（2016）黑08民终615号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2018-09-19
案件名称
佳木斯利峰大酒店有限公司、葛书志房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省佳木斯市中级人民法院
所属地区
黑龙江省佳木斯市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佳木斯利峰大酒店有限公司,葛书志,曲晓安,佳木斯市商业经济贸易总公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十二条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑08民终615号上诉人（原审被告）佳木斯利峰大酒店有限公司，住所地佳木斯市向阳区通江街中段。法定代表人曲晓安，经理。委托诉讼代理人吴春鹏，黑龙江艾未律师事务所律师。被上诉人（原审原告）葛书志，男，1961年4月12日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人沈宗铉，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。委托诉讼代理人贾丽，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。原审第三人曲晓安，男，1959年4月10日出生，汉族，佳木斯利峰大酒店经理，住佳木斯市前进区。委托诉讼代理人吴春鹏，黑龙江艾未律师事务所律师。原审第三人佳木斯市商业经济贸易总公司。法定代表人葛书志，经理。委托诉讼代理人沈宗铉，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。上诉人佳木斯利峰大酒店有限公司（以下简称利峰公司）与被上诉人葛书志房屋租赁合同纠纷一案，前由佳木斯市向阳区人民法院（2014）向民初字第96号民事判决，判后双方向本院提起上诉。本院受理经依法组成合议庭开庭审理后，以（2014）佳民终字第255号民事裁定书将此案发回原审法院重新审理。重审中，法院依职权追加了曲晓安、佳木斯市商业经济贸易总公司（以下简称商贸总公司）为第三人参加诉讼，做出（2015）向民初字第59号民事判决书。宣判后，被告利峰公司不服，提出上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人利峰公司及原审第三人曲晓安共同委托诉讼代理人吴春鹏与被上诉人及原审第三人商贸总公司共同委托诉讼代理人沈宗铉、贾丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人利峰公司上诉请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。其上诉理由如下：1、原审判决论理部分确认了曲晓安租赁商贸总公司门市房这一事实，然而在判项部分判令承担给付租金义务的却是上诉人；原审查明的事实部分认定曲晓安私有房产中有150平方米与原告产权面积重合，判决中体现不出任何有关该项认定的支持依据；第三人曲晓安所有的产权已经全部包含争议房产面积，被上诉人不是该争议房产的所有权人不具备主体资格，争议房产面积与被上诉人无关，基于以上理由，上诉人认为原审判决认定事实不清。2、根据庭审中双方举示的证据和被上诉人在庭审中与诉状中的自认，可以明确证实被上诉人从未办理过房屋产权过户登记，被上诉人仅仅完成债的合意，而没有进行物权登记，并非争议房产的所有权人，而与上诉人形成租赁合同关系的是第三人商贸总公司，并不是被上诉人，上诉人也不是该争议房屋的所有权人，被上诉人对上诉人请求租金的诉请在民事法律关系上无任何的请求权基础，上诉人不应当向被上诉人履行有关该房屋的给付义务。3、我国法律规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，被上诉人主张权利已超过诉讼时效，在庭审过程中被上诉人又未能证实其在诉讼期间内对上诉人主张过租金权利，其超过诉讼时效部分的胜诉权当然已经丧失，上诉人不应当给付该期间的租金，原审判决适用法律错误。被上诉人答辩称，1、原审以“房屋租赁补充协议”及“买卖不破租赁”原则，最终认定被上诉人与上诉人存在事实租赁有关系正确，判决上诉人支付租金亦正确。2、上诉人认为涉案房屋的全部产权被第三人曲晓安购买，即未提供曲晓安受让该房产的相关协议，也没有商贸总公司在2003年对外出售涉案房屋的相关证据，原审没有支持上诉人提出的涉案房屋产权已全部被曲晓安购买的观点是正确的。3、涉案房产为被上诉竞买成交后，虽未办理产权变更手续，但该房屋的支配权已转移至被上诉人名下，该房屋的租赁权及其它用益物权当然由被上诉人行使，原审认定被上诉人有权收取租金正确。4、双方当事人之间形成不固定期限租赁合同，不适用一年诉讼时效的法律规定，本案被上诉人主张租金的请求不存在超诉讼时效的问题。原审认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉人请求，维持原判。原告葛书志向一审法院起诉请求：判令被告支付租金35万元；停止装修，返还原物并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：涉案楼房坐落于佳木斯市××区立新社区，西邻通江街，该楼于1998年建成。2001年12月30日，被告与佳木斯市商业经济贸易总公司签订《房屋租赁补充协议书》一份，双方根据1999年1月1日原房屋租赁协议，作补充修改。佳木斯市商业经济贸易总公司将其所有的位于佳木斯市××区22委，建筑面积248.5平方米门市房（产权证号：佳房权证向字第××号）出租给被告经营浴池，租赁期限自2002年1月1日至2006年12月31日止，每年租金5万元。协议签订后，被告交纳5年租金共计25万元。佳木斯利峰大酒店有限公司自2007年1月1日至今未交纳租金。再查明，2001年12月14日，第三人佳木斯市商业经济贸易总公司取得争议房屋248.5平方米所有权（产权证号：佳房权证向字第××号），产权性质为国有房产；2005年1月16日，原告葛书志通过佳木斯三江拍卖有限公司竞买取得该处房产，但未办理所有权过户手续；2007年7月13日，第三人曲晓安取得1513.54平方米所有权（产权证号：佳房权证向字第××号），产权性质为私有房产。该产权面积中有150平方米与原告产权面积重合。在同一楼房内，具有不可分割性。另查明，自2015年1月6日开始，本案争议房屋由清泉浴池继续使用。佳木斯利峰大酒店有限公司未注销。一审法院认为：被告曲晓安租赁第三人佳木斯市商业经济贸易总公司门市房这一事实有《房屋租赁补充协议》予以证实，故双方房屋租赁关系明确，本院予以确认。2005年1月16日原告通过竟买取得涉案房屋，虽然未办理产权过户手续，但有《拍卖成交确认书》予以证明，故可以认定原告已实际取得该房屋的所有权，并承继第三人佳木斯市商业经济贸易总公司对该房屋的相关权利及义务。按照买卖不破租赁的规则，及被告对涉案房屋占有使用至今的事实，原、被告之间形成了事实上的房屋租赁合同关系，且合法有效，应予确认。因原告出租的248.5平方米面积与第三人曲晓安1513.54平方米面积有150平方米面积重合，属于权属不清，且双方均存有争议，故应当通过其他途径确认重合部分权属，在明确房屋权属后再寻求民事权利保护。但被告承租的248.5平方米面积中有98.5平方米面积没有争议，被告承租和使用至今，应当支付租金。自2015年1月6日起，涉案房屋由清泉浴池继续使用，被告已不在使用涉案房屋，故2015年1月6日以后的租金原告可另行主张。租金应分段计算（248.5平方米：2007年1月1日至2007年7月12日，50000元/年÷365天×193天＝26438元；98.5平方米：2007年7月13日至2015年1月5日，98.5平方米÷50000元/年÷365天×2732天＝147453元，合计173891元）。由于原告的房产与被告经营的场地面积为整体，具有不可分割性，无法单独处置，故对原告要求返还房屋的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十二条的规定，判决如下：1、被告佳木斯利峰大酒店有限公司于本判决生效后10日内，给付原告葛书志2007年1月1日至2015年1月5日房屋租金173891元；2、驳回原告葛书志的其它诉讼请求。案件受理费6550元，由被告佳木斯利峰大酒店有限公司承担。二审中，双方均未提交新证据。经二审查明：原审判决认定“2015年1月6日开始，本案争议房屋由清泉浴池继续使用”的事实没有证据佐证，本院对原审判决认定的事实中除该事实以外的部份予以确认。本院认为：被上诉人在上诉人与第三人商贸总公司房屋租赁合同履行期间，通过拍卖购得租赁房屋的248平方米产权，成为该248平方米面积的新出租人，双方当事人之间延续原有的租赁合同关系长达十年之久，应当视为上诉人对被上诉人作为涉案房产新主身份的默认。现上诉人以被上诉人购买后没有进行物权登记为由，主张被上诉人并非争议房产的所有权人、上诉人与其无租赁合同关系，与上述事实不符，理由不能成立；其要求不应当向被上诉人履行有关该房屋的给付义务的请求不予支持。因上诉人是租赁合同的承租人，原审判决其承担给付租金义务是正确的。被上诉人购得的248平方米产权中有150平方米面积与第三人曲晓安取得的房产面积重合，此事实系双方当事人当庭一致认可，无需举证，上诉人主张原审对此事实的认定没有证据支持的理由不能成立，上诉人以此主张原审判决事实不清的上诉理由亦不能成立。涉案房屋的原租赁合同履行完毕后，上诉人与被上诉人之间未订立新租赁合同，系对原合同的默示更新，因双方对租赁期限、租金给付期限并无约定，形成的是不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项规定，被上诉人可以随时主张权利。双方均无被上诉人首次向上诉人主张租金的时间及上诉人拒付意思表示的相关证据，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，上诉人主张被上诉人起诉已超过法定诉讼时效期间的理由，缺少充分依据，不符合相关规定，不能成立。原审判决基本事实清楚，适用法律适当，但判项租金数额计算有误，应纠正为（租金分段计算）一、2007年1月1日至2007年7月12日，248.5平方米租金为：50000元/年÷365天×193天＝26438元；二、2007年7月13日至2015年1月5日，98.5平方米租金为：50000元/年÷248.5平方米×98.5平方米÷365天×2732天＝148343元，合计174781元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持佳木斯市向阳区人民法院（2015）向民初字第59号民事判决第二项。二、变更佳木斯市向阳区人民法院（2015）向民初字第59号民事判决第一项为：被告佳木斯利峰大酒店有限公司于本判决生效后10日内，给付原告葛书志2007年1月1日至2015年1月5日房屋租金174781元。上诉费6550元由上诉人佳木斯利峰大酒店有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 莹代理审判员 高明峰代理审判员 王雪洁二〇一六年十月九日书 记 员 付丽丽 百度搜索“”