（2016）沪0115民初24109号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-11-07
案件名称
房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处,陈凤娟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初24109号原告：中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处，住所地浙江省宁波市宁穿路XXX号。负责人：蔡匡郎，处长。委托诉讼代理人：周伟魏，上海市东方正义律师事务所律师。委托诉讼代理人：王毅伟，上海市东方正义律师事务所律师。被告：陈凤娟，女，1961年11月20日生，汉族，住上海市浦东新区沪东新村XXX号XXX室。原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处(以下简称海房处)诉被告陈凤娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告海房处的委托代理人王毅伟到庭参加诉讼。被告陈凤娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告海房处向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即迁出上海市浦东新区沪东路XXX号房屋并将房屋返还原告；2、判令被告支付原告自2016年1月1日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费，按照每月1,825元计算。事实和理由：原、被告于2013年7月1日签订《军队房地产租赁合同》，原告将上海市浦东新区沪东路XXX号房屋出租给被告使用，租赁期限自2013年7月1日起至2014年6月30日止，年租金人民币(以下币种相同)21,900元。租赁期满后，原告多次要求被告迁出系争房屋，将系争房屋返还原告，但被告至今仍占用系争房屋，拒不返还。原告认为，原、被告双方约定的租赁期限已届满，被告理应按约将系争房屋返还原告，被告拒不返还并继续占用系争房屋的行为违反了合同约定，有损原告权益。原告有权要求被告返还系争房屋，并要求被告承担到实际返还系争房屋之日止的占用费。被告陈凤娟书面辩称，2002年3月起被告就开始承租使用系争房屋，2014年6月被告无力经营，经原告领导同意，将系争房屋转租让案外人张某某，实际租金也是由张某某向原告支付，故本案与其无关。2014年7月起，原、被告之间未签过租赁合同，原告一直收取租金至2015年12月，双方形成实际租赁关系。系争房屋为无证违章建筑，请求确认双方的租赁关系无效。对此，原告有过错，应赔偿被告房屋装潢费及维修费，并返还已缴纳的押金5,475元。如果法院要求判决被告迁出房屋的，应追加实际租赁人张某某为第三人参加诉讼。经审理查明，2013年6月30日，原告海房处(出租方、甲方)与被告陈凤娟(承租方、乙方)签订《军队房地产租赁合同》一份。合同约定，甲方自愿将位于上海市浦东新区沪东路XXX号房屋出租给乙方使用。租赁期限自2013年7月1日起至2014年6月30日止。租金总额(不含水、电、暖、气、设备、物业等费用)21,900元(年租金21,900元)。租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方。自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之二十五向甲方支付房地产租赁保证金5,475元。原、被告均确认，被告已支付租金或使用费至2015年12月31日。被告提供了2002年3月的押金收据一张，金额为2,000元，并说明2013年7月因租金提高，被告补交押金3,475元，但收据遗失。原告认可该押金收据，但不认可2013年7月被告补交押金的事实。中国人民解放军91394部队(原番号为中国人民解放军37712部队)系上海市沪东新村XXX号东地块的国有土地使用权人。沪东新村XXX号东地块上的房屋均由原告统一对外出租。原告承认，系争房屋没有产权证，建设时亦未取得建设规划许可证。审理中，被告还提供了2014年6月10日其与案外人张某某签订的协议书(复印件)，证明房屋已转让给张某某。原告不认可该协议书，并表示，其未同意过转让，也不知道转让的事实，系争房屋实际仍由被告使用，不同意追加第三人，如将来发现房屋确由案外人使某某，其另行主张权利。本院认为，系争房屋无合法建造手续，故涉案租赁合同当属无效。根据相关法律规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现原告海房处要求被告陈凤娟返还系争房屋并参照合同约定的租金标准支付2016年1月1日至实际返还之日止的占有使用费，本院予以支持。被告称缴纳了5,475元押金，但仅提供了2,000元押金的凭证，原告予以认可，本院认定被告的押金为2,000元。原告同意返还2,000元于法不悖，予以准许。被告还提出要求原告赔偿房屋装潢费及维修费，但未提供相关证据，故本案中不作处理。被告要求追加第三人，因本案是原、被告之间的租赁合同纠纷，原告明确表示不认可转让事实，不同意追加第三人，如有实际使用人，其另行主张权利，故本案中并无追加第三人的必要。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定判决如下：一、原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处与被告陈凤娟签订的《军队房地产租赁合同》无效；二、被告陈凤娟应于本判决生效之日起十日内迁出上海市浦东新区沪东路XXX号房屋，并将房屋返还原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处；三、被告陈凤娟应于本判决生效之日起十日内按照每月1,825元的标准支付原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处自2016年1月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；四、原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处应于本判决生效之日起十日内返还被告陈凤娟押金2,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陈凤娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张卓郁人民陪审员 曹 璐人民陪审员 高天明二〇一六年十月九日书 记 员 袁颖丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 来源：百度搜索“”