（2016）鲁0104民初2321号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2017-02-24
案件名称
济南西开置业有限公司与张祥尊商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市槐荫区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济南西开置业有限公司,张祥尊
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二条第一款，第六条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十一条，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0104民初2321号原告：济南西开置业有限公司，住所地济南市。法定代表人:张新民，董事长。委托诉讼代理人：薛江余，男，1987年3月2日出生，汉族，该单位职工，住济南市。委托诉讼代理人:杨海燕，女，1985年2月18日出生，汉族，该单位职工，户籍所在地山东省济阳县，现住济南市。被告:张祥尊，男，1987年11月7日出生，汉族，住山东省郓城县。原告济南西开置业有限公司（以下简称西开置业公司）与被告张祥尊商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案后，因被告张祥尊下落不明，本院向其公告送达了起诉状、开庭传票等诉讼文书。本院依法适用普通程序，于2016年10月8日公开开庭进行了审理。原告西开置业公司的委托诉讼代理人薛江余到庭参加诉讼，被告张祥尊经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西开置业公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告就3101室房屋签订的《济南市商品房买卖合同》及附件【合同编号：销售（字）20151604XXXX】；2.判令被告张祥尊于合同解除后到济南市房管局和济南市建委等政府部门配合原告办理注销合同备案手续和撤销合同网签手续；3.判令被告张祥尊向其支付违约金45833元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。原告西开置业公司明确其第三项诉讼请求中的违约金45833元，指被告张祥尊交纳的购房款45833元作为违约金不予退还。事实和理由：2015.6.12，原、被告签订了《济南市商品房买卖合同》及附件【合同编号：销售（字）20151604XXXX】（以下简称“合同”），合同约定：被告购买3101室房屋，房屋总价款752410元，交纳首期房款226410元，余款52.60万元由被告办理银行按揭贷款的形式支付给原告。2015.6.29，原、被告、中国农业银行股份有限公司济南历城支行（以下简称“银行”）三方签订了《个人购房担保借款合同》（以下简称“担保合同”），担保合同约定：原告为被告的52.60万元按揭贷款承担连带保证责任。由于被告未按担保合同规定期限偿还贷款，致使原告多次为被告承担保证责任。被告交纳原告部分首期款45833元后，2015年开始被告无力偿还银行贷款，银行已从原告保证金账户扣款11571.27元，而且银行还会继续每期在原告的保证金账户中扣款。根据商品房合同附件五第二条第（一）款第5项第（1）点及第（四）款之约定，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担保证责任的，原告有权单方解除合同，收回房屋，被告所交全部款项作为违约金不予退还，同时被告须协同原告到政府相关部门办理解除合同的手续。综上所述，被告违反合同约定，多次逾期还款，致使原告承担保证责任，不仅侵害了原告的合法权益，而且已给原告造成重大损失。原告西开置业公司诉至本院要求判如所请。审理中原告西开置业公司向本院补充其事实与理由，称其公司截止开庭前已经代被告张祥尊偿还银行贷款534717元，结清了全部银行贷款。被告张祥尊未答辩。经审理查明，2015年6月12日，原告西开置业公司作为出卖人（甲方）与作为买受人的被告张祥尊（乙方）签订《济南市商品房买卖合同》一份。该合同约定乙方购买甲方开发建设的3101室（以下简称3101室房屋）商品房一套，该房屋建筑面积93.98平方米，其中套内建筑面积70.09平方米，房屋总价款为752410元。该合同第六条第3款约定，乙方以银行、公积金按揭付款方式支付，2015年3月10日前支付首付款226410元，剩余52.60万元须在2015年3月10日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续。关于“买受人逾期付款的违约责任”，在合同第七条第1款第（2）项约定，乙方未按合同约定时间付款的，逾期180日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按累计应付款的1%向甲方支付违约金等。该合同另对原、被告双方的其他权利义务进行了约定。该合同附件一为房屋平面图；附件二为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三为装饰、设备标准；附件四为民用建筑节能信息公示及附件五为合同补充协议。上述合同补充协议第二条约定，双方对合同第六条、第七条进行修改和补充。该条第（一）款第5项第（1）点以及第（四）款约定，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除合同，收回房屋，买受人所交全部款项不予退还，同时买受人须协同出卖人到政府相关部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续。2015年6月12日、9月10日，被告张祥尊直接向原告西开置业公司分别支付了购房款23261元、22572元，以上共计45833元。之后原告西开置业公司与被告张祥尊及中国农业银行股份有限公司济南历城支行（以下简称农业银行）签订了《个人购房担保借款合同》，约定由其向农业银行贷款52.60万元，贷款期限360个月，用于支付涉案合同的剩余购房款，并由原告西开置业公司为被告张祥尊的该笔贷款提供阶段性连带保证担保。该合同还约定了其他事项。签订该合同后，农业银行依约向被告张祥尊发放了相应的贷款。被告张祥尊贷款后，初期尚能依约偿还贷款，但其自2016年1月后开始逾期偿还该贷款，导致原告西开置业公司承担保证责任，代其向农业银行偿还了相应的贷款。2016年4月28日，原告西开置业公司代被告张祥尊偿还了剩余的全部银行贷款另查明，3101室房屋取得了商品房预售许可证，编号为济建预许XXXXXXX号。以上事实有原告西开置业公司提供的《济南市商品房买卖合同》及其附件、《收据》、《商品房预售许可证》、《个人购房担保借款合同》、银行还款凭证、《还款明细》等证据及原告西开置业公司的陈述为凭。本院认为，原告西开置业公司与被告张祥尊签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件，以及原、被告双方与农业银行签订的《个人购房担保借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，合同及其附件内容不违反法律及行政法规的强制性规定，且涉案房屋取得了商品房预售许可证，故上述两份合同及其附件均为有效，双方均应履行合同及附件所确定的合同义务。现原告西开置业公司诉至本院，以被告张祥尊拖欠银行按揭贷款导致其承担保证责任，进而违反了双方合同约定为由，要求解除双方之间签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件、承担违约责任并承担合同解除后的后续义务。根据查明的案件事实，被告张祥尊自2016年1月份开始逾期还款，并直接导致原告西开置业公司承担保证责任，代其偿还了全部剩余银行贷款。按照双方签订的补充协议第二条第（一）款第5项第（1）点约定：买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除合同，收回房屋，买受人所交全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任。该条第（四）款约定，合同解除后，买受人须协同出卖人到政府相关部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续。由上述查明的事实及双方合同的约定可以认定，被告张祥尊逾期还款导致原告西开置业公司承担担保责任的行为，违反了双方补充协议的约定，原告西开置业公司有权解除合同并要求被告张祥尊承担相应的违约责任。关于合同解除时间，合同解除权作为形成权，其应当在享有解除权的合同一方当事人解除合同的意思表示到达相对方时发生法律效力。按照合同约定，原告西开置业公司承担保证责任后其即享有了合同解除权。原告西开置业公司在本案起诉状中明确提出了解除合同的意思表示，应当以起诉状送达被告张祥尊的时间作为双方签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件的解除日。起诉状送达时间为2016年8月28日，上述合同及其附件于该日解除。合同及其附件解除后，按照合同约定的被告张祥尊的后合同义务，其应当协助原告西开置业公司办理涉案房屋的网签及备案的撤销手续，原告西开置业公司的该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告西开置业公司还要求被告张祥尊向支付的购房款45833元作为违约金不再退还，其该项请求在补充协议第二条第（一）款第5项第（1）点中进行了明确约定，其该项请求有合同依据，对此本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：原告济南西开置业有限公司与被告张祥尊于2015年6月12日签订的关于3101室房屋的《济南市商品房买卖合同》及其附件【合同编号：销售（字）20151604XXXX】于2016年8月28日解除；二、被告张祥尊于本判决生效之日起十日内协助原告济南西开置业有限公司办理上述房屋的网签、备案撤销手续；三、被告张祥尊向原告济南西开置业有限公司交纳的购房款45833元作为违约金归原告济南西开置业有限公司所有。案件受理费11324元，由被告张祥尊负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 张 斌人民陪审员 高金辉人民陪审员 张云琴二〇一六年十月九日书 记 员 官 静 更多数据：