（2016）苏01民终5680号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-11-29
案件名称
潘军与黄艳梅、南京房管家房地产经纪有限公司、姚如乔、南京房管家房地产经纪有限公司柳州路分店房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘军,黄艳梅,姚如乔,南京房管家房地产经纪有限公司,南京房管家房地产经纪有限公司柳州路分店
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终5680号上诉人(原审原告)：潘军，男，1969年3月22日生，汉族。上诉人(原审原告)：黄艳梅，女，1971年12月19日生，汉族。二上诉人共同的委托诉讼代理人：史复泳，南京市鼓楼区天平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：姚如乔，男，1945年11月8日生，汉族。被上诉人（原审被告）：南京房管家房地产经纪有限公司，住所地南京市浦口区东大路1号浦东花园D5。法定代表人：姜丽梅，该公司总经理。二被上诉人共同的委托诉讼代理人：李天平，江苏东南律师事物所律师。二被上诉人共同的委托诉讼代理人：邢玲玲，江苏东南律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：南京房管家房地产经纪有限公司柳州路分店，住所地南京市浦口区南浦路西侧旭日家园02幢5单元109室。法定代表人：姜丽梅，该公司总经理。上诉人潘军、黄艳梅因与被上诉人姚如乔、南京房管家房地产经纪有限公司、南京房管家房地产经纪有限公司柳州路分店房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第3929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案受理后，依法组成合议庭分别于2016年9月12日、2016年9月29日公开开庭进行了审理。上诉人黄艳梅及其委托诉讼代理人史复泳，上诉人潘军的委托诉讼代理人史复泳，被上诉人姚如乔、南京房管家房地产经纪有限公司及其委托诉讼代理人李天平、邢玲玲到庭参加了诉讼。被上诉人南京房管家房地产经纪有限公司柳州路分店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。潘军、黄艳梅共同上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.确认被上诉人共同侵犯了潘军共有房产权，依法确认潘军拒绝诉争房产权过户给姚如乔的权利；3.确认《房地产买卖中介合同》无效，判令双方返还诉争房产占有使用权和房价款，若姚如乔拒绝返还诉争房屋，判令其与房产中介按现今市场价格予以赔偿；4.解除《房地产买卖中介合同》，判令双方相互返还诉争房屋占有使用权和价款及赔偿损失，被上诉人承担合同不能履行的责任及赔偿损失；5.被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院依据《民法通则》第66条认定“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不做否认表示的，视为同意”，错误。根据特别法优于普通法的规定，就代理的问题，应优先适用《合同法》第48条。本案中，被代理人对合同并未予以追认，故该合同对上诉人潘军并不发生法律效力。二、一审法院根据2013年12月11日潘军的谈话笔录中的“现在愿意将房子给姚如乔”，认定“潘军愿意将房子卖给姚如乔”，错误。该笔录并非是潘军对原合同条件的同意，而是在基于双方调解的前提下，就调解的具体方案的适用，且一审法院该认定违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第67条的要求。三、一审法院认定“《房地产买卖中介合同》的签订是双方真实意思表示”，错误。合同签订时，上诉人潘军并不知情，且之后一个月也未予以追认。四、2010年4月26日、2011年1月27日、2012年1月16日及2014年1月22日的庭审笔录，2012年浦民初字1146号判决书，及《房地产买卖中介合同》补充协议第5条的内容，均可以证明两被上诉人恶意串通损害第三人利益，并有合谋伪造电话假证据的故意。五、1.一审法官严重违反法官回避的规定，并且隐匿潘军的答辩状，属于严重的程序违法；2.2016年4月14日的庭审笔录中没有双方当事人及其诉讼代理人的签字，且隐去了修改的痕迹，有变造笔录之嫌疑；3.一审判决对上诉人一审诉状的第3项诉请及虚假电话、本案合同补充协议等案件主要事实和关键证据没有做出认定和裁判，系故意漏判。被上诉人姚如乔、南京房管家房地产经纪有限公司共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。南京房管家房地产经纪有限公司柳州路分店未到庭答辩。潘军、黄艳梅共同向一审法院起诉请求：1、确认被告姚如乔、被告房产中介共同侵犯了潘军共有房产权，确认潘军依法拒绝将诉争房产权转移过户给姚如乔的权利；2、确认“房地产买卖中介合同”无效，被告姚如乔、房产中介承担合同无效的法律后果以及赔偿责任；3、解除潘军、黄艳梅与被告姚如乔、房产中介签订的“房地产买卖中介合同”，双方相互返还诉争房占有使用权和价款及赔偿损失，姚如乔、房产中介承担该合同不能履行的责任（违约救济责任等）以及赔偿损失；4、姚如乔、房产中介承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年8月1日，原告黄艳梅与被告姚如乔及裕兴房产浦老大店分别作为甲、乙、丙方，签订《房地产买卖中介合同》一份，约定被告姚如乔以45万元的价格购买原告黄艳梅、原告潘军（潘军、黄艳梅系夫妻）所有的南京市浦口区旭日上城一区某幢某单元1002室房屋。该合同还约定了房屋及价款交付的时间及违约责任等内容。合同签订之时原告潘军不在现场，由原告黄艳梅代其签字。2009年8月3日，原告黄艳梅收取了被告姚如乔给付的首付款15万元（含2009年8月1日定金1万元），并将涉案房屋交付给了被告姚如乔，被告姚如乔接收房屋并装修后居住至今。后因原告黄艳梅要求增加涉案房屋价款，双方产生纠纷。原告黄艳梅、潘军于2009年12月2日办理完涉案房屋的产权登记手续之后，并未将房屋权属过户给被告姚如乔，而是于2010年2月20日与张鹤军签订了《南京市存量房买卖合同》，并于同年4月16日将房屋产权过户给了张鹤军，而张鹤军没有实际支付房款。另查明，原告潘军在2013年12月11日的谈话笔录中表示其事后知道黄艳梅卖房的事情，且愿意将房子卖给姚如乔。另查明，被告南京房管家房地产经纪有限公司由裕兴房产浦老大店变更而来，被告南京房管家房地产经纪有限公司柳州路分店系被告南京房管家房地产经纪有限公司的一个分店。一审法院认为，原告黄艳梅与被告姚如乔及裕兴房产浦老大店签订《房地产买卖中介合同》是双方真实意思表示，虽然签订合同时原告潘军不在场，由原告黄艳梅代为签字，但原告潘军在2013年12月11日的谈话笔录中表示其事后知道黄艳梅卖房的事情，且愿意将房子卖给姚如乔。一审法院认为，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告未能提交证据证明双方在签订《房地产买卖中介合同》时存在上述情形，应承担举证不能的法律后果。原告潘军、黄艳梅将房屋出售给原告姚如乔的情况下，应当明知被告姚如乔已经合法占有了涉案房屋。故原告主张：1、确认被告姚如乔、被告房产中介共同侵犯了潘军共有房产权，确认潘军依法拒绝将诉争房产权转移过户给姚如乔的权利；2、确认“房地产买卖中介合同”无效，被告姚如乔、房产中介承担合同无效的法律后果以及赔偿责任；3、解除潘军、黄艳梅与被告姚如乔、房产中介签订的“房地产买卖中介合同”，双方相互返还诉争房占有使用权和价款及赔偿损失，姚如乔、房产中介承担该合同不能履行的责任（违约救济责任等）以及赔偿损失之诉讼请求缺乏事实及法律依据，一审法院对此不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条之规定,一审法院判决:驳回原告潘军、黄艳梅的全部诉讼请求。案件受理费减半收取4025元，由原告潘军、黄艳梅负担。本院二审期间，双方未提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。本院另查明，2011年1月27日庭审中，姚如乔申请证人中介方员工胡某及姚如乔的朋友章发翠出庭作证，两位证人陈述签订买卖合同时电话核实征求过潘军意见，潘军是同意卖房的，合同签订后，黄艳梅要求增加房屋价款，双方产生纠纷。本院认为，上诉人黄艳梅与被上诉人姚如乔签订的《房地产买卖中介合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，依法应当认定有效。上诉人潘军主张合同签订时未经其同意应当认定无效，但黄艳梅基于夫妻关系的身份作为潘军的代理人在合同上签字，而证人胡某与章发翠均证实签订合同时电话征求了潘军意见，该证人与双方当事人并无直接的利害关系，且结合签订合同后黄艳梅还收取了14万元首付款、潘军并未及时提出异议的事实，综合本案事实分析，本院对两份证人证言予以采信，认定签订合同时潘军是同意售房的，该份《房地产买卖中介合同》对潘军发生法律效力。上诉人潘军、黄艳梅在签订房屋买卖合同后已经交付房屋给被上诉人姚如乔实际居住，此后又提出增加价款并将房屋另售第三人，严重违反诚实信用原则，现上诉人主张合同无效并要求赔偿损失等，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由上诉人潘军、黄艳梅负担。本判决为终审判决。审判长 李飞鸽审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一六年十月九日书记员 汪海燕 来源：百度“”