（2016）沪0113民初3498号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-12-13
案件名称
洪建兰、邓巧根等与宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
洪建兰,邓巧根,邓超芸,宝和嘉力（上海）商业投资管理有限公司
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初3498号原告洪建兰，女，1969年2月18日生，汉族，住上海市宝山区。原告邓巧根，男，1965年1月28日生，汉族，住址同上。原告邓超芸，女，1994年2月28日生，汉族，住址同上。上列两原告共同委托代理人洪建兰。被告宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人郑渭涛，执行董事。委托代理人金定勇。原告洪建兰、邓巧根、邓超芸与被告宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告洪建兰并代理原告邓巧根、邓超芸、被告宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司的委托代理人金定勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪建兰、邓巧根、邓超芸诉称，原告向开发商购买了位于宝山区殷高西路XXX号二楼一处商铺。该商铺属于长江国际商贸中心的一部分。被告自2012年4月30日起开始对该商铺强行回租并统一经营，改建后出租给商户经营，上述行为均未经过原告的同意。期间，被告还围起围墙，改造了商场外观，使得原告无法正常进入商场，更无法取得自己商铺的经营权。被告从未向原告支付任何租金或占用费。经原告多次催告无果，故原告起诉要求被告：1、返还位于上海市宝山区殷高西路XXX号2楼2686号商铺；2、被告赔偿无理占用商铺四年间给原告造成的经济损失9万元，标准为参照被告与其他业主签订的租赁合同中的租金标准，期间为2012年4月30日起至2016年4月30日止。被告宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司辩称，系争商铺已经全部打通，做整体商场，无法返还。被告同意按照与其他签约业主所约定的租金给付标准作为参考向原告给付占用费用。经审理查明，2009年7月16日，原告经核准登记取得宝山区殷高西路XXX号2686商铺的房地产权证，成为上述物业的房地产权利人。上述商铺的购买价为267,166元。2014年10月29日，被告发出业主告知函，主要内容为，2014年4月、6月、8月，被告针对长江国际商贸中心未签约业主陆续发出通知函等，告知在符合商场整体规划的前提下，被告提供回租签约、回购、代理经租和置换经营等多种合作模式。现商场开业在即，再次函告各位业主，于2014年11月18日前选择与被告的合作方式，确认采取统一经营模式下收取租金、回租签约或者回购的合作方案。至11月18日仍未来公司确认合作方案的，公司将全部视作接受我公司统一经营收取租金的合法方案，在商场开业后对业主所持有的商铺由经营产生的租金在扣除商场管理运营费用后，将租金部分支付给业主。另查明，2004年10月，长江国际商业有限公司通过招拍挂形式获得宝山区高境镇殷高西路北侧64,054平方米商业用地开发权，开发建设“长江国际商贸中心”项目，总建筑面积983,545平方米。该商贸中心由殷高西路XXX号和555号两幢大楼组成，项目竣工后，大长江将该两幢大楼一、二层的41,300平方米，共1,798个独立商铺销售给1,277户业主。两幢大楼的其余楼层均归长江国际商业有限公司所有。截止2012年11月，分割销售的商铺中，已有1,605套对应1,000余户产权人与被告签订委托经营管理合同，尚余193套商铺对应100余户产权人未签订合同。再查明，自2014年年底起，有部分签约业主作为原告陆续向本院起诉被告，原告向被告主张拖欠的租金及违约金，均主张至2015年12月31日止。在上述案件的审理中被告公司表示，原先开设的裘皮城商户已基本清退，商场地下一层开设永辉超市，一楼继续经营品牌折扣、二楼一小部分经营裘皮销售，大部分商铺空置。本院经审理，判决支持了业主要求支付拖欠租金及违约金等诉讼请求。上述案件均已生效，尚在执行阶段。在上述案件中，业主所出具的委托经营管理合同均系被告提供的格式合同，其中第四条约定了委托经营管理回报，2012年6月30日前免收物业的委托经营管理回报；2012年7月1日起至2015年12月31日期间，应支付的委托经营管理年回报为该物业初次交易合同金额的4%；2016年1月1日起至2018年12月31日期间，应支付的委托经营管理年回报为该物业初次交易合同金额的5%；2019年1月1日起至2020年12月31日期间，应付的委托经营管理年回报为该物业初次交易合同金额的8%；2021年1月1日起至2022年12月31日期间，应支付的委托经营管理年回报为该物业初次交易合同金额的9%。以上事实，有原告提供的房地产权证、与大长江公司签订的委托经营合同，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，物权法第七十六条规定，改建、重建建筑物及其附属设施的应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案所涉商贸中心的绝大部分业主已经以签订委托经营管理合同的方式一致同意由被告对商场进行管理并实施必要的装修、改建行为，以便更好地开展经营活动获取相关收益，因此可以认定被告有权对商场进行整体管理、装修。本案中被告根据绝大多数业主的授权所实施之管理和改建行为，不构成对原告的不法侵害。鉴于被告已将包括原告所有商铺在内的商场重新进行布局、规划和经营管理，客观上已经无法将各小商铺单独区分出来另行使用，故原告起诉要求被告返还商铺的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院无法支持。但作为商铺的房地产权利人，原告享有的所有权能仍应受到法律保护，即其有权向被告主张占用商铺期间的使用费。原告主张从2012年7月1日至判决生效之日止，按照被告与其他分割销售商铺的业主所签订委托经营管理合同中的租金标准计算占有使用费的诉请，合法有据，本院予以准许。原告就超过上述期间内发生的占有费用的主张，于法无据，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，判决如下：一、被告宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告洪建兰、邓巧根、邓超芸支付自2012年7月1日起至本判决生效之日止的房屋占用费。(其中2012年7月1日起至2015年12月31日期间，依照房价款267,166元的4%计算；2016年1月1日起至2018年12月31日期间，依照房价款267,166元的5%计算)；二、原告洪建兰、邓巧根、邓超芸的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费2,050元，由被告宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 陶 芳人民陪审员 林 毅人民陪审员 何婕蓓二〇一六年十月九日书 记 员 童翔燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 来自