平方米出租给王连清。而后白城斯堡特商贸有限公司于2008年6月3日成立。王连清交付给该公司并由其继续实际使用。经白城市洮北区法院（2012）白洮民二初字第135号判决书确认并判令由白城斯堡特商贸有限公司退出占用的房屋面积95.45平方米，并判令白城斯堡特商贸有限公司、王连清给付2009年6月3日-2013年6月3日的房屋使用费243，925.00元（经评估每年应给付租金60981.25元），白城市中级人民法院维持该判决。参照市场评估价格，白城斯堡特商贸有限公司在法院判决生效后，继续占用该房屋面积，直至2014年10月10日，经法院执行，乔桂珍、王东风收回该面积房屋。但白城斯堡特商贸有限公司没有给付占用时间2013年6月3日至2014年10月10日即一年零129天的占用费用。经白城市中级人民法院委托白城市守信价格评估有限责任公司评估,白守平字(2015)259号评估价值为人民币85，714.00元。评估费为2，000.00元。本院认为，本案的争议焦点为，乔桂珍、王东风请求白城斯堡特商贸有限公司给付房屋使用费是否有事实和法律依据。根据本院认定的事实和《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。”第一百三十四条第七款规定:“承担民事责任的方式为赔偿损失。”白城斯堡特商贸有限公司自2013年6月3日至2014年10月10日即一年零129天占有使用乔桂珍、王东风的房屋未给付使用费的事实清楚，证据充分。白城斯堡特商贸有限公司占有使用乔桂珍、王东风的房屋造成的经济损失有白城市守信价格评估有限责任公司白守平字(2015)259号评估价值结论在卷为凭。白城斯堡特商贸有限公司应赔偿乔桂珍、王东风的房屋使用费为人民币85，714.00元。给乔桂珍、王东风造成的经济损失即评估费2，000.00元亦应由白城斯堡特商贸有限公司承担。故，乔桂珍、王东风请求白城斯堡特商贸有限公司给付房屋使用费的请求符合法律规定，本院予以支持。至于乔桂珍、王东风提出的其他请求即拖欠的评估费6，000.00元，与本案无关，故本院不予支持，依法应予驳回。综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、白城斯堡特商贸有限公司于本判决生效后立即给付乔桂珍、王东风房屋使用费为人民币85，714.00、评估费为2，000.00元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费932.00元由白城斯堡特商贸有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决生效，双方当事人应自觉履行，逾期不履行，本院将根据对方当事人的申请，或审判庭的移送，依法强制执行。申请执行的期限为二年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。审判长 许 峰审判员 张志远陪审员 时濛濛二〇一六年十月九日书记员 白继业 来源：