（2016）粤06民终4797号

裁判日期: 2016-10-09

公开日期: 2016-12-31

案件名称

庞翠香与许剑英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省佛山市中级人民法院

所属地区

广东省佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

许剑英,庞翠香

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2016）粤06民终4797号上诉人（原审被告、反诉原告）：许剑英，女，1971年11月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：彭展峰，广东巨能律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：庞翠��，女，1960年7月7日出生，汉族，住广东佛山市南海区。委托诉讼代理人：廖建文，广东正明扬律师事务所律师。上诉人许剑英因与被上诉人庞翠香房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许剑英上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回庞翠香的诉讼请求。事实和理由：（一）合同无法实际履行的过错不在于许剑英。首先，许剑英与庞翠香签订的《房屋买卖合同》中约定的递件日期是佛山市南海区锦泓某房地产中介有限公司（以下简称锦泓某公司）估算的日期。申请银行按揭贷款所需时间是不确定的，锦泓某公司在签订合同时亦告知双方要在银行同意贷款后才办理递件手续，2015��5月15日只是估算的暂定递件时间。庞翠香在一审中称2015年5月15日约许剑英到房管部门办理交易手续纯属捏造。锦泓某公司介绍佛山市众志诚某房地产代理有限公司为许剑英办理按揭贷款申请。根据许剑英提供的个人信用报告查询记录证实，中国邮政储蓄银行在2015年6月3日才第一次查询许剑英的信用记录。可见在2015年6月3日前是否同意贷款不确定，即没有达到递件条件，双方不可能到房管部门办理递件手续。《法律个案跟进》载明“双方约定于2015年5月15日去房管部门办理交易手续，在此之前由于买方以使用银行信用卡透支……，导致本合约不能在指定时间内办理过户手续”，但2015年5月15日前银行还没有进入贷款审批流程，锦泓某公司却称许剑英“在此之前”（即2015年5月15日）就已知道银行不同意贷款，显然与事实不符。锦泓某公司出具的《法律个案跟进》是应庞��香要求出具的，许剑英对其真实性和合法性不予确认。锦泓某公司于2015年8月11日将《法律个案跟进》快递给许剑英时，许剑英已知道银行不能贷款，故房屋买卖合同己无法履行，当然也就不会在收到通知后7个工作日内办理递件手续。其次，银行不同意贷款不能归责于许剑英。银行以许剑英有信用卡透支为由要求许剑英提前还清债务或提供等值资产证明，其因许剑英无法达到其要求而不同意贷款，这是银行行使贷款审批权，许剑英对此并无过错。（二）一审法院认为银行贷款仅涉及房屋尾款支付，并不直接影响递件手续办理及首期房款支付，与事实不符。购买房屋需要支付巨额购房款，买受人必定会全盘考虑，如果银行不同意贷款，买受人自然不会要求继续履行合同。因此，银行是否同意贷款关系到整份合同的履行，实践中必定要等银行同意贷款后才办理递件手续��双方在合同中约定办理递件手续当日支付首期购房款，也是基于此考虑。（三）一审判决许剑英支付的违约金过高，显失公平。庞翠香没有将房屋交付使用，其并未因此遭受损失，其请求支付违约金与其损失不符。即使认定许剑英有过错，其也只是没有支付12万元首期款，剩下30万元尾款为银行不同意贷款而不能支付，应按12万元的10%计算违约金。庞翠香辩称，一审判决正确。许剑英的上诉没有依据，请求二审法院予以驳回。庞翠香向一审法院起诉请求：许剑英向庞翠香支付总房款10%的违约金43000元。许剑英反诉请求：1.解除许剑英与庞翠香于2015年3月17日签订的《房屋买卖合同》；2.庞翠香向许剑英归还合同定金1万元。一审法院认定事实：2015年3月17日，庞翠香（甲方、出售方）、许剑英（乙方、购买方）与锦泓某公司（丙方、经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定许剑英向庞翠香购买位于佛山市南海区大沥镇凤池大道南铸楼甲座的201某房及201某房储物室，成交价43万元；合同签订之时许剑英支付定金1万元予庞翠香；许剑英须于办理递件当天（2015年5月15日前）付给庞翠香首期楼款12万元；尾期楼款30万元由银行直接划给庞翠香，银行到账后即视为庞翠香已收取相应楼款（如银行实际审批的贷款金额少于许剑英申请的贷款金额，两者相差金额许剑英须在银行出具同意贷款书的三个工作日内以现金补足给庞翠香）；本合同签订后，若庞翠香、许剑英不履行或不按时履行合同任意一条条款，即视为违约；如庞翠香违约，应将所有的楼款全部退还给许剑英，并将定金双倍退还给许剑英，以及赔偿总楼款百分之十作为违约金；如许剑英违约，庞翠香将不退还许剑英所付定金，以及赔偿庞翠香总楼款��分之十作为违约金。2015年3月17日，许剑英向庞翠香支付购房定金1万元。2015年8月11日，锦泓某公司出具《法律个案跟进》，载明涉讼房产交易进度为庞翠香、许剑英已签订三方合约，许剑英当天支付了购房定金给庞翠香，现在许剑英迟延交付首期楼款并不配合办理按揭贷款；庞翠香、许剑英约定于2015年5月15日区房管部门办理交易手续，在此之前由于许剑英以使用银行信用卡透支十几万元导致银行无法申请贷款，又不能一次性付款为由拖延办理交易手续，导致涉讼合同不能在指定时间内办理过户手续，庞翠香多次催促经纪方联系许剑英，但是许剑英不承认放弃购买涉讼房产，但又一直拖延办理手续进度，锦泓某公司只能发出通知函，希望许剑英收到通知函后7个工作日内过来办理交易手续及支付中介方的中介服务费，否则庞翠香及锦泓某公司将有权起诉许��英违约。2015年10月13日，佛山市众志诚某房地产代理有限公司出具《客户贷款情况说明》，确认许剑英委托其办理按揭贷款业务（贷款银行为邮政储蓄银行南海支行），因提供按揭资料给银行时查到许剑英名下有131369元的信用卡透支，其收入和流水不能支撑其负债，银行要求其还清或提供等值资产证明才能给予审批，因许剑英一直未能提供上述资料，所以贷款申请一直未能审批。一审法院认为，涉讼合同中有关房屋买卖合同关系的内容是庞翠香、许剑英双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。许剑英反诉请求解除双方签订的买卖合同，庞翠香同意，一审法院予以准许。关于许剑英是否存在违约情形的问题。许剑英虽称涉讼合同约定的递件时间仅为锦泓某公司估算时间，但涉讼合同明确约定于2015年5月15日前办理递件手续，并于递件当日支付首期房款12万元，该约定具体明确，且经双方签名确认，并不存在中介方单方估算的问题，故许剑英该抗辩没有事实依据，一审法院不予采纳。许剑英虽称无法办理银行贷款，导致房屋买卖合同无法继续履行，不可归责于许剑英，因而许剑英不存在违约，但银行贷款仅涉及涉讼房屋尾款支付，并不直接影响递件手续办理及首期房款支付，且无法办理银行贷款因许剑英存在信用卡透支、无法提供贷款所需资料等个人原因所致，则许剑英未能在合同约定期限内配合办理递件手续及支付房屋首期款，致涉讼房屋买卖合同无法履行，已经构成根本违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。庞翠香诉请许剑英赔偿总房款10%的违约金��43000元符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。许剑英反诉请求退还定金1万元，庞翠香同意该定金用以抵扣相应的违约金，实际上以同意退还定金为前提，是庞翠香自行处分自身权利，一审法院予以照准，对于许剑英反诉退还定金1万元的反诉请求，一审法院予以支持。双方可以在实际清算过程中作相应抵扣。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决：一、解除庞翠香、许剑英与锦泓某公司于2015年3月17日签订的《房屋买卖合同》中有关庞翠香、许剑英双方买卖合同关系的内容；二、许剑英应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金43000元予庞翠香；三、庞翠香应于判决发生法律效力之日起十日内退还定金1万元予许剑英。如果未按判决��定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取437.5元（庞翠香已预交），由许剑英负担。反诉受理费25元（许剑英已预交），由庞翠香负担。经抵扣后，许剑英负担份额共412.5元应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予庞翠香，一审法院不另收退。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于许剑英是否违约，以及如果违约，其应向庞翠香支付的违约金金额问题。本案中，许剑英与庞翠香、锦泓某公司签订的《房屋买卖合同》约定“许剑英须于办理递件当天（2015年5月15日前）付给庞翠香首期楼款12万元”，但许剑英并未依该约定履行。许剑英上诉提出上述约定的“2015年5月15日”只是一个估算的暂定递件时间，但该上诉意见明显与合同约定不符，故本院不予采纳。因此，许剑英未依约支付首期款的行为构成违约。上述《房屋买卖合同》约定：“本合同签订后，若庞翠香、许剑英不履行或不按时履行合同任意一条条款，即视为违约；如庞翠香违约，应将所有的楼款全部退还给许剑英，并将定金双倍退还给许剑英，以及赔偿总楼款百分之十作为违约金；如许剑英违约，庞翠香将不退还许剑英所付定金，以及赔偿庞翠香总楼款百分之十作为违约金。”许剑英诉请庞翠香向其支付总房款10%的违约金即43000元，符合双方合同的约定，一审判决对此予以支持并无不当。许剑英上诉提出一审判决的违约金过高，但其并未提供证据证明上述违约金43000元过分高于庞翠香的损失。因此，本院对许剑英提出的违约金过高以及应按首期款12万元的10%计算违约金之上诉意见不予采纳。综上所述，许剑英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费875元，由上诉人许剑英负担。本判决为终审判决。审　判　长　　周　珊审　判　员　　张雪洁代理审判员　　潘伟丹二〇一六年十月九日书　记　员　　覃心怡第1页共8页搜索“”