（2016）渝05民终5262号

裁判日期: 2016-10-09

公开日期: 2016-11-24

案件名称

重庆市同天房地产开发有限公司与单松朋房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第五中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

重庆市同天房地产开发有限公司,单松朋

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

重庆市第五中级人民法院民事判决书(2016)渝05民终5262号上诉人（原审原告）：重庆市同天房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园三街46号2-2。法定代表人：杜康伟，总经理。委托诉讼代理人：蒋磊。委托诉讼代理人：文静。被上诉人（原审被告）：单松朋。上诉人重庆市同天房地产开发有限公司（以下简称同天公司）因与被上诉人单松朋房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2016)渝0107民初8084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案后，依法组成合议庭对本案进了审理。上诉人同天公司的委托诉讼代理人文静，被上诉人单松朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。同天公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法判决解除上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同；3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人未经上诉人同意，擅自在房屋外设置名称标志牌及招生简章，擅自将租赁房屋转租，被上诉人的行为已经违反合同约定，上诉人有权解除合同。单松朋答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。同天公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2��判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2008年5月4日，原告作为出租方，单松朋作为承租方，双方签订《幼儿园租赁合同》，约定：1、同天公司作为产权人将坐落在幼儿园栋1-3层用房出租给单松朋；2、房屋用途为幼儿园，建筑面积约2500平方米；3、原告于2008年9月30日前向单松朋交付房屋，租赁期自2009年1月1日起至2019年12月31日止，装修期为2008.10.1-2008.12.31，免租期为2009.1.1-2009.12.31,2010.1.1-2014.12.31期间月租金22500元，2015.1.1-2019.12.31期间月租金27500元，租金按季度支付，环境整治费每月500元；4、单松朋在租赁期内，需事先征得同天公司同意，方可将房屋部分或全部转租他人，单松朋转租房屋的，经同天公司书面同意，与承租人订立书面转租合同，由承租方与同天公司另行签订书面租赁合同，并在房地产租赁管理部门登记备案；5、单松朋擅自转租房屋、转让房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋，拒不遵守商户手册、严重影响商业街整体形象或严重干扰相邻业主，经多次协调劝阻拒不整改等，乙方可书面通知对方解除合同；6、单松朋未征得同天公司书面同意，擅自在承租房屋屋外设置、安装、张贴文字、标志或广告等，同天公司有权单方面终止合同。2009年11月29日，双方签订《同天·观云邸幼儿园租赁合同补充协议》，约定将环境整治费变更为2000元/月，租期变更为：租期11年，交房时间2008年11月30日，装修期2008年12月1日至2009年2月28日，免租期2009年3月1日至2010年2月28日，租赁期2010年3月1日至2020年2月28日。合同履行期间，本案房屋作为重庆高新区奇特乐幼儿园经营场地，该幼儿园于2009年10月20日在重庆北部新区社会保障局办理了注册登记，即民办非企业（××），渝新保障民政字第010025号，因其档案��料遗失，重庆北部新区社会保障局委托九龙坡区民政局予以年检。重庆高新区奇特乐幼儿园法定代表人为朱志清。房屋屋顶设置标志牌-奇特乐幼儿园。案外人朱志清到庭陈述称，与单松朋是合伙关系，经营幼儿园，出资是一人一半，奇特乐幼儿园今年已经注销，去年幼儿园的食品出现问题，经教委建议，幼儿园注销了。2016年1月，新闻报道，奇特乐幼儿园排骨汤有臭味，幼儿园停课整改。2016年1月30日，单松朋与案外人叶光肖签订《幼儿园合伙经营协议》，约定共同开办幼儿园。2016年2月16日，单松朋在租赁房屋开办重庆市九龙坡区同天幼儿园，并取得重庆市九龙坡区教育委员会办学许可。幼儿园在楼梯处墙面上设置了教学简介标志牌。一审法院认为，原、被告签订《幼儿园租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。关于合同履行过程中转租、转让问题。房屋转租与房屋租赁权转让是两种不同的民事法律行为。房屋转租是指承租人将承租的房屋再出租的行为，承租人向次承租人收取租金，但并不退出原租赁合同关系；房屋租赁权转让是指承租人将租赁合同中的权利义务概况转让给受让人，从而使受让人成为原租赁合同的一方权利义务主体，转让人则退出原租赁合同关系的行为。本案原、被告在《幼儿园租赁合同》中约定，未得同天公司书面同意，单松朋不得将承租房屋转租或将租赁权转让。本案同天公司显然未与奇特乐幼儿园、同天幼儿园签订租赁合同，故单松朋不存在转让房屋租赁权的的行为。至于转租，本案单松朋既未改变房屋用途，同时亦未收取奇特乐幼儿园、九龙坡区同天幼儿园的租金，不符合转租法律关系的基本特征，故同天公司以单松朋将承租房��转租、转让为由，请求解除合同的主张，一审法院不予支持。关于单松朋在承租房屋期间，奇特乐幼儿园在屋顶设置名称标志牌以及在墙壁设置同天幼儿园介绍牌问题。一审法院认为，双方在履行租赁合同期间，约定租赁房屋系作为幼儿园使用，而幼儿园开办期间，设置名称标志牌以及简介牌属于正常的运营行为，符合办学实际，并无不当。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“驳回原告重庆市同天房地产开发有限公司解除《幼儿园租赁合同》的诉讼请求。案件受理费40元，由原告重庆市同天房地产开发有限公司负担。”上诉人同天公司于本院二审中提交业务凭证（复印件），拟证实租金交款人系涂婷婷而非单松朋；单松朋提交了重庆市社保局出具的涂婷婷社会保险参保证明（原件），拟证实涂婷婷系重庆市九龙坡区同天幼儿园员工；单松朋同时提交了以其本人为交款人的房租收据，拟证实在幼儿园更名前后系其个人向同天公司缴纳房租。本院对前述证据的真实性均予以确认。本院对一审判决认定的其他事实予以确认。本院认为，同天公司与单松朋签订的《幼儿园租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。单松朋虽利用租赁房屋先后开办奇特乐幼儿园、同天幼儿园，但《幼儿园租赁合同》的合同相对人系同天公司与单松朋，单松朋亦一直履行合同义务，以其个人名义或幼儿园工作人员的名义向同天公司缴纳房屋租金，而同天公司并未与奇特乐幼儿园、同天幼儿园签订租赁合同，故单松朋不存在转让房屋租赁权的的行为。同时，单松朋既未改变房屋用途，亦未收取奇特乐幼儿园或九龙坡区同天幼儿园的租金，故单松朋不存在转租房屋的的行为。同天公司以单松朋将承租房屋转租、转让违反合同约定为由，请求解除合同的主张不能成立，依法不予支持。单松朋在承租房屋期间，奇特乐幼儿园在屋顶设置名称标志牌以及在墙壁设置同天幼儿园介绍牌的行为系幼儿园开办期间的正常运营办学行为，并未超出合理范畴，且前述行为亦未改变双方合同约定的租赁房屋的用途性质。同天公司以单松朋擅自在房屋外设置名称标志牌及招生简章为由，请求解除合同的主张缺乏法律依据，依法不予支持。综上所述，上诉人重庆市同天房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人重庆市同天房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　苏致礼审　判　员　　段晓玲代理审判员　　陈　华二〇一六年十月九日书　记　员　　张远馨关注微信公众号“”