（2015）武侯民初字第5403号

裁判日期: 2016-10-09

公开日期: 2016-11-30

案件名称

原告（反诉被告）张丹与被告（反诉原告）陶桂芝房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

成都市武侯区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张丹,陶桂芝

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

成都市武侯区人民法院民事判决书（2015）武侯民初字第5403号原告（反诉被告）张丹，女，1986年12月6日出生，汉族，住黑龙江省塔河县十八站乡奋斗村**号。被告（反诉原告）陶桂芝，女，1968年7月10日出生，住成都市武侯区晋阳路***号***栋*单元*楼**号。委托代理人张俊吉，男，1989年7月23日出生，住成都市武侯区晋阳路***号***栋*单元*楼**号。系被告儿子。原告（反诉被告）张丹与被告（反诉原告）陶桂芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月1日受理后，陶桂芝于2015年7月14日提起反诉，本院受理反诉后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）张丹，被告（反诉原告）陶桂芝及其委托代理人张俊吉到庭参加了审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张丹诉称，被告于2014年10月20日将中央花园三期精装二区117栋3单元7楼25号一处出租给原告，双方约定房租季付，押金为一个月租金。原告在居住过程中因小区楼道内遇骚扰，便与被告协商转租此房，经被告同意原告将房屋转租给第三方租户，但在原告转租此房搬离之后，被告要扣除原告租房押金并擅自收取第三方租户押金。后又于2014年11月25日在第三方租户房门上贴告示称原告未经其许可将房屋转租并威胁第三方租户次日搬离，导致第三方租户搬离，干扰原告合法租住权。原告为维护合法权益，特诉请法院判令：1.原被告之间签订的《房屋租赁合同》于2014年11月26日解除；2.被告赔偿原告一个月租金1500元作为违约金；3.被告退还原告1500元租房押金。被告（反诉原告）陶桂芝辩称并诉称，被反诉人承租反诉人的房屋，合同期一年，双方在对房屋及设施设备进行确认后进行了交接。被反诉人在首次缴纳了2014年10月20日至2015年1月19日一个季度房租后，将此房转租给第三方。至今被反诉人既不按时缴纳房租，又不把房屋使用权归还反诉人，拖欠2015年1月20日至今半年之久的房租、水电气及物管费、清洁费等，反诉人多次联系被反诉人，被反诉人均置之不理。故诉请人民法院判令：1.被反诉人支付2015年1月20日至2015年7月19日的房租共9000元及按银行贷款利率计算的利息186.18元；2.被反诉人支付2015年7月20日至2015年10月19日房租4500元；3.被反诉人支付2014年10月20日至今的水费504元、电费482.99元、气费373元、物管费354.6元、垃圾费72元；4.被反诉人支付违约金1500元。原告（反诉被告）针对反诉辩称，原告将房屋转租给第三方是与被告经过协商，并经过被告同意的，之后被告以贴门条方式谎称未经被告同意，导致第三方搬离房屋。同时，被告从未向原告催收过房租，故不存在故意拖欠之说。经审理查明，张丹与陶桂芝于2014年10月20日签订《房屋出租合同》，约定陶桂芝将张朝兵名下的武侯区晋阳街道中央花园六期11幢3单元7楼1号的房屋出租给张丹使用，租赁期限自2014年10月20日至2015年10月19日止，租金1500元/月，按季支付，保证金1500元。合同还约定：张丹无权将房屋转租他人，且必须按约定方式期限内限时交纳房租及应缴费用，否则视为张丹自动放弃租用此房，陶桂芝有权收回此房。同日，双方进行了房屋交接，张丹向陶桂芝支付了2014年10月20日至2015年1月20日的房租4500元及押金1500元。庭审中原告提供在2014年11月22日与陶桂芝的通话录音，陶桂芝当庭认可在通话中对原告转租表示允许。2014年11月25日，陶桂芝在案涉房屋门口张贴通知，，表示张丹的转租案涉的行为未经许可，违约了合同约定，故要求实际承租人搬离房屋。实际承租人于2015年4月20日搬离案涉房屋，并支付了租赁期间的房屋租金。以上事实，有《房屋出租合同》、收条、照片、通话录音、收据等证据及当事人陈述笔录在案证实。本院认为，张丹与陶桂芝签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。对张丹提出的2014年11月26日合同解除的请求，本院认为，陶桂芝作为出租人张贴通知要求次承租人搬离，并未实际影响到承租人对房屋的使用，房屋仍具有适租性，符合合同目的，故张丹并不具有法律规定的合同解除权，其发出的解除合同的通知并不产生法律效力，故对该确认合同解除的请求，本院不予支持。其要求陶桂芝支付违约金的请求也缺乏法律依据，本院不予支持。对其要求退还保证金的请求，本院认为，虽现在双方的租赁合同关系已经终止，但张丹未提供证据证明已经达到合同约定的退还保证金的条件，故其要求缺乏事实依据，本院亦不予支持。庭审中，陶桂芝对张丹出示的电话录音予以确认，故张丹在租赁期内将案涉房屋转租给第三人，系得到出租人陶桂芝的同意，虽出租人事后在案涉房屋张贴通知要求次承租人搬离，但事后又收取了次承租人缴纳的房租，即形成了对转租事实的行为确认，故被告张丹不存在违约转租的情形。对陶桂芝要求张丹支付2015年1月20日-2015年10月19日房屋租金的请求，本院认为，虽然张丹将房屋转租给次承租人，但并不使其与出租人陶桂芝的租赁合同关系解除，其作为承租人仍有向出租人支付房屋租金的义务，因张丹对次承租人搬离后房屋又再次出租给案外人的事实未出示相应证据予以佐证，故陶桂芝依照合同约定要求张丹支付租金及违约金的请求，本院予以支持。因陶桂芝实际收取了次承租人2015年1月20日-4月19日的房屋租金，故本院仅对其主张的2015年4月20日-10月19日的租金9000元予以支持，利息在100元范围内予以支持。对陶桂芝主张的水电气费、垃圾费等费用，因未提供相应证据，故本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张丹于本判决生效之日起五日内向被告（陶桂芝）支付房屋租金9000元，利息100元；二、原告（反诉被告）张丹于本判决生效之日起五日内向被告（陶桂芝）支付违约金1500元；三、驳回原告（反诉被告）张丹的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陶桂芝的其他反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）张丹负担，反诉案件受理费110元，由原告（反诉被告）张丹负担60元，被告（反诉原告）陶桂芝负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审　判　长　　杨　奕人民陪审员　　王玉兰人民陪审员　　杜春荣二〇一六年十月九日书　记　员　　周小燕搜索“”